桂林市區樓盤價格地域分佈特徵與營銷對策論文

　　近年來，在大資料應用的宏觀背景與國家房地產政策改革穩步推進的形勢下，中國城市房地產市場發展趨勢引起學者與社會產生越來越高的關注度。如何結合網際網路大資料的力量來實現研究中國城市房地產市場發展現狀，成為十分具有理論與現實意義的問題。本文以桂林市為代表，透過網路收集桂林市區的 58 個代表性樓盤銷售資訊，利用多元統計方法及統計軟體，研究了桂林市區房地產的統計特徵及價格的地域分佈，為桂林市區樓市營銷策略及政府相關政策制定提供了理論依據。

　　1 桂林市區樓盤價格分佈統計特徵

　　透過網路收集 2014 年 1 月到 12 月桂林市七星區、象山區、秀峰區、疊彩區、臨桂區和其他區（如雁山、八里街）等區域的代表性樓盤的房價（資料來源於桂房網），對桂林市區樓盤地理分佈及價格水平的統計特徵進行研究分析。首先透過扇形圖刻畫桂林市區樓盤數量分佈圖如圖。

　　從圖 1 可以看出桂林市區樓盤主要分佈在七星區和臨桂區，七星區是由於處於城市的偏中心地段而具備可觀的可開發地皮條件，而臨桂區則得益於為市政府辦公所在地而成為城市的政治中心，這兩個區聚集了桂林市區一半以上的樓盤。而雁山區因地處郊區而無競爭優勢，秀峰區則因地處市黃金地段而無地皮可開發，因此這兩個區僅存在少數樓盤。其次，利用 SAS 軟體對房價資料進行描述性統計分析。

　　由表 1 可知，從均值來看，桂林市平均房價從高到低依次是秀峰區、七星區、其他區、象山區、疊彩區和臨桂區。從方差和標準差來看，桂林市房價波動從大到小依次是其他區、七星區、秀峰區、臨桂區、象山區和疊彩區。從變異係數來看，桂林市房價變異程度由大到小依次是其他區、七星區、臨桂區、秀峰區、象山區和疊彩區。

　　偏度係數用來度量桂林市各個區房價分佈是否對稱，峰度係數用來度量桂林市各個區房價資料在中心的聚集程度，表 1 顯示除了臨桂區樓盤價格右偏程度較大，峰度過大，顯示價格數值充分集中且處於較高水平外，其餘地區表現比較勻稱。

　　2 桂林市區樓盤價格分佈的地域特徵

　　為進一步瞭解桂林市區樓盤價格分佈的地域特徵，考慮利用多元統計中的聚類分析方法，對桂林市臨桂區、七星區、疊彩區、秀峰區、象山區、雁山、八里街等區域的 58 個代表性樓盤進行聚類分析，透過分類得到各區樓盤的在桂林市區的.價格水平屬性特徵。針對網路收集的桂林市區樓盤價格資料，以 2014 年 12 個月的平均房價作為聚類指標，利用 SAS 軟體進行聚類分析，透過分析 R2統計量隨。

　　類數的變化特徵，可得出將桂林市的 58 個代表樓盤分為 3 類是最恰當的，其中第一類為水印長廊和桂林潤園，第二類為東方亭院、信昌穿山 18 號和信和信原鄉墅，其餘樓盤為第三類。更具體的，各類樓盤特徵如下。

　　首先，第一類中的水印長廊坐落於灕江景區內，灕江景區是國家 5A 級景區，並且位於灕江景區最精華的核心地段與金牛山之間，跟桂林舉世聞名的老八景之一的"奇峰掛月"隔江相望。是桂林市唯一一個位於國家 5A 級景區內的純別墅區。水印長廊旁就是桂林市十八中和桂林市育才小學，更是大家嚮往的學府區，水印長廊的均價為 30 000 元 / 平方米。桂林潤園位於七星公園附近，環境優美，適合居住，擁有廣西師範大學、桂林育才小學、甲天下購物廣場、大瀑布酒店等優質配套資源，桂林潤園的均價為 25 000 元 / 平方米。因此，我們將第一類歸為高階豪華別墅類。

　　第二類中的東方亭院地處臨桂區萬福路南側，整個建築環繞山邊而建，毗鄰翰林學府、八中、臨桂縣人民醫院、甄皮巖公園、國家森林公園等配套資源。均價為 15 000 元 / 平方米。信昌穿山 18 號位於桂林市七星區穿山東路 18 號，毗鄰穿山公園、體育館、小南國飯店、第五人民醫院等配套資源。均價為 19 500 元 / 平方米。信和信原鄉墅是桂林首例雙院牆新中式合院別墅，位於市中心秀峰區，桃花江景區與蘆笛巖景區中，信和信原鄉墅均價為 17 000 元 / 平方米。因此，將第二類分為普通別墅類。

　　最後，第三類為剩餘的 53 個樓盤，包含普通聯排別墅和普通住宅，均價在 3 800 元 / 平方米到 10 000 元 / 平方米不等。因此，我們將第三類歸為普通住宅類。由此可見，決定房價的首先是住宅性質，眾所周知別墅和普通住宅的價格相差是很大的，其次，周圍的配套設施也是關鍵，在相同的住宅性質下，大家更向往配套設定完善的居住環境，因此這一類的樓盤價效比更高。

　　3 基於樓市地域特徵的營銷建議

　　2014 年 12 月，國務院在《關於進一步促進廣西經濟社會發展的若干建議》中明確提出"建設桂林國家旅遊改革試驗區",桂林市的房地產市場作為旅遊房地產業正面臨著一個嶄新時期。旅遊房地產業顧名思義就是稀缺的旅遊資源和房地產完美結合的產品，以多種旅遊專案為依託和基礎，以優美的自然景觀和良好的配套設施為主要特徵的具有一定主題的房地產專案。較之一般住宅，旅遊地產的特點在於融合旅遊、休閒、度假、居住為一體，從而具有更好的自然景觀、建築景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

　　結合以上政策背景，本文研究為房地產營銷提供了理論上的營銷策劃依據。對於商家，首先對自己產品有準確定位，是屬於高階豪華別墅類，還是普通別墅類，或是普通住宅類，在把握目標市場的細分特徵前提下，結合國家政策方向考慮競爭性營銷方案的籌劃與制定；其次，要透過各種渠道充分掌握瞭解各個區域的旅遊性地域特徵、人口特徵、消費特徵、心理特徵等；最後，結合定位與區域特徵、人口特徵等因素制訂合適的營銷策劃方案，利用周圍的配套設施對自己的產品進行推廣，諸如產品的教育配套、交通配套、生活配套、娛樂配套以及景觀配套是否完善，揚長避短，讓自己的產品在同類產品中更具優勢。

　　4 結語

　　本文透過對桂林市區 58 個代表性樓盤價格進行研究，透過分析研究了桂林市區樓盤價格分佈的統計特徵，並以 2014 年 12 個月的房價作為指標進行聚類分析，最終得到把 58 個樓盤分為 3 類的結果，闡明瞭每類結果的樓盤屬性特徵，在大資料背景下，透過資料探勘技術，從統計意義上對桂林市房地產價格分佈特徵進行了刻畫分析，該研究結果為桂林市房地產商市場競爭提供了精準營銷的統計依據，具有一定的理論與現實參考意義。

　　參考文獻：

　　[1]宋爽 . 我國房地產價格波動影響因素的研究[D]. 南京 : 南京財經大學 ,2014.

　　[2]鄭楊帆 . 基於圖論的譜聚類演算法研究和實現[D]. 廣州 : 華南理工大學 ,2012.

　　[3]施燦彬 . 我國房地產價格波動行為分析及對策研究[J]. 價格理論與實踐 ,2004（9）。