關於房地產企業物資採購管理論文
關於房地產企業物資採購管理論文
1房地產企業物資採購管理中存在的問題
房地產企業的物資採購包括諮詢服務採購、工程採購、裝置採購、材料採購等，其中材料採購和工程採購是主要內容。隨著住宅產業化的發展，現場施工逐步弱化，工廠生產逐漸強化，材料採購成了物資採購的主體。從房地產企業物資採購的現狀來看，還存在一些不足，嚴重影響了房地產企業管理的水平。
1.1物資採購成本較高
在房地產開發專案的工程造價中，建安成本約佔總成本的60%～70%，物資採購直接影響開發專案的建造成本。目前，大部分房地產企業在物資採購中存在成本較高的情況，一是採購權分散，採購計劃不完整，存在採購數量不成批次的現象，導致採購價格未達到最優;二是採購人員素質不一，對採購計劃不能正確評估，存在人情采購、關係採購的問題，出現物資庫存積壓，增加了材料管理費用;三是採購管理結構不嚴謹，採購渠道單一，採購環節繁多，存在捨近求遠的情況，加大了專案開發的總體成本。
1.2質量控制難度較大
房地產專案開發同施工材料密切相關，物資採購質量直接影響房地產工程質量，進而影響樓盤銷售和企業利潤，所以物資採購質量非常重要。在採購供應中，有些企業對供應商評估分析不足，導致部分採購物資不能完全達到質量標準和建築標準，使得工程質量難以得到保障，因此，採購物資的驗收檢查環節不可缺少。對採購物資的質量控制不像對價格、交貨期要求那麼簡單，操作難度很大，採購部門不可能全部把質量標準詳細表述在合同中，更多在事後進行質量把關，這無形中加大了物資採購質量控制的難度。
1.3合作關係問題較多
房地產企業同物資供應商之間本應是一種戰略合作伙伴關係，相互共享資訊，聯合生產和銷售，合作降低成本，共同提高競爭力。但在現實中，房地產企業與物資供應商很難發展成“榮辱與共、不可分割”的合作關係，二者往往是臨時性短期行為，合作關係並不緊密。同時在過程中經常消耗較長時間博弈各自利益和解決日常問題，對於長期的有計劃的`合作戰略決策所花費的時間並不多，更多考慮眼前利益，這為物資採購管理帶來了更多問題，也為物資採購質量控制埋下了一些隱患。
1.4成本管理意識較少
在房地產企業中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數員工缺少成本管理意識，認為成本管理是財務行為，缺乏全員參與的主動性。這種粗放的管理機制直接導致房地產企業的管理水平不高，主要表現為:注重專案成本的絕對發生額度，忽略整個專案開發經營的效率;注重專案建造成本控制，缺少專案各階段成本的管理;注重專案大額支出監督，缺乏專案全面成本管理的意識。由於成本管理制度體系不完善，部分房地產企業員工存在出工不出力的現象，在實際操作中沒有有效執行規章制度，以致物資採購質量得不到保證。
2提升房地產物資採購管理績效的途徑
面對激烈的市場競爭，房地產企業需要加強內部管理，明晰部門崗位職責，規範物資採購業務，最佳化物資採購流程，嚴控物資採購質量，有效控制專案開發成本，不斷提升企業的核心競爭力。
2.1建立健全規章制度
建立健全規章制度是房地產企業開展物資採購管理工作的根本保證。在物資採購的過程中，由於規章制度缺位，可能會出現部分物資採購管理失控，造成一些不可彌補的質量問題，大大損耗房地產開發專案的利潤空間。因此，學習借鑑國內外先進的管理理念和實踐經驗，並結合企業自身實際情況，建立健全物資採購管理相關的制度、標準和程式十分必要，能紮實推進物資採購管理績效的提升。但是，規章制度畢竟是紙上之物，要使規章制度發揮作用，必須透過系統教育、日常教育樹立全員成本管理的意識，必須透過效績評價體系建設強化制度實施的效能。在意識樹立方面，應讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財務部門的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績評價體系建設方面，應以企業盈利最大化為目標，在管理鏈條中做到全程可控，在部門之間形成相互制約監督機制，在全體員工中充分調動工作積極性，把成本管理滲透到專案開發的各個環節，從而更好地促進房地產企業持續發展。
2.2全面實行公開招標
在房地產專案開發中，實施物資採購公開招標，物資供應按進度分批配送十分重要。第一，公開招標選擇優秀供應商，包括供應商的信譽度、生產能力、技術水平、管理水平、服務水平等方面的考量，採取與多家供應商合作完成物資採購計劃的辦法，這不僅能保障物資採購的品質，而且對專案正常生產起著決定作用。第二，強化管理監督供應商，供應商在利益驅動下更多考慮自身需求是正常的經濟行為，因此透過合同條款和過程約束來加強物資質量監督和供應期限管理是必要的，可更好防止房地產企業利益受損。第三，與優秀供應商建立長期合作關係，房地產企業應同物資供應商建立長期合作的夥伴關係，保持穩定的業務往來，不斷更新物資供應商的物資質量、價格、服務等資訊，並適時向物資供應商反饋使用情況，這既有利於房地產企業根據物資價格和施工進度選擇恰當的供應商，也有利於物資供應商及時掌握物資使用資訊。因此，房地產企業與物資供應商之間保持良好的長期合作的戰略關係，對雙方的發展都有利。
2.3藉助電商平臺採購
如今，電子商務已經成行業發展的大勢所趨，房地產企業也應跟上時代的腳步，充分利用電子商務平臺進行物資採購管理。電商平臺採購的優點主要有兩點，一是規範物資採購過程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時省錢，讓決策更加高效。在房地產企業經營成本控制方面主要有三個方面的作用，一是降低物資供應商的商務成本，透過電商平臺可使物資採購達到陽光透明的採購招標和方便快捷的供應投標，直接降低了物資供應商的商務成本，間接增加供應商對物資降價讓利的意願;二是降低物資採購工作費用成本，透過電商平臺進行物資採購，可以便捷進行遠端發標、投標、開標、評標和定標等工作，不僅能擴選供應商，提高物資採購的快速響應能力，而且能實現隨用隨提，大幅降低物資採購工作費用和管理成本;三是降低物資採購總成本，透過電商平臺進行物資採購，可以開展戰略性採購、聯合採購、集中採購等活動，以規模性物資採購獲取生產商或經銷商更多的價格和服務優惠，直接降低房地產企業物資採購的總成本。
2.4全程負責採購任務
在房地產企業物資採購中，供應商選擇對於採購產品的質量和服務至關重要。在物資採購中，通常採用流水線式採購模式，由專案部提供技術檔案，由採購部編制招標檔案並完成招標活動，最後交給工程部實施。這種模式有各負其責、相互制約的優點，但分割了採購過程，不利於部門間的合力協作，容易出現“需要什麼採購什麼”和“採購什麼就用什麼”的現象，當出現問題時難以追查責任，使得物資採購效益低下。而在物資採購中實行招標工程師全程負責採購任務的模式，包括技術標準制定、招標檔案編制、招標活動開展、供應商選擇、釆購合同簽訂、採購活動實施和採購履約評估等所有環節均由招標工程師負責，可以有效避免部門間相互推諉、不負責任的問題。當然，這種模式也有權力過度集中、容易出現貪腐的弊病，因此需要設定必要的督察機構對所有物資採購活動進行抽查驗證，約束招標工程師和供應商的行為，防止暗箱操作避免尋租現象出現，保證物資採購科學合理，保障物資採購效益最大化。
3結論
物資採購是房地產企業需要著重控制的重要內容，直接關係到專案工程的質量和企業經營的效益。在市場競爭激烈的網路時代，房地產企業需要轉變成本管理理念，抓好關鍵環節，做好源頭控制，管好支出大項，有效解決物資採購中存在的問題，大幅提供物資採購管理的績效，有力控制專案開發的成本，才能持續健康發展。