有關房地產市場現狀論文
隨著我國市場經濟的發展,房地產市場在推動城市建設,提高招商引資競爭力,促進生產力發展,改善居住條件以及完善市場機制等方面,發揮著越來越重要的作用。下面是小編為大家整理的，供大家參考。
範文一：新政下房地產市場現狀分析
【摘要】簡述了調控政策的特點和效果，並基於理論和現實剖析了其對青島房地產市場產生的影響，進一步指出房地產市場中起關鍵作用的是房地產的需求和供給，行政干預只是臨時性的作用。
【關鍵詞】房地產市場;新國八條;土地供給
中國房地產業近十年來快速發展，房地產行業已成為我國最熱門的行業之一，而且在國民經濟中的地位不斷提升。房地產業的發展不僅有效的改善了國人的居住條件，也推動了國民經濟的發展。城市作為一個地區經濟文化的中心，吸引了大量人口，剛性需求所在，房價也隨之水漲船高。要求加強整頓的呼聲越發強烈。政府對此十分重視，2011年釋出了以1月26日“新國八條“和”9.29“新政”為代表的兩輪調控政策。本文將分析2011年初以來國家釋出一系列政策後，青島房地產市場中沒有得到根本解決的一些問題。
1 2011年針對房地產市場釋出的政策及舉措
1.1 新“國八條”的出臺
2011年1月26日，國務院辦公廳釋出******關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知 ***國辦發[2011]1號，簡稱“新國八條”***，加強對房地產市場的調控。通知作出進一步落實地方政府責任;加大保障性安居工程建設力度，強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，嚴格住房用地供應管理;合理引導住房需求。
1.2 因地制宜，青島市出臺本地“限購令”以及啟動保障性住房建設
青島限購令首先明確規定對已擁有 2套及以上住房的青島戶籍家庭、 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、 無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭， 暫停向其售房。此限購政策嚴重抑制了投資性住房需求。其次增加住房用地供應，落實住房用地供應總量和結構比例。再次全面實施新一輪住房保障發展規劃， 充分發揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房價方面的雙重作用，堅定不移地實施配建制度， 確保政策性住房的規模和進度。
2“新政”調控下青島房地產的現狀
根據歷年來青島樓市的發展規律，1月是房地產市場的傳統淡季，不僅是購房者購房意願最低的一個月，也是開發商開盤、推盤最少的一個月。但在2011年1月，青島市新房成交量依然超過萬套，延續了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面積109.8萬平方米，成交套數11235套，與前年同期6760套的資料相比增長87%，1月份成交量劇增。主要原因是：在限購令正式執行之前，恐慌性購房推高了樓市成交量，房價在觀望中走高。這主要是對房地產市場仍看好的房地產投資者在佔有更多的房源。而部分普通百姓以為今後買房不容易，也加入購房大軍。到了2月，隨著“新國八條”的出臺，青島樓市進入淡季，開發商推盤意願不明朗，可供購房者選擇的房源不足，供應量不足導致成交量下滑。2011年2月青島樓市成交2***萬平方米，環比下降75.9%，在這個房地產傳統銷售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。島城限購令和加息等措施的發力，使得處於傳統銷售淡季的樓市雪上加霜。這種態勢一直持續到3月份。傳統淡季1-3月份，開發商新增推案少，市場出現供過於求的狀態。到了7月商品房住宅供應量為61.39萬m2，環比下滑30.25%，供求比為1.31，市場仍維持供過於求的狀態。截止七月份，七區兩市的市場存量以膠南和黃島居首，其中黃島區的去化風險最高，需要16個月去化完畢現有存量，其中是膠南市需要15個月去化完畢。市南區憑藉獨一無二的資源和土地的稀缺優勢，存量較高，但市場去化速度穩定。7月，限購區域成交佔全市成交的比重環比減少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任務要達到全年總面積的10%，青島市也加大了保障房的開發力度。截止7月的用地總量已經超過2010年全年的用地總量106萬m2，截止今年七月份總用地已高達256萬m2。進入8月，在調控嚴壓、購房者觀望濃厚、銀行房貸收縮等背景下，青島8月份樓市冷清收場。多數房地產商把重點放在“金九銀十”上。但是9月份以來，傳統意義上的旺季並沒有給青島樓市帶來什麼爆炸性的資訊，房地產市場並沒有像往年一樣出現“井噴”，青島樓市庫存達到11萬套，達到前所未有的頂峰水平，所謂的銷售旺季在悄然淡出人們的視野，長達一年的的樓市調控升級，讓開發商和市場遭遇前所未有的挑戰。
在限購限貸政策下，市民消費結構發生改變，自主需求成為市場主導，投機行為被排擠，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要價格合理，勢必受到“剛需”客戶的青睞。
調控雖然取得了初步成效，但問題依然存在：首先是大中城市住房價格過高的問題依然沒有解決;其次是各地土地供給依然緊張，違法圈地囤地的現象依然普遍;再次是保障房的建設進度緩慢，竣工量還不夠充分，房地產市場的供給壓力依然很大;第四，市場進入觀望狀態的同時，房屋租賃的價格出現了大幅度上升;第五，各地在執行新的房貸政策時屢屢有打折扣的現象。可見，房地產市場調控依然任重而道遠。
3 完善我國現行房地產巨集觀調控政策的建議
3.1 建立一個全面的房地產資訊系統
這裡的全面要做到區域覆蓋全國，資訊涵蓋各個部門。國家應該建立一個全國範圍內的房地產資訊登記系統，並實現與銀行房貸資訊系統、民政登記資訊系統的聯網查詢功能，這將非常有益於解決新政中 “二套房”的認定難題。首先，個人購房記錄、信貸記錄都可以方便查到，即使你是異地購房或貸款;其次，這也可以有效解決一個家庭夫妻雙方各以自己名義購房，但本質上已屬 “二套房”範疇的問題;最後，實現全面資訊化的管理，使得政府對整個房地產行業的規範管理有章可循，當然，這已是為解決新政執行而產生的附帶效應了。
3.2 鼓勵並監督地方政府推行新政
中國房地產市場出現的問題，很多都是因為地方政府對房地產行業的依賴太大，從而一直不願意響應中央政府，調控房價。前些年，面對中央的很多房地產調控政策，就是由於地方政府執行程度不夠，或者暗地幫助房地產商規避制度限制，導致不斷出現 “空調”現象，這次新政執行過程中必須要吸取這個教訓。
3.3 供求關係
從經濟學理論的原理來說，一種商品的供應出現緊張就會引起價格上漲，反之供過於求就會引起價格下跌。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經濟規律。然而，此次調控政策更多的依然是限制購房需求。房地產市場的供給關係沒有得到根本解決，對房地產主體不會有太大影響。因此雖然短期內對房價和成交量有影響，但就長期而言，很難達到預期的效果。因此，要使價格趨於平衡，一是增加供應或減少供應，二是增加需求或減少需求。筆者認為房價上漲應該增加供應、減少需求。在當前形勢下，房地產市場結構性矛盾問題突出，採取政府管制的方式，短期可行，長期未必有效。應當遵循客觀經濟規律，主要從改變供求關係入手，保持整體市場的供求平衡。
參考文獻
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範文二：淺談我國房地產市場發展現狀
【摘 要】本文對我國房地產業發展現狀做了分析，分析出：房地產投資的總體規模逐年增大;信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高;銷售量持續增長，商品房銷售面積、銷售額持續上升;房價大幅攀升;開發規模快速增長;完善土地供應制度;建立房地產價格預警機制，加強對住房價格的檢測與調控;完善住房供應體系和住房保障體系;規範房地產開發企業及相關企業的行為。
【關鍵詞】房地產市場;發展現狀
房地產業是進行房地產類投資、開發、經營、管理和服務的行業，屬於第三產業。主要包括：土地開發、房屋的建設、轉讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產業在我國起步晚，歷史短，發展過於迅速，近年來房價不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價的上漲。在房地產行業表面繁榮，房價持續攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背後隱藏的一些問題，並且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產市場持續健康。
1.房地產業的重要作用
房地產業直接推動經濟的增長投資、消費、進出口三項是國民經濟增長的發動機。我國自1998年實行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產業進入持續穩定發展的時期，對經濟增長的貢獻不斷增大。房地產業除了直接推動經濟增長外，由於房地產業在國民經濟鏈中處於中間環節，具有很強的關聯效應。
2.我國房地產業的發展現狀
隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，取得了令人矚目的成就。房地產投資的總體規模逐年增大，從商品房投資型別結構看，普通住宅比重稍有上升，經濟適用房所佔比重直降，辦公樓所佔比重稍有下降，而商業用房所佔比重趨於穩定，基本維持不變。信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。國內貸款占房地產開發資金的比重呈持續下降的態勢。
商品房價上漲是綜合因素導致的，這些因素包括土地價格上漲、建築材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質提升、中低位商品住房供應比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預期等。房地產業在我國的發展三十年，屬於新興起的產業，存在較高的利潤，同時巨集觀調控措施總體上抑制了商品房供應量的增加，推動了價格增長。由於我國政府的土地出讓制度造成房地產進入壁壘和房地產產品完全差別的內在特性導致房地產市場不完全競爭性，形成壟斷競爭市場;而我國區域經濟發展不平衡加劇了房地產產品的差別性，加強了房地產商的市場力量，提高了他們進行壟斷定價的能力，這是當前我國房地產價格持續上漲的原因。
3.房地產存在的主要問題
3.1房地產地區差異
地區發展不平衡，房地產發展規模和增長速度存在地區差異。由於東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致;中部的增長速度基本處於領先水平，並明顯高於全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標的增長速度均高於其他兩部。
3.2房地產需求與供給之間矛盾
目前，我國正處於城市化快速發展期，快速城市化為城市帶來大量的新增人口。城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種複合型的提升所釋放出的對於城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯後的，由於長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策。
3.3中低收入居民的住房問題
住房市場化改革之後，政府為了解決低收入人口的住房問題，也採取了廉租房制度和經濟適用住房等公共住房保障政策。在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發揮了積極的作用，但仍存在一些問題。其中經濟適用房政策和實踐是當前問題的焦點，我國現階段中低收入居民購房能力處於較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數國家住房政策的主要針對物件是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。
3.4房地產投資調控
針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產調控政策，但始終監管機制不夠完善，導致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴格執行，並且各金融機構為了自身利益也有自己的應對方法，使得國家政策不能有效實施，進而不能有效阻礙房地產市場不健康的發展。
房地產在當前市場條件下，投資和投機只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉化為投機行為。理性的房地產投資的優勢是活躍房地產交易，增加市場需求，促進房地產市場的發展，提供房地產租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求。提供風險較小且回報較高的投資渠道，能夠實現資產的保值、增值。但房地產投資的弊端要大於其優勢，在房地產市場供不應求，房價上漲的情況下，房地產投資可能會導致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利於房地產市場的持續健康發展。
4.促進房地產市場發展對策
4.1政府完善土地供應制度
在目前我國一些城市已出現地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構不僅要根據市場的實際需要和經濟發展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結構失衡的矛盾。建立地價調控體系。鑑於我國地產市場的現狀，政府對地價進行調控，應著力建設地價的調控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對於地價可通過國家定價和國家指導價來調控，如建立基準價、標定地價和土地出讓價等。公示地價”是一種旨在調控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強政府對土地價格調控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進行土地交易提供依據。
嚴厲遏制土地市場中的政府違法違規行為，加強政府行為的自我約束，土地政策才能達到預期的巨集觀調控效果。另外，土地管理監控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產市場的健康發展，只有加強土地管理的監控工作，才能防止區域性的房地產投機。
4.2建立房地產價格預警機制
建立完整基準地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，針對市場中的認為調控市場和哄抬價格現象，要進一步加強管理。嚴格稽核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認真核定，嚴格按核定價格銷售。工商部門對房地產的營銷手段、營銷方式以及稅務部門對房地產的稅費收繳等嚴格控制和監督，從而進一步規範房地產企業的市場行為，同時要儘快將其銷售價格公開化、透明化。引導老百姓確立正確的住房觀念、風險意識和投資理念。
4.3規範房地產開發企業行為
當前，很多房地產開發企業開始出現不規範的開發與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋資訊，欺詐消費者以及中介機構操作不規範等問題頻出現，因此要建立企業的信譽檔案。加大力度推行房地產開發企業誠信等級評定製度，將企業的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優質產品介紹內容，在網上公佈，建立企業信用管理資訊系統。 ***下轉第278頁***
***上接第201頁***5.結語
近年來我國房地產業熱度不斷提高，房地產業得到迅速發展， 所以當經濟發展面臨需求不足或者其他困難時，通常都會採取相應的房地產市場巨集觀經濟政策，以發揮房地產業關聯度高、帶動力強這一特點來拉動經濟增長。本文總結出房地產業有直接推動經濟增長、帶動性影響經濟增長、改善人民居住和生活條件、對財政收入的貢獻不斷加大等重要性。
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