關於物業管理的論文三篇
關於物業管理的論文三篇
物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建築物、場所、設施的共同管理或者委託物業服務企業、其他管理人對業主共有的建築物、設施、裝置、場所、場地進行管理的活動。下面是小編整理收集的關於物業管理的論文三篇，歡迎閱讀參考！
關於物業管理的論文（一）
物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高後，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，儘可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關於物業管理的有關規定，新建小區必須實行物業管理制度，而舊小區卻在推行物業管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。
一、居民觀念需轉變 多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡保
二、硬體條件相對落後 舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬體設施主要有以下一些不足：包括綠化面積較孝機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。
三、產權形式多樣 舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人(包括中央單位、市屬單位、區屬單位)、公共設施產權人(如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產)、託管房、二手房產權人等。
四、存在多頭物業管理的現象 產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有：單位自管房物業管理公司，房管局直管公房物業管理公司，社群管理單位，居委會，市政設施單位，商業網點單位等。
五、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大 舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造專案的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪裡來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。
六、物業管理收費困難 已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核准，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區全年收費總額為120元。儘管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到30%左右。
七、管委會作用有待進一步發揮 實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不願意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。
八、社群管理與物業管理存在矛盾 社群管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社群委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理專案，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社群委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理髮店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。
針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議： 其一、加快、加強物業管理的立法工作 當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯後，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，透過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規範的立法工作要重點研究。
其二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境 1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，並應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。
2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。
3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。至於政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。
其三、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃 針對沒有實施物業管理的舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的範圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。
其四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分 房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配製度的重大改革，但房改售房與 物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。
其五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關係 商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區制訂物業管理合同，透過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委託關係，約束雙方的利益關係，改變居民普遍存在的你搞物業是你願意，跟我沒關係的觀念。
其六、加強實施物業管理的正面宣傳 一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。
二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。
三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。
四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務專案、服務內容、服務標準都要在小區內的佈告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。
五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。
其七、處理好社群管理與物業管理的關係 物業管理是一種企業行為，而社群管理則是一種政府行為，社群管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯絡、互相依存的。物業管理公司要與社群委員會、派出所等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。
其八、確立物業管理公司是對小區物業實施物業管理的唯一性，改變多頭管理的局面應該明確物業管理企業是小區物業唯一的管理企業，一個小區應儘量安排一個物業管理公司。
為實現現代新區、文化大區、經濟強區、全國名區的建鄴目標，建鄴人在加快新城建設的同時，對新城區實施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區整治出新及物業管理試點工作正全面展開，透過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經濟體制要求的社會化、專業化、市場化的物業管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環境。
關於物業管理的論文（二）
論文摘要
20世紀80年代開始，我國住房制度逐漸貨幣化以來，人民的居住條件有了很大改善，但其中也存在了一些問題，比如物業管理引起的糾紛，在我國，物業管理服務是一種新型產物，但是目前關於物業管理方面的相關立法比較滯後，在實際過程中出來糾紛、審判時對法律實踐帶來許多問題。本文擬從物業管理中存在的法律問題及原因入手，提出幾點對策。在文章中，首先陳述了物業管理的一些基本內容，其次對我國物業管理中存在的一些法律問題進行了分析，最後對物業管理的存在問題提出了自己的看法，希望透過自己的分析和寫作能對我國的物業管理體系的完善提供微薄之力
從十一屆三中全會將全黨全國的工作重心轉移到社會主義現代化建設上來以後，房地產市場在我國逐步興起並蓬勃發展。從沿海到內地，從城市到鄉村，許多地方出現了“房地產熱”、“開發熱”的情景。特別是20世紀80年代我國住房制度從“國家包、福利性、低租金、等級制、供給制到住房制度逐漸貨幣化”以來，成片的大型住宅小區可以說一眨眼之間便拔地而起，人民的居住條件雖有了很大改善。物業管理作為一項新興服務行業，也進入人民的生活中。它是在我國住宅與非住宅房產商品化 、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在業主、使用人與物業管理公司之間產生了一種新型的民事法律關係，行政管理部門也面臨如何對物業管 理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，並呈現糾紛數量上升、新類 型案件多的特點。而物業管理規範性檔案方面，除了建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費 暫行辦法》國務院釋出的《物業管理條例》等規章外，國家對此方面尚無較完整的法律法規體系，使物 業管理糾 紛案件居高不下。本文試就物業管理中存在的問題略陳管見。
一、物業管理概述
（一）、物業管理的概念：物業一詞原是香港房地產中貫用的述語，特指與地產相聯絡的房產，主要是指一個住宅單位或樓宇、建築物。我國對物業的規定是指已建成並投入使用的各類房屋，包括商業大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、旅遊賓館等。物業可大可小，一座大廈可作為一項物業，一個住宅單元也可作為一項物業，同一建築物還可按權屬不同分割為若干物業。物業管理是指業主透過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。1981年3月,我國第一家物業管理公司———深圳市物業管理公司經過註冊,正式掛牌營業。自此,我國現代物業管理從無到有、從沿海到內地逐漸發展起來。據統計,到1997年底,僅深圳市就有物業管理企業1115個,物業管理從業人員57032人,管理物業2910處,管理物業的總面積4 03億ｍ2。在我國,物業管理正成為引人注目的朝陽產業。
（二）、物業管理的模式：從現實情況來說，無論國內或國外，物業管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業服務企業實行專業管理；第二種模式是由業主委員會實行自營管理；第三種模式是由住宅合作社實行自主管理。以上三種模式實質上是兩種模式，即物業公司專業管理與業主自營管理兩種模式。因為住宅合作社社員也是業主，根據合作社章程成立的管理委員會與業主委員會沒有多大區別，因此，合作社自主管理同業主自營管理實質上是同一種模式。根據我國的國情，這兩種管理模式應當同時並存。專業管理模式如果服務的好，可以為業主提供周到全面的良好服務，免除他們的後顧之憂，雖然收費高一些，但業主負擔得起，因此願意接受物業公司的專業管理。這種模式適用於高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實行專業管理應當由業主委員會透過招投標方式選聘物業公司，雙方協商確定服務專案和收費標準，不能由開發商組建或聘用物業公司，單方面決定服務專案與收費標準，然後強加給業主。目前的做法對業主來說是不公平的。業主自營模式，由於不需要交納營業稅等稅費，有些服務專案如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔，不用給他們交納社會保險和住房公積金，只給他們發一些補貼就行了。這樣，就可以節省很大一筆開支，再加上住宅區內公建配套用房的經營收入，業主可以花很少的錢就能把住宅區物業管理好。這種模式適用於廣大中低收入者階層。據中國社會調查事務所對京、滬、穗500名公眾的調查統計，有49％的被訪者表示希望採用業主自營式管理辦法管理自己的物業。這個資料表明，有半數業主要求自己管理物業，不同意交給物業公司管理。
二、我國物業管理法律中存在的一些問題
（一）、目前我國物業管理立法滯後。目我國現有的物業管理法律、法規主要有以下三個方面構成：1、憲法的有關條款。如《憲法》第十三條:“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。國家依照法律保護公民的私有財產的繼承權”。《憲法》第三十九條:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二層次,全國人大及其常委會、國務院頒佈的物業管理方面的法律、法規。如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市綠化管理條例》、《城市市容及環境衛生管理條例》及其相關配套的法規、規章,如《城市房屋修繕管理規定》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》等等最新出臺的是國務院頒佈實施的《物業管理條例》。第三層次,各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒佈的物業管理方面的地方性法規,以及同級地方人民政府頒佈的物業管理行政規章,如《北京市住宅小區物業管理辦法》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》等等。這些地方法規彼此之間並不統一，甚至有矛盾之處，往往只能反應一個地方關於物業管理方面的規定。就目前而言，物業管理的法律法規遠遠不能適應我國物業管理的迅速發展。
（二）、物業管理公司與開發商的職責界定不明確：由於我們國家的物業管理行業建立沒幾年，物業管理公司一般都與開發商存在這千絲萬縷的關係。最明顯的例子就是物業管理公司一般都是開發商的下屬公司。在這種情況下，物業管理公司代表的是開發商而不是業主。當業主與開發商發生爭議時，物業管理公司往往會維護開發商而不是業主的利益。我國新的物業管理條例中已經明確規定物業管理公司應當由業主組成的業主大會來確定。在開發商開發過程，可以由開發商臨時委託物業管理公司來進行前期物業管理，一旦成立業主大會就應當重新確定物業管理公司。但在實踐中，由於法律意識淡薄、管理不力，二者職責仍沒有明確分開。
（三）、業主自治制度難以有效實施。業主自治，是指在物業管理區域內的全體業主，基於建築物區分所有權，依據法律、法規的規定，根據民主的原則建立自治組織、確立自治規範、自我管理本區域內的物業管理活動的一種基層治理模式。業主自治是從私法自治衍生出來、借鑑公法自治模式產生的一種新型別的特殊自治。業主自治的主體是實行自治的全體業主，業主自治的組織是業主大會和業主委員會；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項是有關物業管理區域內的物業管理活動；業主自治的核心內容包括對業主委員會的民主選舉以及對物業管理區域內的物業管理活動的民主決策、民主管理和民主監督。從法學的角度來看，在業主自治法律關係中，權利主體主要包括業主、業主大會和業主委員會，業主自治實質就是保障以上權利主體的相關自治權的實現。在業主自治這一制度框架下，業主、業主大會和業主委員會分別處於不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權利，也分別承擔不同的義務。業主的自治權是最基礎性、最根本性的權利，沒有業主的自治權，就不會有業主自治，當然也就不會產生業主大會和業主委員會。根據《物業管理條例》規定，業主所享有的自治權主要包括：（1）接受服務權，（2）請求權，（3）投票權，（4）選舉權和被選舉權，（5）監督權，（6）知情權等。業主大會是業主行使自治權的最基本的組織形式，是最高的權力機構，他由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會的職責主要包括：（1）制定物業管理自治性規範權，包括制定、修改《業主公約》和《業主大會議事規則》；（2）選舉、更換業主委員會委員的權利；（3）選聘、解聘物業管理企業的權利；（4）重要事項的決定權；（5）監督權，有權監督業主委員會的工作、專項維修資金的使用和續籌的實施；業主委員會是業主大會的執行機構，主要負責實施業主大會制定的各項決議。自1994年我國實施物業管理已來，已經走過了10個年頭。在這10年中，業主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進，業主維權的事例不斷的見諸報端，與業主自治有關的各種糾紛也層出不窮，並逐年呈上升趨勢，這都與業主自治制度難以有效實施有關。其主要表現為：1、開發商或物業公司操縱業主委員會引發的業主與業主委員會之間的糾紛；2、業主自治活動執行過程中發生的糾紛，例如業主在選舉或者決定重大事項的過程中的對實體性和程式性問題而產生的爭議；3、業主在聘任、解聘物業公司或者要求自主治理的管理活動中引發各種糾紛。這與我國在物業管理立法上的缺失、業主自治意識淡漠等都與直接聯絡。
（四）、物業管理公司的經營缺乏規範和監督：由於缺乏有效的法律法規和相應的管理制度，物業管理公司與業主之間缺少明確的權責關係，它往往反客為主，與業主產生各種矛盾。例如有的物業公司把自己當成了小區的主人，對小區內的公用設施進行出租收費，對小區內的任何變動，都可以完全不徵求居民的意見。有的'公司收取物業費後，一些維修工作仍需交費。對居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物業公司為獲取更多利潤，在小區居民樓內、電梯、綠化區到處設定廣告，影響小區面貌和環境。更有甚者，物業管理公司僱傭的保安在公司與業主發生糾紛時毆打業主。這樣就嚴重損害了業主的合法權益。
（五）、業主法律意識淡薄。業主的物業管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。一些業主希望得到最好的物業管理，但只願意付非常少的物業管理費，一些業主對物業管理問題知之甚少，缺乏自我保護意識。他們買房時只注意房子的質量、價格，往往忽視了物業管理問題；只知與開發商打交道，而不知如何與物業公司打交道，甚至不清楚自己與物業公司之間的權利義務關係。而一旦出現了突發性的事件如打人事件，或明顯的質量問題，個別人又容易將問題簡單化、情緒化。
（六）、物業管理費用收繳難。對物業管理公司來說，目前最頭疼的是物業管理費的收繳問題。通常，物業管理水平高的小區，物業繳費率就高，而在物業管理水平低的小區，無論收費多少，物業繳費率都很低。物業管理水平決定著物業繳費率的高低。但物業管理公司普遍存在收費難的問題。目前高檔居住小區的物業繳費率目前佔到90%以上，而在普通居住小區的物業繳費率不到60%，實際上在絕大多數小區都存在著欠交物業管理費用的現象。業主不繳管理費，主要原因有：一，對物業管理的不滿意，認為物業服務沒有到位；二，質價不相等，多收費少服務；三，除政府定價的普通住宅外，一些小區的業主對物業公司制定的收費標準不認可；四，因房屋質量等問題而將應由開發商承擔的責任轉到物業管理公司；五，由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主因出國或者出租房屋等原因致使繳費不及時等。
三、完善我國物業管理法律制度的對策
1、進一步完善我國有關的物業管理法律規範。2003年釋出的《物業管理條例》可以說是物業管理制度發展中的一個里程碑。它對於規範房地產開發企業、物業管理公司和業主的責、權、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關係，都有非常明確的法律規範。它出臺以後，對於解決物業管理中出現的諸多問題，推行物業管理的規範發展，都會起到非常重要的作用。但由於其本身條文規範相對原則、涉及面較窄等問題，對在現實中存在的許多物業管理的問題都不能很好的解決。例如《條例》中對物業服務中存在的諸如業主委員會選舉問題、新舊物業公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業服務標準與服務費用等問題都沒有提出任何解決辦法，而且像物業公司的佣金報酬、業委會收取物業費等新的現象，這部法規更是隻字未提。一些專門從事物業管理研究的專家以及行業律師，對《條例》表現出質疑的態度。故我們需要以物業管理條例為基礎，進一步完善物業管理法律、法規體系。
2、嚴格實施分業經營、規範物業管理行業。物業管理應該是住宅小區建設完成，投入使用以後的事，但在發展初期大多數的物業管理都是開發商自己組建一個物業管理公司來進行管理的。這種模式延續到現在。它是目前許多物業管理糾紛的主要原因。因此，新的物業管理條例已經明確提出業主自治、物業管理獨立等原則。它對於解決物業管理糾紛，維護業主利益，規範開發商和物業管理公司的行為具有積極意義。我們應規範物業管理業，鼓勵房地產開發、房地產銷售和房地產管理分業經營。例如深圳的一些開發商，自己不再組建物業管理公司，而是從社會上選聘。實際上，分業經營以後，互相形成了一種制約關係，這種有品牌的物業管理公司，就能很好地對今後入住的業主負責，對開發商的前期行為進行監督，使得整個物業的前期開發建設過程，為後來的物業管理，為大家入住創造一個良好的條件。個人認為，規範物業管理行業應當做到以下幾點：一要結合國外先進物業管理體制，逐步完善我國物業管理體制；二加強對物業管理企業的資質等級管理，對其資質進行審查，進行業主招標，提高設立物業公司的條件，逐步實現規範化管理；三創造、完善、維護公平競爭的物業管理市場機制，杜絕開發商自己建房自己設立物業公司自己管理的壟斷情況，在適當時候儘快採取公開由業主進行招標的形式，由業主自己選擇規模大、實力雄厚、物業管理業績突出、物業管理所用人員素質高、責任心強的公司進行管理；四、由政府部門規定業主委員會成立時間，督促開發商及時成立業主委員會。可以設立類式履約保證金制度的制約機制，在開發商有意拖延不設立業主委員會時，給予必要的經濟制裁；五對物業管理公司實行隨時抽查和年檢制度，對不合格的物業管理公司進行相應懲罰和制裁措施，對物業管理公司與業主之間的糾紛可以按照有關的法定程式進行必要的調解。
3、規範物業管理合同，明確業主、業主委員會和物業管理企業在物業管理活動中的權利和義務，加快建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。物業管理企業接受業主或業主委員會的委託，應當依照合同約定，對物業進行專業化維修、養護，對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理，並提供相關服務；同時，業主委員會也必須要加強管理，嚴格按規章實施，眾業主應加強對業主委員會的監督，以維護自身利益。
4、規範物業管理服務與收費標準，依法查處物業管理中的不規範行為。價格管理部門和房地產管理部門要按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》規定的原則，制訂、完善物業管理收費具體實施辦法，並加強對物業管理收費的監管。對違反規定多收費、少服務以及收費不規範等行為，政府價格管理部門應當依據有關法律、法規予以處罰。同時，針對目前各居住小區房屋性質多樣化的現狀，為了規範同時也是便於物業公司收取物業管理費，建議有關部門修改現行的物業管理收費標準，可以考慮將物業管理收費標準同服務水平和檔次掛鉤，把按房屋性質收費改為按不同的服務檔次確定收費標準，以體現按質論價。
5、增強業主的付費觀念。要增強業主的物業意識，在住房制度改革程序中，促使住房人更新觀念。同時要加快辦理房產證，明晰業主產權人的身份，明晰其交納物業管理費的義務。只有業主在享有物業管理公司提供服務的同時及時繳納管理費，物業管理公司才能更好的提供服務，是物業管理能走到一個良性迴圈。
6、健全業主民主自治機制。要發揮業主對物業自治管理的職能。小區的業主委員會由廣大業主財經的業主大會選舉產生並對業主大會負責。建議將業主大會設立為自治性的社會團體法人並取得相應的法律地位。只有這樣才能使業主大會和業主委員會充分行使其職能，為廣大業主服務。
7、加強宣傳和教育，提高物業管理人員的服務水平，建立物業管理人員從業資格制度，提高物業管理人員的素質，樹立物業管理人員的市場意識和服務理念，使其真正能夠為業主服務
參考文獻：
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5、中國建設監理協會編：轉載《建設工程監理相關法律檔案彙編》，智慧財產權出版社2003年1月出版。
6、轉載《辦理房屋裝飾案件法律依據》，中國法制出版社2003年1月出版。
關於物業管理的論文（三）
隨著房地產業的橫向與縱向發展，強化對物業管理的法律保護已經成為各國立法之重，對物業管理的立法，己經成為各個國家和地區的房地產市場的重要課題。而物業管理各項課題裡，始終離不開物業管理參與人間的權利義務，即業主或物業使用人（住戶）與物業管理公司間的權利義務，以及政府所扮演之角色，發展商和物業管理公司與業主之間常發生許多矛盾和糾紛，給物業管理工作帶來了很大的麻煩，究其原因，大多數矛盾或糾紛的產生是由於物業管理公司或發展商對物業管理中的法律關係不清楚，許多業主不明確自己擁有的權力，應承擔的責任。物業管理中的關係不清楚就會出現各種問題，所以物業管理是一個非常複雜的系統工程。參與物業管理的各方主體都要認清物業管理中的法律關係，樹立法制意識。
一、物業管理的內涵
物業公司在處理與大多數業主以及少數業主的關係時經常會遇到是管理還是放縱的考量。由於物業公司負責的物件是作為共同體的業主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應當有權在一定限度內限制少數業主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業主大會確定的規則，對不遵守相應規則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。
對物“管理”與對人“管理”的矛盾統一：現代物業管理展現對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業管理”改為“人居服務”，然而，有權的對世性與作為所有權客體的物的獨立性是相應的，“所有權之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規模合住住宅的出現，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關係，緊密相連的毗連狀態，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業主必須調整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統觀念或生活習慣，必須共同參與制定規約，組織區分所有權人或住戶會議等。
1、物的管理
對物的管理狹義上分為四類：
（1）儲存行為，即以防止建築物滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的維持其現狀之行為，包括建築物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。
（2）改良行為，指不變更物的性質，而增加其效用或價值之行為，如汙牆刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。
（3）利用行為，指為滿足區分所有權共同需要，不變更物的性質，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室闢為停車場等。
（4）處分行為，指就物之權利為移轉、設定或消滅，使之發生權利變動之行為，如將共有部分設定專用使用權，由特定人專屬的、排他的使用等。
2、人的管理
對人的管理是指對區分所有權人群居生活關係所為之社群管理，其物件不以居住於公寓大廈內的區分所有權人之行為為限，凡出入區分所有建築物之人的行為，均應納入，其內容可分為對建築物不當毀損行為之處置、對建築物不當使用行為之規制，以及對生活妨害行為之防患等。
二、物業管理法律關係的概念
法律關係是法律規範在調整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關係，即權利和義務的關係，物業管理法律關係是法律關係的一種，即物業管理法律規範調整人們在物業管理過程中形成的權利和義務的關係。包括以下幾層含義：
（一）物業管理法律關係是物業管理法律規範調整物業管理活動的結果。要想搞好物業管理工作，理順物業管理中的各方關係是非常必要的。物業管理中存在著開發商、業主、物業公司及業主委員會這幾方面的關係。只有理順了這些方面的關係，才能夠知道怎樣協調各方的關係，做到有法可依，執法必嚴，從而完善物業管理中的法律關係。
（二）物業管理法律關係是在物業法律規範調整之下物業管理主體之間的社會關係，這種社會關係包括了業主管理委員會與物業公司之間的關係，業主與物業公司之間的關係，業主與業主委員會之間的關係以及這些主體與行政管理部門之間的關係。
（三）物業管理法律關係是物業管理中各參與主體之間的關係。物業管理法律關係並不是以物業管理行為和由此產生的後果為內容，而是以物業管理主體權利和義務為內容的。比如：某物業公司與某業主委員會簽訂了物業管理服務合同，合同簽訂後一個月物業公司如約提供了物業管理整體策劃及維修保養房屋、公用設施和公用裝置的技術檔案，並承諾：該物業公司提供國內一流服務。由業主委員會付給物業公司服務費。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業管理公司提供檔案的行為，和業主委員會給付管理費的行為，都不是物業管理法律關係的內容，只有雙方在合同中享有的權利與承擔的義務才是物業管理中物業管理法律關係的內容。
三、物業管理參與人及其法律地位
物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其它與物業管理相關聯的行業以及政府有關部門。
1、發展商
發展商將物業建成，並經政府有關部門綜合驗收合格後，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這裡的法律關係的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對於一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委託物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委託其它管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對於新建物業來說，山於發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。
發展商先期委託物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由於各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時代理已有的新的房屋產權所有人委託物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由於交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居第二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委託管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立後，有可能在一年後重新選聘物業管理公司。
2、房屋產權所有人（業主）
由於購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由於發展商在銷售物業之前，己臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。
3、房屋產權所有人大會（業主大會）
房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構—物業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。
4、物業管理委員會的性質及法律地位
物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員主要由房屋產權所有人選出的代表構成，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是由業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那麼管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個鬆散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立後應該到房屋管理機構備案，併到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。
5、物業管理公司
物業管理公司是依據委託管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委託管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂，即前期物業管理；等業主物業管理委員會成立後，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽物業管理合同。有的情況下，發展商並沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批准，並取得《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立後，也需要由管理委員會與其簽訂委託管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是與業主直接聯絡，並與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分，有的情況是業主委託管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關係是租賃關係。承租人在與業主的租賃契約裡應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。
7、其它相關機構
管理公司依據委託管理合同在物業區內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發生聯絡，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛機構，建築維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委託合同，由他們就物業內新時期業務提供服務。這裡產生的直接法律關係是管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業主，所以重大的協議、合同、管理公司應請管委會審議。
四、物業管理法律關係的種類
物業管理法律關係可以根據不同的標準進行分類。
（一）平權的物業管理法律關係與隸屬的物業管理法律關係
按照物業管理法律關係主體的相互地位，可以把物業管理法律關係分為兩大類：一類是平權的物業管理法律關係，即法律關係主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關係，這一類法律關係主要是指物業管理民事法律關係，如民法關係。另一類是隸屬的物業管理法律關係，即法律關係主體是相互隸屬的，例如行政法律關係。
（二）一般的物業管理法律關係和具體的物業管理法律關係
按照物業管理法律關係的具體化程度不同可以劃分為一般的物業管理法律關係和具體的物業管理法律關係。一般的物業管理法律關係的特點在於該關係的主體不是具體的個人、社會組織或國家機關。具體的物業管理法律關係的特點在於，該關係的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關係的產生不但要有物業管理法律的規定,而且要有具體事實的發生，否則法律關係不能建立起來。
（三）絕對物業管理法律關係和相對物業管理法律關係
具體物業法律關係依據主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業管理法律關係和相對物業管理法律關係。絕對物業管理法律關係的主體的一方——權利人是具體的，而另一方——義務人則是除了權利人之外的所有的人，這種法律關係以一個人對其他一切人的形式表現出來。相對物業管理法律關係的主體，無論權利人還是義務人都是具體的，這種法律關係則是以個人對個人的形式表現出來。
五、物業管理存在的問題及解決辦法
（一）存在的問題
1、有些地方貫徹落實《物業管理條例》不到位，政府職能轉變不理想
遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業管理行政法規《物業管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業主權利，尊重業主自我管理和自我約束，要充分發揮市場機制的作用，主要由當事人透過合同來約束物業管理行為以及解決產生的糾紛。《物業管理條例》適應各地物業管理發展程度差異太大的現實，對有些問題只做了原則性規定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業管理條例》的執行效果。
2、部分物業管理企業服務意識不強，行為不規範
《物業管理條例》非常強調物業服務合同在物業管理活動中的重要作用，要求物業管理企業按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，這需要物業管理企業應當具備較強的服務意識和服務水平，為業主提供保質保量的物業管理服務。但實踐中，相當一部分物業管理企業是從原房管部門、單位後勤管理部門轉制而來，或者是從房地產開發企業派生而來，有的企業服務意識不強。部分物業管理企業不按合同約定的內容和標準提供服務，服務質量不能使業主滿意;有的企業收費不透明，巧立名目，多收費、少服務，提供的服務質價不符;一些物業管理企業未經業主同意，擅自改變共享建築、共享設施的用途，或利用其經營謀取利益，侵害了業主的合法權益；一些不具有法定資質的物業管理企業也非法從事物業管理經營，擾亂了物業管理市場;個別物業管理企業的服務人員處理問題的態度生硬、方式簡單，甚至發生損壞業主財產、毆打業主的惡性事件。這些行為損害了物業管理行業的形象。
3、業主自我管理、自我約束的意識和能力較弱
實踐中業主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由於籌備成立業主大會要擬定《業主大會議事規則》、《業主公約》等檔案的草案，要確認業主身份、確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業主參與意識普遍不強，眾多業主之間難以形成一致意見。有些地方沒有及時按照《物業管理條例》，將原有的業主委員會制度調整為業主大會制度，仍然存在少數業主委員會成員自行決策的情況，不能體現民主協商和少數服從多數的原則，容易發生少數業主委員會成員損害大多數業主利益的情況。業主公約是業主應當共同遵守的行為準則，對業主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業主缺乏公約意識，不少小區沒有制定業主公約，或者制定了僅流於形式，業主違反公約的現象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。
4、“質價相符”的價格機制還沒有完全形成
《物業管理條例》規定了物業服務收費的有關原則，國家發改委會同建設部制定了《物業服務收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當地的具體貫徹執行意見，仍然採用政策規定代替合同約定，硬性規定物業管理的服務內容和收費標準，不符合物業管理服務這一民事活動應當由雙方約定價格的精神。不少地方把應該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業管理企業，企業不堪重負，也間接增加了業主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養成物業管理消費習慣，住房物業管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業管理費的現象較為普遍。物業管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利於了物業管理行業的健康發展。
5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位
住房專項維修資金的問題在《物業管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對於房改房，有的地方沒有按照規定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用於發放專案貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對於商品房，多數地方雖然按照規定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設施裝置的大、中修及更新改造造成困難。
（二）解決辦法分析
要解決我國物業管理的這些問題，應該要建立起規範化、專業化、成熟的物業管理市場，並從以下方面努力：
1、加速立法，建立物業管理法律體系，不但要有法可依，還應切實可行，具體細緻，如消防安全細則、物業管理招投標規章等。
2、改革現行收費標準，引進競爭機制，創造公平的競爭環境，業主委員會能夠真正行使權利，能夠自由選聘、解聘物業管理企業。開展物業管理多種經營，政府適當放寬物業管理企業開展多種經營的政策限制，為持續快速健康發展提供資金保證。規模較小的物業管理企業可考慮合併、重組等方式，以擴大規模，謀求更好的生存空間和發展環境。
3、引導社會公眾加深對物業管理的瞭解，糾正偏見及錯誤看法，創造良好的社會輿論環境，便於物業管理工作的開展。另一方面物業管理企業也要透過良好的服務來逐步改變人們的觀念。
4、高度重視人才培養。要透過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養物業管理人才，抓緊對物業公司經理、部門經理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區主任的培訓。
5、重視業主委員會的重要作用，及時組建業主委員會，提高其參與意識，充分發揮其作用，建立健全監督機制。
6、引入仲裁製度，成立仲裁機構，在格式化的《物業管理合同》中訂立仲裁條款。同時政府應協助加強對仲裁結果的執行力度，形成開發商、物業管理企業、業主及國家相關職能機構等的聯動格局，使像收費糾紛等類問題透過正規途徑，得到及時、妥善的解決。
總之，物業管理中的法律關係在具體的物業管理中必須明確分清，從而理順各方的關係，更好地做好物業管理工作。這個問題的根本解決牽涉到民事基本權利的配置，需要以法律的形式才能明確，因此，還要加大物權立法的步伐，明晰相關產權，從根本上解決。