農業用地資產評估報告方法

農業用地資產評估報告方法

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　　農地資源十分有限，農地資源轉作其它用途有嚴格的限制，其主要用途在相當長時期內以獲取農業收益為目的，即使農地資源轉為他用，對農地資源所有者的補償也須以農地資源收益為基準;另外，隨著農地市場的培育與發展，農業系統外的市場和價格對農業內部的資源利用和供求關係有重要影響，農地資源的價格也須以市場上的供求關係作為重要基礎。因此，當前農地價格體系應以基準地價、宗地地價為核心，估價方法應以收益還原法與基準地價係數修正法為主，同時兼顧比較法等估價方法。

　　1市場比較法

　　市場比較法是對比相同或相近情況下同類農地資源的價格來確定待估農地價格的方法，即根據同一市場中近期發生的類似農地交易案例，結合市場行情，對案例交易價格進行交易情況修正、期日修正、區域因素修正、個別因素修正、年期修正等(園地、林地尚需考慮成熟度)得到待估農地的價格。市場長期趨勢法是根據已有市場上農地價格的變化及其趨勢，結合農地供求關係的預測、供給彈性和需求彈性計算等，對某類農地資源進行價格評估，此法特別適用於農地市場發育較好、執行較規範的情況。

　　2收益還原法

　　收益還原法實際上是將農地收益視為一種投資，以獲取利潤為目的，虛擬利潤以平均利潤率為準計算，將未來利潤還原為現值總和的方法。採用此法的關鍵是如何確定純收益與還原利率。純收益可從總收益中逐一扣除資本、勞動等生產要素及其收益後得到，或運用系統規劃的方法求取農地資源的影子價格，這個影子價格便是純農地收益。農地還原利率應以行業平均利潤率為基礎，結合農地經營的風險程度確定。同樣，收益倍數法是收益還原法的一種較為簡單的形式，據此方法，農地價格是農地收益或若干年農地收益平均值的若干倍，這個倍數一般由交易雙方協議，或由政府根據市場實際成交情況確定。

　　3成本逼近法

　　成本逼近法是以未利用土地或廢棄地取得費用、農地開發費用為基本成本，運用經濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上基本投資應產生的利潤與利息，以及應納稅金構成基礎價格，結合市場供求狀況、收益年限與待估宗地區位條件，評估出農地價格。

　　4基準地價法

　　首先依據農地綜合質量評價計算分值，劃分農地等級，其次在各等級內確定標準田或抽樣，用收益還原法計算地價，最後參照同等級內各地塊的綜合質量分值和標準田價格(或抽樣地塊平均價格)，比較修正得到各等級農地基準地價，並確定出宗地地價修正係數。

　　①收集各分等定級單元(或標準田)的農地產出、收益、費用、收益分配等方面的資料，根據農地內部生產情況，對各類生產用途的收益和分配進行面積加權平均，作為農地單元的.平均收益、成本。

　　②從農地總收益中分離出純土地收益部分，分離的依據是各生產要素對農地總收益的邊際貢獻。土地收益分離過程為：總產值扣除物資費用(折舊、用電、機械等費用)及其盈利額，再扣除勞動費用(以實際用工乘以當地標準工資計)及稅收。

　　③根據當年銀行存款利率、農地投資風險率。農地投資利潤等因素，結合農地市場行情，綜合確定出農地還原利率，並以此利率將農地純收益還原為價格(得到單元價格或標準田價格)。農地投資風險低於非農地，故農地還原利率低於其它非農地的還原利率。

　　根據各單元在等級中的面積比重，加權平均得到各等級的平均價格基準地價。

　　④根據估價區內農地資源的自然條件、經濟水平等編制以基準價(或標準田)為核心的宗地地價修正係數。

　　⑤根據待估農地所處等級的基準地價(標準田價)及其相應修正係數求得農地價，結合農地市場行情及評估目的，最終確定其價格。