註冊安全工程師考試試題及答案

　　(一)估價物件為某三星級賓館，土地使用權性質為劃撥商業用地。

　　1.業主委託房地產估價機構評估該賓館的抵押價值。下列關於房地產抵押貸款風險的表述中，正確的是( )。

　　A.抵押期限內房地產市場變動造成市場價值下降形成預期風險

　　B.抵押期限內房地產不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險

　　C.抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成房地產價形成耗損風險

　　D.選用估價方法不恰當形成適宜性風險

　　答案：A

　　提示：抵押期限內房地產不當使用造成市場價值減損形成耗損風險。抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成市場變現風險。

　　2.如果該賓館的財務資料能客觀反映同類賓館的客觀經營狀況和經營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時( )。

　　A.該賓館財務資料中的當年淨利潤可視作年淨收益

　　B.按當地同類賓館的正常經營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年淨收益

　　C.該賓館財務資料中的年淨利潤減當地同類賓館的正常商業利潤可視作年淨收益

　　D.根據該賓館財務資料中的年總利潤、建築物折舊和財務費用，並考慮未來變動情況，扣減當地同類賓館的正常商業利潤後的所得可視作年淨收益

　　答案：D

　　3.若採用成本法估價，下列表述中不正確的是( )。

　　A.應對房屋建築物、房屋裝修部分分別計算折舊

　　B.無論借貸資金還是自有資金都應計算利息

　　C.在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金

　　D.在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金

　　答案：C

　　4.假如以投保火災險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結果為3500萬元，則( )。

　　A.3500萬元是該賓館的公開市場價值

　　B.3500萬元是該賓館房地產的公開市場價值

　　C.3500萬元是保險事故發生後的損失價值

　　D.投保時，保險金額不能超過3500萬元

　　答案：D

　　(二)某商品住宅小區內臨小區外道路的部分綠地因擴充套件城市道路而被佔用，該商品住宅小區居民向房地產估價師諮詢房地產價值變動情況。

　　5.若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值發生減損，其主要原因是( )。

　　A.道路擴寬後，交通發生變化

　　B.綠地率發生變化

　　C.公共配套設施發生變化

　　D.土地形狀發生變化

　　答案：B

　　6.若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值增值，其主要原因是( )。

　　A.噪聲和汙染程度發生變化

　　B.土地形狀發生變化

　　C.人口密度發生變化

　　D.出行便捷程度發生變化

　　答案：D

　　7.房地產估價師認為測算房地產價值變化額度的正確思路足( )。

　　A.由於住宅小區用地條件發生變化，按住宅用地採用基準地價修正法計算價值變化額度

　　B.以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度

　　C.用市場法分別測算出城市道路擴充套件後房地產的價值，相減得出房地產價值變化額度

　　D.用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產價值變化額外負擔度

　　答案：C

　　(三)某工廠有甲、乙兩個廠區，當初兩個廠區的`土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區在於20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續。現在甲廠區為危險房，乙廠區為嚴重損壞房，房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展，決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產，用籌得的資金在乙廠區經有關部門批准後重新建造廠房。現請某估價機構同時對兩廠區進行估價。

　　8.針對以上情況，在估價時最恰當的做法是( )。

　　A.將兩個廠區視為一個估價專案一起估價，出具一份估價報告

　　B.將兩個廠區視為兩個估價專案分別估價，每個專案出具一份估價報告

　　C.兩個廠區分別估價，出具一份估價報告

　　D.視委託人要求進行估價並出具估價報告

　　答案：B

　　9.委託人要求估價機構按照委託人的估價目的對甲、乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為( )。

　　A.可以按委託人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價

　　B.只能對兩個廠區的土地進行估價

　　C.可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價

　　D.可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價

　　答案：A