房地產產品設計工作與成本的關係論文

　　摘要：從房地產產品的規劃階段、建築外立面裝飾材料、單體建築層高、窗牆比、地下車庫面積及層高等方面，分析了圖紙設計與成本的關係；以部品材料選擇及機電裝置佈置及管線敷設為例，闡述了標準化與成本的關係；從設計單位的管理、設計週期、施工圖紙審查、二次設計方面分析了圖紙質量與成本的關係。闡述了房地產產品設計工作對降低成本的重要作用。

　　關鍵詞：設計；標準化；質量；成本

　　過去房地產高速發展主要依賴GDP高速增長、寬鬆的貨幣政策、快速的城鎮化程序和地方政府對土地財政的高度依賴等因素。而隨著GDP增速放緩、企業融資成本高和國家調控效果顯現，房地產業利潤水平已逐步迴歸到市場各行業的平均利潤水平。企業像以往依靠土地增值獲取利潤的可能性逐步減小，獲得效益將由企業的競爭能力決定。在“低成本”的前提下，設計出高質量的產品是核心競爭力中重要的組成部分，也是設計管理人員的價值體現。文章結合本人在房地產公司從事的設計工作，從圖紙設計、標準化、圖紙質量三個方面分析房地產產品設計工作與成本的關係。

　　1圖紙設計與成本的關係

　　圖紙設計是工程建設的重要環節，設計的產品與選用的'材料，無一不與成本相關。文章從規劃及建築設計中與成本有關的幾項內容進行說明。

　　1.1規劃階段

　　規劃最有利於銷售的產品排布，可以創造最大產品價值。如住宅配套商業中的內街與外街商業、獨立集中商業與店鋪商業佈置的考量。住宅產品的設計儘量選擇成熟的產品，無論設計、施工均有前期可借鑑的經驗。另外，豎向規劃儘量結合場地地形，減少土方成本。此階段將極大影響整個產品投資回報率，必須經過方案比較、透過技術經濟指標與預估售價結合，選定最優方案。

　　1.2建築外立面裝飾材料

　　外立面建築材料的選擇主要有石材、面磚、塗料。在高層建築中，底層立面區域性使用石材可提升產品品質，如果是低層建築，整體選用不同飾面材料體現在每戶建造成本上的差別是相當巨大的。

　　1.3單體建築層高

　　在客戶使用感受及產品價值不受影響的前提下，適當降低建築層高，將帶動土建、裝修工程量的減少，機電管線長度降低，暖通專業的計算複核也將適當降低。據資料分析，層高每降低0.1m，可降低單層造價2%左右。

　　1.4窗牆比

　　採暖居住建築應儘量控制窗牆比。以遼寧省地方標準中的嚴寒地區要求為例，北向小於等於0.25，東西向小於等於0.30，南向小於等於0.45。窗牆比超出規定後，除外窗單方成本高於牆體外，整體為滿足採暖耗熱量指標要求。同等厚度外牆保溫材料導熱係數需降低，如仍不能透過節能計算，需提高外窗傳熱係數，造成窗構造的複雜，成本再次增加。

　　1.5地下車庫面積及層高

　　在滿足停車要求的前提下，儘量壓縮地下室建築面積。除可減少地下室成本投入外，對基坑施工方案的制定也有更簡便的方案選擇。合理設計地下室層高，其高度的降低對土方開挖、建築結構等成本將均有減少。

　　2標準化與成本的關係

　　標準化包括各階段設計計劃控制標準（含其他部門介入時間及參與工作內容），明確各專業設計要求標準，各專業設計成果標準等。本部分以部品材料選擇及機電裝置佈置及管線敷設舉例。

　　2.1部品材料選擇

　　在方案、施工圖設計階段應逐步明確部品材料的選擇，明確反映在施工圖紙當中。不應在施工圖接近完成時甚至施工階段，還有大量技術、細部、部品的缺漏沒有考慮。否則，對於應用技術和材料的變更以及效果的不確定，直接帶來的就是施工圖紙不準確或缺失，最終將造成成本不易控制。

　　2.2機電裝置佈置及管線敷設

　　施工圖紙設計前期階段，必須具備準確的市政配套路由，且依據進出線路由合理進行裝置用房佈置，以減少外線佈置長度。在合理確定進出線路由後，再合理細化下一級裝置用房佈置，以保證負荷均勻，降低管線投資成本。標準化中，任何一個環節出了問題，都有可能造成設計、工程工作的無法正常推進，繼而帶來成本的變化。

　　3圖紙質量與成本的關係

　　房地產開發過程中，發生設計變更是不可避免的。工程實施後，相應部位的設計變更或多或少都會產生工程量的變化。控制設計變更從設計角度即保證施工圖紙質量。

　　3.1設計單位的管理

　　作為甲方設計管理人員大量工作精力應該是協調、配合、監督、提出指導性意見，提出完整、準確的設計任務要求，而不是替代設計院對圖紙進行校對圖紙和技術把關工作。要充分發揮建築設計院的資源優勢，因最終圖紙質量的高低不能只靠外部人員的審查。外部人員的審查只是單方面的，透過設計院各專業相互協作才能保證圖紙的原始質量。

　　3.2設計週期

　　施工圖紙儘量保證合理的設計週期和可行的計劃。合理的設計週期是保證設計單位各專業充分協調、互提專業條件、圖紙交圈的必要條件。業主應與設計單位就設計週期充分溝通，避免為壓縮工期而影響圖紙質量。

　　3.3施工圖紙審查

　　外部審查的審圖機構僅會側重於製圖原則及國家規範的把控。公司內部審查則側重於圖紙是否符合原始要求，是否符合設計條件，是否達到雙方約定深度，對圖紙進行及時最佳化。

　　3.4二次設計

　　單獨列出此項個人認為是很有必要的，對於像鋁窗、幕牆等專業化較強的單位一般均是“深化設計+施工”合同，業主在此類設計中仍起到管理、審查作用，但後期常會因為深化設計的原因而產生變更，此類設計變更最好在合同中予以約定。

　　4結束語

　　據中國報告大廳網《2015年我國房地產開發行業發展趨勢分析》顯示，“房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、專案管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。”作為設計人員，“品質佳”不代表不計成本的投入，設計成果經工程施工轉換為產品。在保證品質的前提下，合理的控制在設計、實施過程中的成本投入是可實現的，所以說“低成本”和“品質”之間不是矛盾而是共生共贏的關係。

　　參考文獻：

　　[1]沈源.下一位建築大師[M].北京:中國建築工業出版社,2010.

　　[2]季元振.再問建築是什麼[M].北京:中國建築工業出版社,2014.

　　[3]鮑學英.工程造價管理[M].北京:中國鐵道出版社,2014.