養老地產發展現狀及融資策略論文

　　引言

　　2013年，我國60歲以上老年人日了突破2億，2033年前後將翻番到4億，平均每年增加1,000萬。本世紀中葉，60歲以上人日將達到峰值4.87億，佔總人日的比重達34.80Io 0 2012年末，重慶市60歲以上的老年人日達到了584萬，佔重慶市人日比例約17 %，並呈現出“未富先老”、地區老齡化程度小平衡、城鄉倒置等特點。而對我國未來龐大的老年人日，老年人日分層次養老，應該是比較現實的選擇。建設以居家為基礎、社群為依託、機構為支撐的覆蓋城鄉的多樣化養老服務體系。社會力量成為發展養老服務業的“主角”。政府應做好“保基本、兜底線”的基礎工作，著力保障特殊困難老年人群的養老服務需求，確保人人享有基本養老服務。

　　目前，國內有多種養老模式，主要分為居家養老、社群養老、機構養老。隨著居民收入和儲蓄的顯著增加，社會對老年產業的逐步重視和開發等因索，養老地產成為一種新興的業態在全國發展迅速，尤其在經濟發達地區，老年人對老年社群的需求呈現快速增長趨勢。養老地產應作為中高收入老年群體社會養老的一種重要形式。

　　雖然國家表示支援社會資金介入養老地產的發展，但是逐漸向成熟道路上邁進的養老地產在融資問題上荊棘叢生。制約我國養老地產發展的主要有兩大因素:一是土地;二是資金。在土地方面，國家在養老地產專案上政策非常優惠:土地可以免招拍掛:專案享受稅費減免

　　一、重慶養老地產專案發展現狀和麵臨的困境

　　現階段，重慶在建和擬建主要的養老地產專案有6個，分別是: 南岸:寬庭實業開發的如恩歲月醫療護理養老公寓

　　巴南:常青國際養老產業開發的巴南羊鹿山常青國際養生園

　　萬盛:金科地產開發的金科中華養生城

　　大足:臺企品安生命集團開發的五星級養老院

　　南川:美國舒侖士頤養國際打造的國內首個養老護理主題大型國際社群

　　壁山:中水電地產開發的重慶三擔健康城

　　二、重慶典型養老地產專案的專案融資分析和財務分析

　　在重慶現有的養老地產專案中，範圍內具有典型意義的養老地產專案是RY醫療護理養老公寓(出於企業商業秘密的`考慮，專案名稱用RY代替)，在區縣範圍內具體典型意義的養老地產專案是JS養生城(出於企業商業秘密的考慮，專案名稱用JS代替)。筆者透過專家訪談法，從相關企業負責人處獲得了與專案相關的經濟資料，以下分別對以上兩個專案做實證分析。

　　RY醫療護理養老公寓專案融資分析和財務分析。在獲得專案相關的經濟資料的基礎上，進行本專案的總投資估算，結果如下:本專案總投資3.97億元，其中:建設成本3.21億元，配套的三甲醫院投資1,000萬元，專案裝修費3,000萬元，專案建設期資金利息(靜態，年利率:12%) 3 } 600萬元(專案建設期:24個月)。

　　三、重慶養老地產專案融資模式

　　(一)重慶養老地產建設專案融資模式選擇。專案融資模式有PPP,BOT,PFI，等等。

　　即public-private partnership的縮寫，通常譯為“公私合夥/合營”。PPP本質上是公共和私營部門為基礎設施的建設和管理而達成的長期合同關係，公共部門由在傳統方式下公共設施和服務的提供者變為監督者和合作者，它強調的是優勢的互補、風險的分擔和利益的分享。廣義的PPP泛指公共部門與私營部門為提供公共產品或服務而建立的合作關係。狹義的PPP,更加強調政府在專案中的所有權(有股份以及與企業過程中的風險分擔和利益。

　　BOT，即build-operate-transfer(建設一經營一移交)，是相對比較簡單的或典型的特許經營專案融資模式。BOT是指政府(主要是省市級以上)透過特許權協議，授權外商或私營商進行專案(主要是基礎設施和自然資源開劫的融資、設計、建造、經營和維護，在規定的特許期(通常為10-30年)內向該專案的使用者收取費用，由此回收專案的投資、經營和維護等成本，並獲得合理的回報，特許期滿後，專案將移交(一般是免費)給政府。

　　PFI，即Private-Finance-Initiative的縮寫，即“私營主動融資”。PFI起源於英國，是BOT之後又一最佳化和創新的公共專案融資模式。PFI更強調的是私營企業在融資中的主動性和主導h}。採用這種模式是政府部門發起專案，由財團進行專案建設運營，並按照事先的規定，提供所需的服務，政府採用PFI的目的在於獲得有效的服務，而並非旨在最終的基礎設施和公共服務設施的所有權。在PFI下，公共部門在合同期內應使用承包

　　四、對重慶養老地產運用PFI融資模式的建議

　　發展養老地產，是人口老齡化的現實需要，但融資問題阻礙了其社會養老功能的實現。政府一定程度地參與養老地產專案，規範和監督養老地產的開發經營，對於降低專案風險，提高社會資金進入養老地產乃至養老產業的積極性，提高專案的社會性和外部性效應，最終實現社會養老功能重要。

　　目前，我國缺失對養老地產和PFI方面的立法監督，為了保證PFI融資模式對重慶養老地產健康發展起到積極作用，我們做以下建議: 要完善養老地產相應的投資法律法規，出臺針對性強的法律，使其適應PFI專案建設和經營的需要。

　　加強專案風險管理，建立合理的利益共享和風險分配機制，這是PFI專案能否成功的關鍵,應當建立政府監管體系和扶持力度，明確養老地產中的政府部門和私營部門的責任和義務，設定法定的監管機構和問責制，產生激勵約束機制。