房地產專案的最佳化設計解析論文
房地產專案的最佳化設計解析論文
摘要:最佳化設計能夠降低專案的成本，提高專案的認可度。最佳化設計包括建築設計最佳化、結構設計最佳化、水電設計最佳化三個重要的設計環節，本文介紹了三個重要最佳化設計環節的最佳化設計方法，透過專案特點進行分析，採取合理的方法進行專案的最佳化設計，是房地產專案成功的基礎。
關鍵詞:最佳化設計;成本;房地產專案
成本控制貫穿著整個房地產專案建設的全過程。設計階段的成果對於專案使用功能的影響佔到整個建設過程的60%～80%，設計階段的成果是專案成本控制的重要一環，設計的合理性、經濟性和適用性是房地產專案成本控制的關鍵因素，如何達到最佳化設計的要求，讓專案的利潤最大化是房地產設計人員關注的問題。現階段很多設計人員在進行房地產專案的設計過程中，抄襲一些已有專案，不考慮專案的成本，設計出的圖紙只能滿足房地產專案的基本要求，而未考慮設計最佳化的環節。最佳化設計能夠降低專案的成本，提高專案的認可度，滿足擬購房人群的需求，提高專案的銷售速度，所以最佳化設計是房地產專案設計的重要一環。
一、建築設計的最佳化方法
建築設計方案決定了專案的成本，選擇適應本地區的合理的設計方案是專案成功的關鍵。專案起初應該透過問卷調查的形式，調查本地區擬購房人群的購房意向、購房需求、購房要求，根據資料分析方法進行地區擬購房人群的情況分析，找出相應的規律，透過擬購房人群的分析選取適用於本地區人群的建築設計方案，為今後的銷售打下堅實的基礎，防止出現專案建成無法銷售的情況。基於調查問卷的分析結果，與設計投標單位進行溝通，透過招標與投標過程的分析，集各家設計投標單位的優點，選取建築設計方案更優秀的設計單位進行專案的設計。中標設計單位不急於進行後續設計過程，依據招投標過程中多個建築設計方案的分析與問卷調查結果進行建築設計方案的初步最佳化，對初步優化合理的方案，聘請相關建築設計專家開展論證，分析建築設計方案中需要改進的環節，作為方案終極最佳化的目標。方案最佳化結束之後進行建築圖紙的繪製，現階段房地產專案建築設計多是以戶型拼湊的方式進行，採用完工的專案戶型進行參考，未考慮本地區購房者的實際需求。建築圖紙設計前應該分析問卷調查的結果，根據擬購房人群的基本需求進行戶型設計，設計過程中還需考慮戶型的合理性，考慮設計的簡潔性，有利於結構設計的開展，降低工程成本。
二、結構設計的最佳化方法
結構設計方面的最佳化分為兩個方面，一是結構設計體系的最佳化，採用何種結構形式，結構形式的基本構件間距，採用合理的結構形式可以有效降低成本，提高專案的利潤;二是進行結構內部構件的最佳化，梁板柱的截面尺寸與混凝土強度，構件的內部配筋率，牆體的材料與強度等級，砂漿的強度等級，等等，認真分析結構的受力特點，採用更為合理的構件截面和強度，降低專案成本。結構設計方案傳統設計過程基本上是憑藉結構設計人員的經驗，假設構件的截面尺寸，透過設計規範的要求進行設計驗算，分析構件是否滿足規範的設計要求。傳統的設計方法是一種被動設計的方式，最佳化設計是一種主動設計的方式，選取更加合理的設計軟體，確定精細的設計荷載，確定適合於本專案的結構設計方案，降低專案的成本。傳統的設計只利用PKPM結構設計軟體完成專案的設計，現階段有一些更加合理的設計軟體進行結構荷載的分析，分析專案荷載的精度更高，得到的計算結果更準確。高層建築力學分析一般用邁達斯、SATWE、PMSAP、ETABS;鋼結構一般採用3D3S、MTS、STS、perform－3D;有限元還是ANSYS和ABAQUS;複雜建築利用符號計算軟體進行簡單的程式設計以及計算分析，分析建築結構與橋樑結構的內力與位移情況。［1］［2］根據專案結構的實際特點採用適合於本專案的結構設計分析軟體進行結構計算，也可以透過相應軟體與PKPM配合進行分析計算。最佳化設計需要假設多種結構方案，根據不同的構件佈置情況和構件的不同截面尺寸，進行結構的強度驗算與經濟比選，選擇滿足強度要求成本最低的.方案完成設計。構件需要按照構造要求配筋時，選取規範要求的最小配筋率即可，降低專案的成本。從結構設計方案的初始階段聘請相關專家進行結構設計不同階段的審閱，提出結構最佳化設計的合理化建議，作為結構設計方案最佳化改進的依據。結構初始方案設計完成，房地產公司應聘請專業的最佳化設計公司，對專案設計的初始方案提出詳細的最佳化設計方案、詳盡的最佳化設計引數、構件的強度等級及構件的截面特點等，與初始方案設計單位進行溝通，完成初始方案的最佳化設計與圖紙修改工作，使設計方案更合理，透過前期聘請專家進行初始方案的不斷調整，減少了後期最佳化方案修改的工作量，削弱了對於工期的影響。兩個最佳化環節配合工作，降低了後期最佳化方案的費用，最佳化方案更合理，專案成本更低。
三、水電設計的最佳化方法
水電線路設計保證其功能性與安全性的同時，力求線路位置準確，線路位置有利於後期的使用與維修，利用BIM軟體進行三維分析，確定水電線路的位置的合理性，防止與土建施工出現不和諧的現象，具體的水電設計最佳化過程包括以下兩個步驟:第一步，認真分析設計專案的水電需求，選擇標準層進行水電線路的排布最佳化，力求水電線路迴路最短的原則進行最佳化，材料最節省，施工最方便。利用BIM進行三維分析，確定水電線路的具體位置。第二步，對於迴路最佳化後的圖紙進行分解，可將照明、插座、出水口等分圖分析、準確定位，並表明距離牆體的尺寸。
四、結語
房地產專案設計主要包括建築設計、結構設計、水電設計幾個重要的環節，每個初始設計環節都有預先設定的目標，現階段初始設計的圖紙不能滿足房地產企業降低工程造價的基本要求。房地產企業要求專案設計在滿足國家與行業設計規範的前提下，能夠降低專案成本、提高專案的認知度、提高企業的聲譽，因此設計成果必須進行最佳化設計。最佳化設計考慮擬購房人群的需求，集合眾多設計人員與相關專家的思想，利用先進有效的設計工具，提出詳盡的最佳化設計方案。最佳化設計是房地產專案建設中的重要一環，每個設計環節都有其相應的最佳化設計方法，最佳化設計方法的有效利用是房地產專案降低成本、提高認知度的重要基礎。
參考文獻:
［1］張慶，王磊．基於微分方程組的多排樁內力分析［J］．吉林大學學報工學版，2014，44(5):1327－1333．
［2］王偉，王磊．基於微分方程組法的柔性墩臺內力計算分析［J］．吉林大學學報工學版，2015，45(1):121－126．