淺析房地產專案造價全程管理論文

　　摘要：透過對專案各階段的分析，淺談工程造價全程控制。

　　關鍵詞：全程；成本；造價管理

　　所謂全程工程造價管理，是指從設計、施工圖預算、招標合約、工程結算等各個階段進行全面系統管理，從而有效完成預期成本目標。

　　一、設計階段

　　通過了解工程設計要求想法，分析當期同類項目成本指標向設計單位提出限額設計指標，包括工程造價限額和工程實物含量限額指標，分別對應建築、結構、機電、精裝飾裝修、園林綠化、環境工程、土石方及市政工程等。

　　首先根據方案設計，編制方案估算，提出對此方案是否可行或優劣的意見，並得出一些類似產品資料及技術要求等。然後在初步設計完成後，編制設計概算，得出相應概算和測算出經濟指標，並與限額設計指標進行對比，提出更具合理化建議。在設計方案深化，進行方案比選時，採用專家諮詢論證會，調整設計概算，從價值工程角度做不同方案的經濟評價分析，給專案提供可選的最佳設計方案。

　　二、施工圖預算及招標合約階段

　　經審定的造價控制指標為限額指導，對施工圖進行審查，加強施工圖設計及其材料選配工作，找出施工圖紙設計缺陷、錯漏，制定出有利於成本控制的設計最佳化建議和材料/裝置選配方案，並嚴格稽核工程設計、施工單位提交的施工圖預算，計算限額含量，並編制施工圖預算（包括工程量清單，清單組價編制），保證差異範圍在5%以內。

　　以預算總額為依據，制訂成本控制目標。進行專案合約規劃，對整個專案標段劃分，包括總包、直接發包的獨立工程、直接採購（甲供）的標段。編寫總包單位招標檔案（含合同檔案），編制專業分包招標檔案，做好開標、評標、澄清等相關工作，分析各投標人的投標報價，並與控制價進行分析比較（提出施工方案與報價是否相符、是否存在不平衡報價、是否有漏項），得出技術經濟分析報告，並與中標單位進行合同談判、簽訂等工作，辦理招標及備案手續。

　　三、施工階段

　　經審定的施工圖預算為成本指導，全程監督的施工造價管理，對中標單位的施工組織設計方案進行審查，對可能造成專案成本增加的情況提出應對措施。對施工過程中涉及造價調整的設計/工程（含材料）變更、經濟簽證、價格核定，作好監測跟蹤，及時反饋，制定控制方案，同時編制動態成本報表資料、建安成本執行情況報告及工程成本超支預警報告。

　　1、核實、調整和分類統計工程量清單

　　為了動態管理工程造價，做到心中有數，在專案中開展核實、調整和分類統計工程量清單工作，在施工合同簽訂之後對中標人的工程量清單進行核實調整，修正投標時候的錯誤和筆錄，在招標檔案中加入限制不平衡報價的條款，譬如招標人若發現投標人的投標單價與按定額計算的單價相比大於30%的時候，業主有權按定額調整綜合單價；而分類統計工程量的目的是掌握各單項工程各分部分項的工程量組成，以便於編制產值計劃和提高稽核進度款的效率。

　　2、編制產值計劃、稽核月進度款、動態成本報表

　　3、主要材料和裝置認質、認價核定

　　（1）對材料裝置價格及時進行調研，如遇可調材料價格上下浮動超過合同約定幅度時，及時提出書面分析報告，制定相應對策。

　　（2）在收到施工單位關於材料和裝置認質、認價核定書面要求後，監理（專案部）及時確認質量標準要求後，根據合同約定的方法，及時進行價格招標或詢價，根據其詢價結果，對其進行核價：確定價格、品牌、材質、引數等。（3）在變更某項材料、裝置時，透過市場調研和經濟指標分析，可能引起的造價增加或減少時，應對其進行成本控制。

　　4、現場收量

　　對現場土石方工程、隱蔽工程、簽證中不能按圖計量部分，及其他需要現場收量確定工程量的專案，進行現場測量收方。在收到施工單位整理後的收方成果檔案，及時完成收方成果稽核和資料整理工作，如有整改要求，及時要求其整改後重新收量。因單項簽證涉及造價金額預期超過合同總價1%時，及時提出造價分析報告並報審，根據報審最終意見在簽證單上籤署明確核價意見。

　　5、技術、設計變更稽核：因單項技術、設計變更引起造價上調預期超過20萬元的，提出造價變更分析報告，報總經理審批。

　　6、索賠

　　（1）擬定引發索賠的`控制點，如工期延誤等，全程實施監控和預警，如發現符合合同索賠條件的情況出現，及時通知監理（專案部），並擬定索賠方案意見，報領導審批同意後，正式提出索賠。

　　（2）擬定施工方可能提出索賠的問題，如為我方可以預期的因素（譬如重大設計變更等，但不包括進度款到帳時間等我方不能預測的因素），全程實施監控和預警，如發現可能出現施工方索賠的情況，及時通知監理（專案部），並收集反索賠資料，擬定反索賠預案，施工單位正式提出索賠後，按合同約定的程式，及時處理索賠事宜，並將過程和結果報領導審批後執行。

　　四、結算稽核階段

　　工程完工後，在規定時間內完成結算資料的稽核，提交：工程結算總價及其明細結算報告、各分項工程結算書、全過程的造價控制及分析評估報告等專業稽核結算報告。

　　1、結算資料的審查

　　（1）首先在工程計劃竣工工期兩個月之前，下發經審定《工程結算所需資料清單和資料質量要求》到施工單位，要求施工單位按要求及時完整的報送結算資料，並明示時間責任。

　　（2）工程竣工驗收結束，在收到施工單位遞交的結算資料後，按規定對資料的完整性進行審查。完成對結算資料的審查後，提出稽核整改意見，或接受資料開始辦理結算。但過程中施工單位因任何理由單方提出增加資料的要求將不被接受。

　　2、竣工結算的審查

　　（1）工程竣工驗收結束，在對結算資料的完整性審查後，按合同的規定時限完成對竣工結算的審查。

　　（2）稽核方法為全面稽核法，包括所有實物工程量的稽核，材料單價的稽核等，稽核依據嚴格按施工合同及相關檔案的要求執行。

　　五、專案後評價

　　在竣工結算完成後，對比分析工程結算價與投資估算、設計概算、目標成本的偏差，進行偏差分析，並對造價指標和實物工程量指標進行分析，出具分析報告書，總結專案實施過程中的相關經驗和教訓。