有關房地產市場調查現狀

　　房地產業作為國民經濟的基礎性產業和主導產業,通過其關聯效應和擴散效應,能直接或間接影響前向和後向關聯產業的發展。為此，下面由小編為大家整理相關內容，歡迎參閱。

　　篇一

　　摘要：房地產業在我國還是一個新興的行業，起步於20世紀80年代中期，到現在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產業都具有很大的發展潛力，是一個具有很高成長性的行業。很多地方政府都把地方經濟增長的希望寄託於房地產行業，因此，在各個方面都對房地產業給予大力支援，於是形成了我國現在的房地產市場。

　　論文關鍵詞：房地產,現狀,房價

　　一、中國房地產業現階段的主要特點

　　一房價快速上漲，特別是大中城市房價漲幅過大

　　房地產業是我國重要的支柱產業，商品房消費是當前國民經濟的重要增長點。它在拉動我國經濟發展，改善人民生活中起著重要的作用，近幾年房地產業有了大幅度的發展，但是出現了許多難以解決的問題。房價的上漲引起了一系列的問題，上漲的原因主要表現在以下幾個方面：

　　 1.房地產商擁有商品房定價權，並利用此定價權不斷抬高房價，導致潛在住房購買者只能被動接受該高房價。

　　 2.複雜的審批程式、管理、審批收費增加房屋成本，提高了商品房價格。

　　二供需矛盾：房地產需求與房地產供給之間矛盾重重。

　　目前，我國正處於城市化快速發展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，年均增加1.5個百分點之多。快速城市化為城市輸送來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種複合型的提升所釋放出的對於城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。

　　面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯後的，這一方面是由於長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策，另一方面也是由於房地產供給自身彈性較小和存在滯後性的特點所決定的。供給和需求的關係分析從來都是解釋市場現象最有力的證據。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價格持續上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

　　進入2008年以後，一些城市房地產市場出現了滯脹現象，價格維持高位但銷量劇減。房地產價格在過去幾年內的大幅度上漲，導致居民的購買力無法去承接市場的供給，出現當前的供給大於需求的局面，觀望等待的市場氛圍逐漸形成。

　　三成交量萎縮，價格上升

　　中國指數研究院監測資料顯示，2010 年全國商品住宅成交量全線下跌，北京、上海等一線城市成交量與2009年相比同比下跌達40%，深圳跌幅最大，達49.98%;而天津、南京等二線城市全年成交量則同比下跌超20%。

　　四供需結構失衡

　　目前我國的房地產存在較嚴重的供需結構失衡。具體表現為：一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，而高階住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發廉租房為政策重心。同時經濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經濟適用房為主存在很多問題發達國家和香港政府主要以提供廉租房為主。三是二手房市場和租賃市場發育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。

　　二、我國房地產市場的發展趨勢

　　一房價將逐步迴歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢

　　如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，並推動其健康發展，則會實現平穩的過渡;而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免;預計房價在2011年以後會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而後再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決於市場和政策的組合作用。

　　二保障性住房將得到加強

　　從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。

　　三中國房地產在2011年以後會經歷較快的發展過程

　　這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

　　四目前的房地產價格基本已經達到高位頂點

　　 2011年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是政策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。

　　三、結束語

　　在針對中國樓市的過熱，國家有關部門先後出臺了一系列政策，選取若干具有代表性的城市作為試點單位。

　　一政府出臺加大房貸首付、提高利率的政策來抑制需求，甚至在部分城市用行政手段限購住房，意在打擊樓市過熱。

　　各地也紛紛出臺樓房限購令，抑制房價的過快增長。針對央企涉足房地產導致房價上漲的言論，除16家以房地產為主業的中央企業外，78戶不以房地產為主業的中央企業正在加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施專案等階段性工作後，退出房地產業務。雖然現在程序緩慢，但沒有了眾多央企“地王”的中國樓市，抑制房價的過快增長是很明顯的。針對房地產商的自我炒作及空置率問題，目前統計局已經選取了北京、天津、上海、廣州、深圳五個城市，開始進行存量住房使用狀況調查，即通常所說的空置房調查。這說明國家已經非常關心這個問題，雖然屆時結果可能不會公佈，但這已經顯示了國家穩定樓市的決心。

　　二國家另一個強有力的政策市建設保障性住房。

　　建部日前也向各地發出《關於報送城鎮保障性安居工程任務的通知》，2011年計劃建設保障性安居工程任務上調至1000萬套，投資將超過1萬億元，達到全國房地產投資規模的20%。並以重慶等城市作為試點。重慶作為中國保障性住房建設的領跑者，已經受到了國家的高度重視和社會的廣泛關注。2010年2月，重慶公佈公租房建設方案：未來10年建設4000萬平方米公租房。前三年在主城區建成2000萬平方米，全市建成3000萬平方米公租房。重慶規劃到2020年將主城區常住人口增加到1000萬，而目前約600萬。到時候將會解決重慶大部分人的住房問題。

　　相信在政府的指導和監督下，國家對房地產政策在不斷進行調整，總體走向趨於合理，高房價會得到有效的抑制，房地產泡沫將會破裂，這會有利於老百姓的安定和社會的和諧。

　　參考文獻：

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　　3.李想.中國房地產市場現狀分析知識與創新 2009年第3期

　　4.肖元真,徐闖,李茂榮.世界各國房地產發展現狀和政策調控[J].金融與經濟,2006,8.

　　5.中國住宅與房地產資訊網

　　6.朱小棣，易成棟.空置住房的政治經濟學，2010

　　篇二

　　【摘要】簡述了調控政策的特點和效果，並基於理論和現實剖析了其對青島房地產市場產生的影響，進一步指出房地產市場中起關鍵作用的是房地產的需求和供給，行政干預只是臨時性的作用。

　　【關鍵詞】房地產市場;新國八條;土地供給

　　中國房地產業近十年來快速發展，房地產行業已成為我國最熱門的行業之一，而且在國民經濟中的地位不斷提升。房地產業的發展不僅有效的改善了國人的居住條件，也推動了國民經濟的發展。城市作為一個地區經濟文化的中心，吸引了大量人口，剛性需求所在，房價也隨之水漲船高。要求加強整頓的呼聲越發強烈。政府對此十分重視，2011年釋出了以1月26日“新國八條“和”9.29“新政”為代表的兩輪調控政策。本文將分析2011年初以來國家釋出一系列政策後，青島房地產市場中沒有得到根本解決的一些問題。

　　1 2011年針對房地產市場釋出的政策及舉措

　　1.1 新“國八條”的出臺

　　2011年1月26日，國務院辦公廳釋出關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知國辦發[2011]1號，簡稱“新國八條”，加強對房地產市場的調控。通知作出進一步落實地方政府責任;加大保障性安居工程建設力度，強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，嚴格住房用地供應管理;合理引導住房需求。

　　1.2 因地制宜，青島市出臺本地“限購令”以及啟動保障性住房建設

　　青島限購令首先明確規定對已擁有 2套及以上住房的青島戶籍家庭、擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。此限購政策嚴重抑制了投資性住房需求。其次增加住房用地供應，落實住房用地供應總量和結構比例。再次全面實施新一輪住房保障發展規劃，充分發揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房價方面的雙重作用，堅定不移地實施配建制度，確保政策性住房的規模和進度。

　　2“新政”調控下青島房地產的現狀

　　根據歷年來青島樓市的發展規律，1月是房地產市場的傳統淡季，不僅是購房者購房意願最低的一個月，也是開發商開盤、推盤最少的一個月。但在2011年1月，青島市新房成交量依然超過萬套，延續了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面積109.8萬平方米，成交套數11235套，與前年同期6760套的資料相比增長87%，1月份成交量劇增。主要原因是：在限購令正式執行之前，恐慌性購房推高了樓市成交量，房價在觀望中走高。這主要是對房地產市場仍看好的房地產投資者在佔有更多的房源。而部分普通百姓以為今後買房不容易，也加入購房大軍。到了2月，隨著“新國八條”的出臺，青島樓市進入淡季，開發商推盤意願不明朗，可供購房者選擇的房源不足，供應量不足導致成交量下滑。2011年2月青島樓市成交2萬平方米，環比下降75.9%，在這個房地產傳統銷售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。島城限購令和加息等措施的發力，使得處於傳統銷售淡季的樓市雪上加霜。這種態勢一直持續到3月份。傳統淡季1-3月份，開發商新增推案少，市場出現供過於求的狀態。到了7月商品房住宅供應量為61.39萬m2，環比下滑30.25%，供求比為1.31，市場仍維持供過於求的狀態。截止七月份，七區兩市的市場存量以膠南和黃島居首，其中黃島區的去化風險最高，需要16個月去化完畢現有存量，其中是膠南市需要15個月去化完畢。市南區憑藉獨一無二的資源和土地的稀缺優勢，存量較高，但市場去化速度穩定。7月，限購區域成交佔全市成交的比重環比減少，成交依然低迷。

　　2011年，各地保障房的基本任務要達到全年總面積的10%，青島市也加大了保障房的開發力度。截止7月的用地總量已經超過2010年全年的用地總量106萬m2，截止今年七月份總用地已高達256萬m2。進入8月，在調控嚴壓、購房者觀望濃厚、銀行房貸收縮等背景下，青島8月份樓市冷清收場。多數房地產商把重點放在“金九銀十”上。但是9月份以來，傳統意義上的旺季並沒有給青島樓市帶來什麼爆炸性的資訊，房地產市場並沒有像往年一樣出現“井噴”，青島樓市庫存達到11萬套，達到前所未有的頂峰水平，所謂的銷售旺季在悄然淡出人們的視野，長達一年的的樓市調控升級，讓開發商和市場遭遇前所未有的挑戰。

　　在限購限貸政策下，市民消費結構發生改變，自主需求成為市場主導，投機行為被排擠，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要價格合理，勢必受到“剛需”客戶的青睞。

　　調控雖然取得了初步成效，但問題依然存在：首先是大中城市住房價格過高的問題依然沒有解決;其次是各地土地供給依然緊張，違法圈地囤地的現象依然普遍;再次是保障房的建設進度緩慢，竣工量還不夠充分，房地產市場的供給壓力依然很大;第四，市場進入觀望狀態的同時，房屋租賃的價格出現了大幅度上升;第五，各地在執行新的房貸政策時屢屢有打折扣的現象。可見，房地產市場調控依然任重而道遠。

　　3 完善我國現行房地產巨集觀調控政策的建議

　　3.1 建立一個全面的房地產資訊系統

　　這裡的全面要做到區域覆蓋全國，資訊涵蓋各個部門。國家應該建立一個全國範圍內的房地產資訊登記系統，並實現與銀行房貸資訊系統、民政登記資訊系統的聯網查詢功能，這將非常有益於解決新政中 “二套房”的認定難題。首先，個人購房記錄、信貸記錄都可以方便查到，即使你是異地購房或貸款;其次，這也可以有效解決一個家庭夫妻雙方各以自己名義購房，但本質上已屬 “二套房”範疇的問題;最後，實現全面資訊化的管理，使得政府對整個房地產行業的規範管理有章可循，當然，這已是為解決新政執行而產生的附帶效應了。

　　3.2 鼓勵並監督地方政府推行新政

　　中國房地產市場出現的問題，很多都是因為地方政府對房地產行業的依賴太大，從而一直不願意響應中央政府，調控房價。前些年，面對中央的很多房地產調控政策，就是由於地方政府執行程度不夠，或者暗地幫助房地產商規避制度限制，導致不斷出現 “空調”現象，這次新政執行過程中必須要吸取這個教訓。

　　3.3 供求關係

　　從經濟學理論的原理來說，一種商品的供應出現緊張就會引起價格上漲，反之供過於求就會引起價格下跌。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經濟規律。然而，此次調控政策更多的依然是限制購房需求。房地產市場的供給關係沒有得到根本解決，對房地產主體不會有太大影響。因此雖然短期內對房價和成交量有影響，但就長期而言，很難達到預期的效果。因此，要使價格趨於平衡，一是增加供應或減少供應，二是增加需求或減少需求。筆者認為房價上漲應該增加供應、減少需求。在當前形勢下，房地產市場結構性矛盾問題突出，採取政府管制的方式，短期可行，長期未必有效。應當遵循客觀經濟規律，主要從改變供求關係入手，保持整體市場的供求平衡。

　　參考文獻

　　[1]百度百科.新國八條【EB/OL】.

　　[2]石俊.“新國八條”促使房企轉型加速【N】.中華工商時報，2011-02-18.

　　[3]思源經紀.青島地區房地產市場月報.

　　[4]張瑩. 房地產新政透視. 南風窗, 2010年5月.

　　篇三

　　摘要房地產業作為國民經濟發展的先導產業之一，對一國經濟的發展起著重要的作用。對於房地產業而言，融資問題是房地產業順利發展的關鍵因素，如何確保房地產企業融資渠道廣泛、資金充裕，不僅對房地產企業自身有著重要的意思，對一國的經濟發展也起著重要的影響。因此，文章從房地產企業的角度出發，分析了我國房地產業融資的概況，融資渠道。並提出了房地產業融資戰略的選擇。

　　論文關鍵詞：房地產融資,融資途徑,戰略選擇

　　一、研究背景和意義

　　房地產業又是資本密集型產業，其專案開發規模大、週期長、價值高昂等行業特點決定了資金將是房地產企業發展壯大的關鍵因素。特別是我國加入世貿組織以後，企業所面臨的來自國內外市場的競爭日趨激烈，融資環境和融資渠道也變得更加廣闊和複雜，這就要求房地產企業必須充分考慮融資規模、融資方式、融資速度、融資成本、融資難度和融資風險等因素對企業競爭發展的影響。目前房地產融資的途徑主要是銀行貸款，據統計，房地產資金來源中銀行貸款達到70%以上。資金來源的單一，風險逐漸擴大，使得房地產業發展一直受到束縛。相對而言，國外發達國家的房地產企業資金來源主要依靠直接融資，可以通過銀行貸款、發行債券、上市融資、房產抵押、房地產投資基金等多種融資方式。如何確保房地產企業融資渠道廣泛、資金充裕，不僅對房產企業自身發展有著重要意義，對一國經濟的發展都會起到舉足輕重的作用。因此，房地產業融資問題是我們現階段必須解決的問題。

　　 2、研究內容

　　文章的主要研究內容有：

　　 1深入分析我國房地產市場融資的現狀。對我國房地產市場融資情況進行較全面的瞭解，針對我國房地產融資的現狀和存在的問題對我國房地產融資途徑進行分析。

　　 2深入分析房地產市場的特點，自身的特徵以及影響房地產的因素，從而全面的瞭解房地產市場的特徵，針對其特點進行更好的融資途徑的選擇。

　　 3深入分析我國房地產融資的現有途徑。較全面的瞭解我國房地產現有融資途徑的優缺點，並不斷的針對我國房地產的特點提出新的更加適合我國房地產市場發展的融資途徑。

　　文章研究框架：

　　三、文獻綜述

　　一國外主要房地產融資理論

　　 1MM理論

　　 MM理論由弗朗哥·漠迪哥萊尼和默頓·H·咐咪勒提出，他們認為，企業資本結構與企業的市場價值是無關的，公司無論採用何種融資方式對公司的價值是沒有影響的。根據MM理論，資產負債表負債一邊究竟是多少對公司價值是沒有影響的，當然這是不無安全真實的，但是，MM理論為融資結構問題的研究提供了一個有效的途徑。Mille:認為MM理論其實就是讓人們認識到資本結構與融資方式之間的關係。

　　 2企業融資的平衡理論

　　在MM理論中，弗朗哥·漠迪哥萊尼和默頓·H·咐咪勒認為，企業的負債率也高，其價值就會越大。他們並沒有考慮債務的擴大，會使得企業經營風險同時擴大，企業陷入財務危機的概率也會增大，甚至會使企業面臨破產。而企業融資平衡理論認為，企業最佳的資本結構應該是平衡節稅和陷入財務虧空的上升而導致的各種成本的一種權衡的結果。這在一定程度上抑制了企業追求節稅優惠而無限借貸的慾望，從而使企業資本結構呈現出一定的分佈規律。

　　 2國內房地產融資理論

　　國內關於房地產融資途徑方面的研究主要集中在分析國外現有的融資途徑是否適用於我國，已經在國內的應用現狀。中國社科院公佈的《2005年房地產藍皮書》指出，隨著經濟的不斷髮展，2005年將成為我國房地產融資模式不斷的向多元化的方向發展，多元化融資方式將成為我國房地產業融資的主要方式和途徑。中國指數研究院指出，自2005年以後，房地產資金來源發生了重大的變化，資金來源途徑呈現了多元化的趨勢，直接融資將不斷的成為房地產融資途徑的主流。總體而言，我國房地產融資途徑正在不斷的開啟，呈現多元化的發展趨勢，直接融資將成為未來房地產融資的主流途徑。

　　第二章房地產融資問題概述

　　一、我國房地產融資概況

　　房地產企業融資是指房地產企業為支援房地產的開發建設，促進房地產的流通及消費，運用多種方式為房地產的生產、再生產及銷售籌集與融通資金的金融活動。房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性，房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支援。如何籌集資金成為房地產資本運作中最為重要的一環。20世紀80年代後，我國房地產業不斷的發展起來，其融資方式主要呈現以下四種：

　　 1銀行信貸資金是當前房地產企業的主要資金來源。我國金融市場還處於發展階段，房地產融資很難通過信託融資、基金融資等途徑進行，資金大部分來源於銀行的貸款資金，房地產業對銀行的依賴程度相當大。

　　 2以上市融資和債券融資為主的直接融資所佔比例很小。目前，我國房地產業融資途徑比較單一，主要有股票市場融資、企業債券融資、信託融資等。對於上市融資而言，我國房地產上市企業很少，即使上市企業也很難具備再融資的條件。對於企業債券而言，其占房地產業融資資金的極少一部分，且不斷的呈現下降的趨勢。對於信託融資而言，據統計，來源於信託融資的資金佔貸款資金的不到1%。

　　 3外資在房地產融資中的比重不斷下降。2001年之後，我國房地產利用外資的數量不斷的增加，但是外資佔整個房地產業資金的比重卻在減少。目前，我國不提倡利用外資進行直接融資，外資多以間接方式進入房地產業，不能為房地產業提供較好的融資途徑。

　　四巨集觀調控之後，房地產企業已經開始多元化融資嘗試。2003年以來，國家採取了一些調控措施，不斷的多元化房地產融資途徑。

　　 2、房地產業融資的特點

　　一資金需求量大，對外源性融資的依賴性強

　　房地產業是資金密集型行業，資金直接影響著房地產業的順利發展。開發商的資金大部分來源於銀行借款、其他融資等，只依靠開發商的自由資金是很難順利完成開發專案的。資金需求量大是房地產業的一大典型的特徵。

　　二土地和房產的抵押是房地產融資的重要條件

　　房地產是一種不動產，開發商在進行融資時，往往蔡榮土地使用權和房產所有權的抵押，對金融融資機構而言可以降低風險，相對比較安全。對開發商而言，抵押貸款相對比較容易。

　　 3房地產業資金存在很大的經濟和財務風險

　　房地產業是資金密集型企業，受經濟政策、國家巨集觀調控的影響比較大。相對一般企業，房地產企業存在更大的經濟風險和財務風險。在我國，國家對房地產業的調控是巨集觀調控的主要內容之一，房地產業受經濟政策的影響比較大，經濟風險是房地產業的主要資金風險。房地產業的資金投入量很大，佔用時間長，週轉率相當的低，如果市場形勢變化較快不利於房地產業的發展，那麼，房地產業將會面臨嚴重的財務風險，很容造成資金鍊條的中斷。

　　 3、房地產融資的影響因素

　　由於房地產行業是一個資金密集型行業，資金是房地產業發展的關鍵因素，如何進行房地產資金的融通是房地產業成功的關鍵。要想解決這個問題，首先就是要弄清楚影響房地產融資的因素。

　　 1外部因素

　　 1國家政策調控

　　房地產業是我國國民經濟的主要產業之一，受國家政策調控的影響較大。房地產業發展的兩大關鍵因素是資金和土地。

　　近幾年，國家不斷出臺關於銀行貸款利率和土地使用方面的政策，對房地產業的發展影響較大。

　　 2行業的總體形勢

　　每個行業都有其發展的週期，房地產業也不例外。在房地產業處於復甦和繁榮的階段，人們會看好其投資前景，開發商則會叫容易的籌措到資金，融資渠道相對會多一些。相反，如果房地產業處於蕭條和衰退階段，開放商將很難籌措到資金。

　　 2內部因素

　　 1企業經營狀況

　　房地產業是一個資金密集型的企業，資金是房地產業順利發展的關鍵。開發商是大量資金的融入方，如果公司經營狀況良好，那麼，前期融入的資金可以在後期不斷的收回。如果公司經營狀況不好，那麼，可能會出現很多的資金週轉問題。一個公司經營狀況的好壞，對房地產業的發展有著一定的影響。

　　 2企業規模

　　房地產公司規模的大小在一定程度上反應了公司的企業信譽、償債能力等的好壞。在同等的信譽下，銀行傾向於將借款帶給公司規模較大的開發商。對於其他的融資途徑，規模大的開發商往往會憑藉這一點更容易進行融資，融資的難度相對較小。

　　第三章我國房地產融資途徑分析

　　一、房地產一般融資途徑分析

　　一自有資金

　　房地產企業自有資金主要來源於開發商自己的資金、企業各方面的投入、稅後利潤中的盈利公積金以及其他的財產收入等。這些資金全部屬於開發商的自有資金，開放商可以自行支配，長期持有。自有資金是房地產業資金來源的一部分，資金實力雄厚的開發商在其他融資方式上相對會更加的容易。

　　二土地使用權抵押貸款

　　發地產業的只要資金來源於銀行貸款，在銀行貸款中使用土地使用權進行抵押貸款是房地產業貸款的主要方式之一。使用土地使用權進行抵押貸款是一種獲得資金的主要途徑，但是其操作過程十分的繁瑣。開發商在利用自有資金獲得土地使用權後，將土地使用權抵押給銀行獲得銀行貸款，然後將這些資金投入到生產中，進行專案的開發建設，通過商品房預售來回籠資金，並歸還銀行貸款。在這期間，由於土地的使用權抵押給了銀行，開發商的商品房是不能直接進行出售的，要將土地使用權收回後才能進行。所以，在回籠資金之前，開發商必須和銀行協商進行土地使用權的收回。

　　三預收賬款

　　預收款是開發商資金的主要來源之一。預售款主要包括開發商預收的購房者的資金和開發商預收的委託單位的開發建設資金。房地產在開發過程中，開發商可以先預售商品房得到一部很預收款，這樣不僅可以增加資金的來源，減輕開發商的資金壓力，而且可以將部分房地產未來的風險轉移給購房者。對於購房者而言，可以先付出少部分的資金，就可以得到未來收益的增加，因此，預付賬款在房地產業是主要的融資方式之一。近年來，國家意志對購房者的首付款額度進行調整，使得開放商利用預付賬款方式進行融資的難度不斷加大。

　　四銀行貨款

　　銀行貸款是房地產企業主要的資金來源途徑，我國房地產企業80%的資金來源於銀行貸款。銀行貸款主要包括抵押貸款和信用貸款兩種。。抵押貸款主要是針對個人的抵押貸款。信用貸款主要開發商通過融資租賃形式進行貸款。一般信用比較好的開發商憑藉其了良好的信譽通過融資租賃形式進行融資，解決資金問題。開發商在進行銀行貸款時主要可以採用房地產抵押貸款、存款抵押貸款。

　　 2、房地產新型融資途徑分析

　　 1股權性融資

　　上市融資

　　所謂的房地產企業上市融資指的是房地產企業通過發行上市獲得資金或者借殼上市後再進行增發或者配股從而達到企業融資目的一種方式，它是房地產企業和資本結合的理想方式，該融資方式在國際房地產企業較為通行。股票上市融資實質就是將優質資產證券化的過程，同時增強該房地產企業的行業競爭力和市場地位。首先，股票上市融資實現了公司業務與資本市場對接。房地產行業上市後，可以通過資本市場募集資金，降低對銀行信貸資金的依賴風險，優化財務結構，增強房地產業務持續發展能力。其次，房地產企業的上市，有利於該房地產企業在房地產行業的做大做強，形成品牌優勢、規模優勢。不僅幫助企業迅速獲得融資，分攤資金風險，又能為企業做宣傳，使其獲得極大的品牌效應，可謂是一舉兩得。此外，股票上市融資增強了原有股東股權的流動性，有利於股權的保值增值。

　　房地產企業上市融資對房地產企業來說是一把雙刃劍。上市對房地產企業意味著獲得更多的發展機會，同時也會承擔更多的風險。房地產企業發行股票上市，要支付數額巨大的資金籌集費用。而且直接上市要求的高透明性讓開發企業內部問題暴露，導致融資能力下降。

　　發行企業股票

　　由於房地產投資開發的投資大、風險高，房地產企業採用股票融資方式籌集資金非常重要。企業股票融資是企業發行股權類證書，持有證書的人有權參與公司的經營與管理，股票表明了其持有者對企業財產和經營管理擁有參與權和決策權。股票發行企業必須是股份公司。股票投資的風險程度較高。對於企業債券而言，企業債券是一種債權債務合同，是房地產開發企業與持有人之間是債權債務關係，企業債券的持有人沒有參與企業經營管理的權利，只是企業債券到期時獲得本金和利息。由於房地產投資開發的風險高、投資大、房地產企業成為股份公司從而可以採用股票融資方式籌集資金是非常重要的。

　　 2債券性融資

　　房地產債券融資就是房地產企業在證券市場發行債券獲得資金的方式。一般企業債券性融資包括兩種形式：

　　 1可轉債

　　 2001年我國發地產開發商開始嘗試發行公司可轉債的形式進行融資。可轉債是指在一定條件下可以被轉換成公司股票的債券。可轉債具有債權和期權的雙重屬性，其持有人可以選擇持有債券到期，獲取公司還本付息;也可以選擇在約定的時間內轉換成股票，享受股利分配或資本增值。但可轉債的發行條件目前比配股和增發都要嚴格，除了主承銷商需要關注的十二方面的問題外，還要求公司必須滿足最近3年連續盈利且最近3年淨資產利潤率平均在10%以上，屬於能源、原材料、基礎設施等行業的公司可以低於10%，但不得低於7%等等。可轉債融資方式的產生給房地產開發商提供了一種新型的融資方式。

　　 2發行公司債和企業債

　　企業發行債券在國外是一種非常重要的融資方式，但是目前在我國房地產企業債券融資方式少至又少。一方面是我國相關的法律、法規不健全，不完善，另一方面是房地產公司風險比較大使得企業債券發行很難獲得國家的批准。就債權性融資而言，公司債券以其發行程式簡捷、融資期限長、利率比銀行貸款低許多而優勢明顯。但是，債券性融資還債的壓力比較大，所以有的時候風險也比較大。

　　房地產債券融資有著還款期限較長，附加限制少，資金成本較低等優勢對於房地產行業這種利潤率較高的行業，發行債券可以不攤薄股東的利潤，在一定程度上保證了股東利益的最大化。但是，房地產債券設計品種單一，大部分是三年期，固定利率，到期一次還本付息，不利於企業規避市場風險，到期形成較大償債壓力。再加上國家針對企業債券的非市場化政策措施阻礙了房地產債券的發展。

　　總之，債權性融資現在在中國比較難，目前企業發債要通過國家有關部門批准，而國家更願意支援那些重點大中型基礎建設專案。所以，一個地產公司去發債會很難批。債權性融資在我國現階段的可行性並不高。

　　三房地產證券化

　　房產證券化是近幾年比較常見的發地產開發商使用的融資方式。

　　所謂房地產證券化，就是將房地產投資直接轉變為有價證券形式，投資人和房地產投資標的物之間的關係，由擁有房地產的所有權變為擁有證券的債權。資產證券化不僅包括企業上市、產業基金等，其最主要的表現形式是住宅抵押貸款證券化。住房抵押貸款的證券化，即以房地產所作的授信貸款為擔保而發行證券抵押貸款支援證券，住房抵押貸款證券化作為住房融資證券化的一個重要組成部分，在發達國家己成為金融機構融資、增強資金流動性、分散投資風險的重要手段。不僅推動了那些國家房地產業的發展，而且還在很大程度上解決了老百姓住房難的問題。就我國而言，我國在經濟體制、金融政策上同那些國家有很大的差異，加上資本市場還未完全放開，所以，並未大力推行房產抵押貸款證券化進行融資。但是，發展經濟就必須大力發展房地產業，而要大力發展房地產業就有必要推行房產抵押貸款證券化。近幾年，全球經濟一直在走下坡路，但我國經濟仍保持了較快的增長，應該說其中房地產業的健康發展是功不可沒的。通過房產證券化可以增加商業銀行信貸資金，滿足消費者的購房信貸需求，從一定程度上緩解按揭供需矛盾，最終將促進房地產業的繁榮，從而帶動整個巨集觀經濟的發展。

　　四其他融資渠道

　　 1國外資金入市

　　房地產企業利用外資的方式可分為兩種，即利用國外直接投資和國外間接投資。利用直接投資、一般有成立合資或合作公司的方式。在這裡，外商的投資構成外商資本金，亦構成企業的自有資金。間接利用外資一般不涉及企業所有權與控制權的喪失問題，但需要用外匯還本付息，國外商業貸款利率一般都很高，其風險較大。

　　 2保險資金入市

　　保險資金主要包括保險公司的資本金和準備金，資金數個較大，如果保險金可以作為融資方式進入房地產業確實對不動產有著不小的優勢。國家允許保險資金融資方式不僅可以為房地產業提供一種新型的融資途徑，而且可以為保險公司提供一種新的投資方式，合理的分分散保險公司的資金風險。目前從各種情況來看，保險公司是非常適合於投資房地產，保險不可以投資任何的房地產專案的規定是不利於我國經濟發展的。國家應該開放保險公司，可以容許他們至少投資一部分收租的物業和房地產投資的信託基金。保險基金的資金量是很大的，所以至少應該可以讓保險基金投資收租型的物業。

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