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房地產經濟學這一來源於實踐又服務於實踐的應用科學,是指導房地產經濟活動的理論依據。下文是小編為大家整理的的範文，歡迎大家閱讀參考!
篇1
談房地產經濟中的稅費調整問題
如果要將保持房佔有的x2分佈並促進房佔有按x2分佈演進，必須在住房相關稅費上採取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房佔有演進中的x2分佈，即住房面積越大，保有階段的稅費徵收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產以投機為目的的住房佔有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對於不需要的住房，會盡量轉售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產稅費的調整對房地產價格有著直接有影響。
1 收費的去向
1.1 納入預算。
收費過高的原因很多，收費並不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經濟國家中，預算內的稅收所謂“正稅”是以法律為依託的、規範的政府籌資的主要方式和調節經濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程式決定開徵一些規費，即政府機關對居民或法人提供特定服務時收取的手續費或工本費在全部政府收入中只佔很小部分。地方政府在提供區域的或社群的某些公共服務專案時，還可按“使用者付費”原則向接受服務者收取一定數量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，汙水或垃圾處理的收費等也要有法定收費條款規定。此類收入有時可佔地方政府收入不小的比重。而且，正稅、規費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。
當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業也可以有“收費”，但這屬商業行為，與政府財力運作系統無關。上述情況是當今世界上市場經濟國家的通例。不納入預算卻歸於“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規範化和預算“完整性”原則的市場經濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統體制中，作為高度集中管理於另一極端上的“補充”而存在，並且在我國經濟體制轉軌過程中膨脹起來;至於那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經濟體制轉軌過程中獨特的現象。
1.2 轉入使用階段。
居民購買物業，要交物業管理費，這一點是天經地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用於市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一牆之隔。
應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產收費本應該納入使用階段，但是為了徵收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調整過程中，交易階段發生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3 按件收費。
大部分收費是按價徵收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。檔案登記、交易手續、房產評估的成本並不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低徵收額，提高徵收效率，還可以避免徵收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。
2 最重要的保有稅——物業稅
物業稅也稱房地產稅。我國曾徵收過房地產稅和房產稅。從世界多數國家來看，房地產稅已經成為傳統上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發展的主要資金來源。在美國，1986年房地產稅佔總收入的7.40%，佔州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產稅在全國範圍內只對國內的單位和個人全面徵收房產稅，城市地產稅只對涉外企業和外籍人員徵收。計價的依據是房產原值和租金收入。個人所有的非營業用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免徵房產稅。房地產稅的這種徵收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產不作為財產，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產稅的設定也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業和外籍人員徵收，是因為土地使用權是有價物。土地使用權是通過有償出讓或轉讓得到，應該視為財產，在土地使用稅轉為土地出讓金或土地使用費後，地產稅並不是一個可以省略的稅種。
發展中國家徵收房地產稅存在最大的阻礙是計稅的依據。在我國不存在對每宗房地產評估的條件，但是，我國許多城市已經完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產稅的計稅依據。
3 問題最多的交易稅——土地增值稅
我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從徵收實際來看，未能受到預期效果，並受到諸多方面的責難。“我國現行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產開發商利潤的影響;逃避稅現象嚴重，稅收收入少;影響了房地產投資者的投資願望等。”
我國開徵土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產投機交易的角度考慮，而忽視了我國現有的經濟情況和徵收能力。我國是近年來經濟增長速度較快的發展中國家，房地產增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產熱的必要。但是，由於自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的徵稅成本較大，對外商從事房地產投資也造成較大沖擊，與中國加入WTO的身份不符。從我國現實情況來看，開徵土地增值稅是得不償失，不如暫時停徵該稅種。
土地增值稅雖然有徵收的依據，一般來說，也有徵收的房地產經濟環境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產交易，而且“鞭打快牛”的現象難以克服。
4 結語
從上述分析可知，採取“重保有、輕交易”的原則來設計相關的稅費，對房地產市場來說是“治本”的方法，而採取土地增值稅是“治標不治本”的方法。
篇2
淺談房地產經濟管理
房地產經濟管理問題不僅是一個經濟問題也是一個社會問題，房地產業涉及面廣、關聯性強、帶動性大，是改善人民物質生活水平和增強國家經濟的支柱性產業，對國民經濟產生巨大的促進作用。然而現在房地產業繁榮表面的背後，也存在一些突出的問題，而這些問題已經成為社會關注的焦點。因為我國特殊的社會背景，房地產業發展中的種種問題不僅是簡單的經濟問題，同時也承擔著難以推卸的社會責任。如何引導房地產業持續穩定健康的發展，是我們首先考慮直接關係國際民生的問題。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產不斷加大巨集觀經濟管理力度，制定出許多政策，受關注程度比以往任何一個時期都高。然而，從我國房地產市場執行的情況來看收效甚微，究其原因，即房地產市場發展中一些深層次的根本性問題，仍未得到解決和糾正，房價仍然持續上漲得不到有效的抑制，甚至出現政府越管問題越多的現象。由此可見，雖然我國房地產業發展前景是好的，但是如果不正視我國房地產經濟管理問題，仍然會對產業的穩定和發展產生阻礙，
一、房地產經濟管理過程中主要存在的問題：
一機制不完善， 管理流於形式
在近幾年政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間裡密集推行。但效果不佳，許多政策規定只流於形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實施細則的制定頒佈遠遠跟不上實施原則的制定頒佈，我國相關經濟管理的措施落實大。部分採取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督管理調控職責範圍未劃分清晰和明確的定位。導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產市場正處於快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價，拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作極易導致內部交易，權錢交易，導致巨集觀經濟管理操作明視訊記憶體在失範現象，房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破。我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家巨集觀政策也註定流於形式，難發揮有效作用。加上在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常執行中各自為政、協調不足、各自決策、決策間相互脫節也導致我國房地產經濟管理流於形式。
二相關法律法規體系的不健全
在我國，由於房地產正處於快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到後期管理的完整體系，但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設程序明顯落後於當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多，其次我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理。缺乏法律的嚴肅性，穩定性和普遍適用性特點，即使在特定領域相關的法律法規已初步建立。但與此相配套的條例，實施細則不完備造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通，有法不依，執法不嚴，陷入惡性迴圈中。
二、解決措施
一制定長期發展規劃， 指導短期實踐
我國正處於體制改革不斷深入的關鍵時期。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對於解決普通民眾的居住條件和
提高生活品質的重大作用及其在促進我國 經濟增長和經濟轉型的獨特地位。在把握住我國仍處於 社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟 管理的總體思路。在追求短期效應的同時更應確立長期 發展目標。以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分實調研 工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。
二建立健全管理機制
保障管理工作切實落實到位 當前我國房地產市場存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調控難以有效解決。改革房地產管理體制是解決當前我國房地產市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經濟管理職能在市場經濟中所能起到的作用，調整政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，但必須在充分發揮市場自身調節功能的基礎上， 根據市場的變化進行適度的干預，最終建立起有利於房地產業發展的合理，有效的執行管理機制。為促進房地產經濟的可持續發展，創造良好的法制和社會 環境。理順中央與地方在房地產管理的關係，明確責任主體，確立雙方的職責範圍，並做好監督工作。特別是地方政府要本著可持續發展的理念，認真把握科學發展觀和建設和諧社會的精髓，在房地產業的經濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產市場實際情況出發，因地制宜採取差異化的調控措施。避免一刀切的做法產生負面影響。同時對財稅體制進行索性改革，遏制土地 財政，降低地方財政收入，對於房地產業的依賴。
三完善相關法律法規體系
當前實現我國房地產市場的正常執行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規。建立起具有中國特色的完整房地產法律體系。實現房地產市場執行的規範化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響。同時以法律切實保障我國房地產綜合全方位的多層次的巨集觀調控體系的建立和實施，繼續完善《土地管理法》《 建築法》《城市房地產管理法》儘快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理、及相關的後期服務管理等各個方面完全納入法律規範體系。提高我國房地產行業相關規範政策的層次性，穩定性和嚴肅性。使我國房地產市場經濟管理有法可依!執法必嚴，違法必究!
結束語
房地產經濟能有效推進我國經濟的發展，對房地產經濟發展現狀及其未來走勢進行思考，可有效促進我國房地產產業的健康可持續發展。