利率與稅收調控政策對瀋陽房地產的影響研究論文
利率與稅收調控政策對瀋陽房地產的影響研究論文
一、物件與方法
（一）利率政策的處理方法
利率政策對房價的調節是透過其對於市場參與者的資金成本的流動性的調控作用而進行的，對於利率政策的研究方法多數學者採用透過建立新凱恩斯主義的動態隨機一般均衡模型（DSGE）來考察利率的變化對房價的影響，此種方法透過構建要素模型對利率變動進行分析，由於要素指標約束條件不同而容易針對同一問題得出差異較大的結論[14];也有學者採用“敘述法”,即用虛擬變數來描述貨幣當局立場或意圖，當貨幣政策從寬鬆轉為緊縮時記為 1,否則為 0,這種方法無法表達利率變動後穩定期內所對房價帶來的持續影響變化[15].本研究收集並分析 2010~2014 年利率變化情況，按照央行加息和降息將利率政策分為提高利率政策與降低利率政策，將利率政策的變動情況按照其加息與降息幅度梯次分級，將提高利率政策與降低利率政策進行梯度縱向對比，並採用統計分析方法進行歸納彙總。這樣既清晰地從貨幣當局的意圖出發探討升降利率情況下的房價變化，又可以體現連續節點內利率變化的持續影響。
（二）稅收政策的處理方法
房地產稅收是國家調控房價的重要政策手段之一，我國的房地產稅收政策貫穿於房地產開發、交易和保有三個環節，包括耕地佔用稅、土地增值稅、契稅、房產稅和城鎮土地使用稅五個直接以房地產為徵稅物件的專門稅種。學者對於稅收政策的研究方法大多以選定稅種的稅收收入作為自變數建立迴歸方程模型，進行迴歸分析來研究不同稅種稅率變動對房價的影響效果，這種方法通常忽略了整體考量各稅種及稅率的變動對房價變動的影響。本研究收集 2010~2014 年稅收政策變化情況，主要包括與房地產相關的稅種稅率的增減等，然後採用基期對比法進行量化處理，即將 2010 年稅收政策初始值設為 0,在此基礎上增加一項稅種或增加某一稅種稅率即加 1,若既增加稅種又增加稅率則加 2,反之，若在 2010 年基期基礎之上減少某項稅種或降低某稅種稅率則減 1,以此繪製稅率變化曲線圖。從整體出發，把握國家稅收政策意圖對房價的作用效果。
（三）房價變化的調查與統計方法
在瀋陽市九個市轄區中各選擇一個小區，採用問卷調查法對其 2010~2014 年房價變化進行實地調查，並將九個小區的房價均值作為瀋陽市房價變化資料。所選取的小區分別是和平區的萬科城（位於和平區長白西路 58 號，由瀋陽萬科永達房地產開發有限公司承建，佔地面積 350000m2,2010 年開盤）、瀋河區的保利花園第五季（位於瀋陽市瀋河區東陵西路 29 號，開發商為保利（瀋陽）房地產開發有限公司，佔地面積 95000m2,2009年開盤）、皇姑區的格林常青藤（位於皇姑區太嶽山路 7 號，開發商為遼寧報業格林秋日風情房地產開發有限公司，佔地面積 48000m2,2010 年開盤）、大東區的果舍添香（位於東北大馬路 102 號，開發商為瀋陽明馳房地產開發有限公司，佔地面積 66000m2,2008 年開盤）、鐵西區的挪威森林（位於鐵西區保工南街與沈遼路交匯處，開發商為瀋陽金昊房地產開發有限公司，佔地面積 22000m2,2008 年開盤）、于洪區的泰華林莊園（位於于洪區赤山路 82-6 號，開發商為瀋陽泰華林房地產開發有限公司，佔地面積 16000m2,2009 年開盤）、渾南區的文華街三號院（位於渾南區文華街 3 號，開發商為瀋陽建大匯眾置業有限責任公司，佔地面積 56000m2,2010 年開盤）、沈北新區的雷明雅閣（位於沈北新區道義經濟開發區京沈西街 7 號，開發商為瀋陽雷明房地產開發有限公司，佔地面積 300000m2,2008 年開盤）和蘇家屯區的唯美尚品（位於蘇家屯區渾河新城銀杏路北，開發商為遼寧聯合房地產開發有限公司，佔地面積 97000m2,2010 年開盤）。所選取的九個房地產小區均為 2010 年之前開盤，住宅型別相同，截至目前均在售並且分佈於瀋陽市九個市轄區，這對於研究 2010~2014 年五年間宏觀調控政策對於瀋陽市房價的影響在時間和空間上是非常合適的。
二、結果與分析
（一）利率政策調控效果分析
1.提高利率政策調控效果 我國提高利率政策主要集中在 2010~2011 年，從 2010 年 10 月到 2011 年 7 月，央行共五次加息，其目的是為了吸收資金存入銀行，減少市場流動資金，同時也是為了降低房價。但從瀋陽市同期房價變化情況來看，結果並不是很理想（圖 1）。
從圖 1 可以看出，2010 年 10 月央行第一次加息，而這反映在房價變化上則是在 2011 年 3 月所迎來的第一次房價回落，即加息政策出臺的五個月之後，房地產市場才對此表現出房價回落的趨勢，這表明加息政策的調控效果在市場上推遲了五個月才顯現出來，證明了加息政策在此次調控上有五個月的市場時滯期。雖然2011 年 4 月以後瀋陽市房價沒有再上漲，但加息政策依然頻繁出臺，然而期間瀋陽市房價並沒有回落到2010年 11 月的水平，2011 年 5 月加息後，2011 年 10 月瀋陽市房價才稍有回落態勢，加息的時滯期為五個月，而後11 月瀋陽市房價又再次上升，這說明了加息政策的'調控效果並不理想。然而瀋陽市房價雖然總體上漲，但上漲幅度並不大，瀋陽市的房價在全國副省級城市中仍處於下游水平，在國家不斷加大宏觀調控力度的情況下，瀋陽市的合理房價一直吸引著大量消費者，市場需求旺盛，又因為當時瀋陽市將承辦 2013 年第十二屆全國運動會，期間瀋陽市的市政建設也進入快速發展期，城市影響力和吸引力加強，極大地拉動了城市周邊區域房價，市場整體呈現普漲態勢。這些因素也阻礙了加息政策的效果發揮。
2.降低利率政策調控效果 在 2012~2014 年這一時段，我國的宏觀政策是趨於寬鬆的，降息、放開限購和減稅等一系列措施致力於促進房地產市場發展，用以增加內需，拉動經濟發展。降低利率政策並未引起房價大幅上漲（圖 2）。
從圖 2 可以看出，2012 年 5 月和 6 月有過兩次降息，這期間瀋陽市房地產價格呈下降趨勢，在 7 月，兩輪降息過後，瀋陽市房價開始保持平穩並走出下降通道有所回升，但是價格上漲幅度並不大，總體基本保持平穩。2014 年 11 月央行在房價下降趨勢情況下再次降息，而此時房價依然走低，在全國土地市場整體降溫，百城房價七個月連續下跌的背景下，瀋陽市土地市場也急速降溫，成交面積與成交金額均大幅萎縮，房產市場需求低迷，但受降息政策的影響而並未表現出房價大幅下跌，在整體環境不景氣的市場氛圍下，降息政策促進了房價的理性迴歸。綜上所述，可以得出結論：三次降息並未使瀋陽市房價產生較大波動，房價變化趨於穩定。
（二）稅收政策調控效果分析
拋開稅收政策、利率政策與行政命令多種舉措對房價的共同影響，單純從稅收政策鬆緊度變化角度出發分析瀋陽市同期房價走勢，將 2010~2014 年我國涉及房地產市場的稅收調控政策進行分類彙總，量化處理後與瀋陽市房價變化走勢對照（圖 3）。
從 2010 年 1 月到 2011 年 8 月，我國的稅收政策趨緊，七折貸款利率、稅收優惠等取消，二套房貸款趨緊、外地人限購等政策紛紛出臺，單就稅收政策而言，營業稅方面個人將購買不足五年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅、二手房交易市場交易稅費提高、徵收土地增值稅、契稅徵收比例提高、針對個人住房徵收房產稅，其目的是透過提高房地產相關稅費使購房成本上升進而使房產需求下降，並使得房地產市場的投資減少，進而抑制房價上揚。與之相對應的，2010 年 1~10 月瀋陽市房價非常穩定，只在較小範圍內波動，雖然在 2010年 11 月有過階段性上揚，但到 2011 年 2 月達到最高點後就開始回落，之後房價雖偶有波動但總體上保持平穩。這說明嚴厲的稅收政策對於抑制房價的調控效果是很理想的。2012 年下半年至 2014 年期間，在稅收政策趨向於寬鬆的大背景下，房價一直處於平穩狀態，這說明寬鬆的稅收政策對於穩定房價是有很好的調控效果的。
三、結論與建議
從瀋陽市 2010~2014 年房價對於期間我國利率和稅收政策的反饋來看，無論是利率還是稅收政策對於調控房價都起到了一定的作用，但利率政策對於房價的調控效果低於稅收政策的調控效果。具體有如下幾點：第一，利率政策對於房價的調控效果不佳。2010 年 10 月與 2011 年 5 月有過兩次加息，然而在加息五個月之後瀋陽市房產市場價格才略有反饋，市場效果延遲性較大；降息未引起房價太大波動，降息政策調控房價的方向並不明確。第二，稅收政策對於房價調控效果較好。嚴厲的稅收政策有力地打擊了房地產投機行為，從而控制房產市場投資過熱，抑制房價的上漲；寬鬆的稅收政策有利於顯化房產存量市場，拉動內需，穩定房價。
（一）對於我國當前房價保持穩定發展的對策建議
當前的房地產市場調控政策已經相當寬鬆，供求關係相對健康，受宏觀經濟低迷的影響，投資者傾向於將資金用於購置房地產，在當前國家去除房地產庫存的宏觀政策下，契稅的減免、降息以及戶籍方面的優惠政策，直接導致房地產交易量上升，北京、上海等一線城市 2016 年春節後出現恐慌性價格瘋漲，如今的房產市場開始回暖，市場需求顯現，而房產市場資金流入不足，且市場供給仍大於需求，只是相對集中的需求在同一時刻湧現，造成了房產市場供不應求的假象，應該引導房產市場顯化庫存，加大中小城市購房政策扶持力度，打擊一線城市房產市場捂盤銷售現象，擴大市場供給，對庫存量大的房產市場給予更高補貼，引導購房需求分流。
（二）對於我國未來房地產市場的宏觀調控政策制定方向建議
首先，穩步去除房產庫存，實行差別化稅收政策。當前我國房產市場總體上表現為供需平衡，而實際上我國房產市場庫存量巨大，存量房產並未完全顯化是由於需求的不均衡導致，消費者對於寬鬆的房市政策的集中反饋表現為一線城市房產市場需求旺盛，導致一線城市房價不合理上漲，而中小城市由於市場需求低而表現出有價無市，在未來一段時間內，我國房地產市場應該逐步顯化存量房產，促進房價理性回落，消化房產存量。因此應該實行差別化的稅收政策，即需求旺盛的一線城市，對購房者徵收契稅、交易稅，同時增加一線城市供給量；在中小城市對房產供應商加收房產稅，對購房者提供購房補貼，減免相應稅費，促進存量房產顯化，引導拉動消費需求。其次，進一步降息，引導資金流入，促進房產市場回暖。股票市場的持續低迷，宏觀經濟不景氣，越來越多的人選擇把資金投入到逐漸回暖的房產市場，在當前房產市場為存量市場的情況下，資金流入房產市場轉變為消費需求，我國目前人口結構導致住房剛性需求下降，改善性需求逐步提高，進一步降息，支援自住和提高改善性住房需求並帶動二手房交易市場成交量，有助於房產市場回暖，促進宏觀經濟發展。
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