2017房地產估價師案例與分析練習題及答案

　　案例分析題

　　甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)以2500萬元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權。該地塊地上容積率為6，建築密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建築面積相同的商業用房，5～16層為建築面積相同的住宅;辦公樓總建築面積5000㎡，各層建築面積相同。該地塊土質較差，地下水位較淺，需採取一定工程措施改善條件方適用於建造。假定該綜合樓單位建築面積造價包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000 元/㎡，土地開發和房屋建設的正常成本利潤率為30%，銷售稅費率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權轉讓合同，購買辦公用地使用權進行自建，成交價格為500萬元。在建辦公樓時，乙公司以抵押方式向丙商業銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應要求對所抵押的在建工程辦理保險，並與丁財產保險公司簽訂了保險合同。

　　第 1 題該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建築要求，在基礎工程施工中應( )。

　　A.採取人工加固措施

　　B.降低地下水位

　　C.用大型土石方修築地基

　　D.按條形基礎砌築

　　【正確答案】： A,B

　　第 2 題該綜合樓住宅部分每層的建築面積為( )㎡。

　　A.2916.67

　　B.3250.00

　　C.3437.50

　　D.3500.00

　　【正確答案】： B

　　【參考解析】： 1h㎡=15畝=10000㎡。該地塊總建築面積=10000㎡×6=60000㎡。根據“建築密度即規劃地塊內各類建築基底佔地面積與地塊面積之比”。該地塊建築基底佔地面積=10000㎡×50%=5000㎡。該商住綜合樓基底佔地面積=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。該綜合樓住宅部分每層的建築面積=[(60000-5000)㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。

　　第 3 題乙公司籌集建房資金利用的.信用形式為( )。

　　A.銀行信用

　　B.商業信用

　　C.民間信用

　　D.國家信用

　　【正確答案】： A,C

　　第 4 題甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉讓合同為( )。

　　A.典型合同

　　B.雙務合同

　　C.主合同

　　D.從合同

　　【正確答案】： A,B,C