我國房地產市場現狀分析論文
從取消福利分房至今，我國房地產市場經過20多年飛速地發展，在改變和滿足人民住房需求上做出了貢獻，成為我國經濟和社會發展的支柱性產業。下面是小編給大家推薦的，希望大家喜歡!
篇一
《房地產市場營銷策略的探析》
摘要：房地產市場營銷策略是房地產市場營銷理論中一個重要的概念，是指企業為了滿足目標市場的需求，對各種可控的營銷因素加以優化組合、綜合運用、以期高效率地、最經濟地實現企業的營銷目標。基於房地產營銷策略在房地產開發與經營中的重要作用，本文通過對房地產市場營銷策略的分析，指出我國房地產營銷中出現的問題，並提出自己的解決方案。
關鍵詞：房地產;市場營銷;策略
近年來，隨著國家巨集觀調控作用的逐步顯現和房地產業的逐步成熟，房地產營銷面臨新的形勢。當前，我國的房地產市場逐步發展壯大，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產產品不同於一般的消費品，其物業的不可移動性、價值的高額性、生產週期的長期性、消費需求的層次性和多樣性，無不影響著銷售的成功。房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環節和手段，越來越受到開發商們的重視。但是，由於中國的房地產營銷理論與實踐尚處於啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷理論體系尚未在房地產業內形成，房地產市場營銷還存在不少值得探索的問題。
一、我國房地產營銷主要存在的問題
1.市場調查缺乏真實性。一些企業在市場營銷方案制訂時，往往以見報的資訊為依據，其收集的資訊偏差較大。需求調查方面既缺少專業諮詢，也很少進行實地調研，從目前可見的營銷報告中，對房地產消費者的調查，包括購買型別調查及購買者心理，對競爭者的調查，包括銷售動態、優勢、借鑑經驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高，直接影響了到房地產企業經濟效益和社會效益。
2.價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調節和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。
3.促銷策略單一。從表面上看，房地產營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發現問題不少。從廣告策略方面看，僅僅侷限於一般的資訊釋出廣告，最多在編排形式上作些處理，至於廣告目標、針對性、物業命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯後於行業對房地產營銷的要求。
4.營銷近視症。急於求成的“營銷近視症”，左右了房地產營銷的發展。營銷的過程是一個產品推銷、引導過程，是一種提煉。急於求成的心理追求，使發展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區，或者說是“營銷近視症”!跟蹤一些專案的銷售過程，不難發現大多數企業都存在著深淺不一的營銷近視症：價格近視症，為了得到利潤最大化，忽略了房地產的增值空間;節奏近視症，整個樓盤同時上市，結果剩下的“死角房”無人問津;效應近視症，片面地運用營銷技巧來產生效應，專案面市無計劃，前後矛盾。
二、房地產市場營銷對策
1.注重市場調研，實施全過程營銷。房地產全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產從選址、設計、施工到竣工銷售及物業管理的全過程。可以說房地產營銷的目的主要在於深度的前期市場調研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業的出現是在選址、開發前期營銷介入，在建房前就明確瞭如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。
2.大力開展網路營銷
房地產產品銷售最大的特點是購買者的“慎買”，即消費者在購買之前，往往會傾注很多的時間和精力，詳細深入地瞭解產品的相關資訊，反覆比較均衡。這是由於房地產產品價值巨大和消費永續性決定的。資訊的不對稱是導致購房者“慎買”的主要因素。要把消費者的“慎買”轉化為購買慾望，必須在房地產營銷中強化資訊溝通。過去，房地產營銷資訊溝通主要藉助的手段是報紙和直投廣告這類平面媒體。這種宣傳材料資訊量非常有限，而且帶有很大的誘導性質和片面性，使得潛在購買者對之產生很多質疑和不信任。因此，如何消除這些障礙因素，化解資訊的不對稱，提高房地產開發商與潛在購買者之間資訊的通暢性，是提高房地產營銷效果首先需要解決的問題。藉助網路手段，可有效化解交易資訊不對稱。房地產商建立自己的網站，提供購房的各種資訊，並設定互動的欄目，解答客戶提出問題。消費者通過訪問網站，可以獲得比平面媒體宣傳材料上提供的要詳細得多的相關資訊，並實現與開發商的互動。
3.注重人性化營銷
人性化營銷是新時代的營銷理念。所謂的人性化營銷就是通過充分滿足人性的需求來達成營銷的目的。營銷過程中的人性化包括四大方面：順其本性，以滿足消費者的基本居住需求來進行營銷;尊其習性，以尊重消費者的居住習俗來進行營銷;適其品性，以適合消費者的居住文化品位偏好來進行營銷;滿足個性，以滿足消費者居住個性需求來進行營銷。在人性化營銷的過程中還需注意：營銷人員應將自己定位成消費者的朋友，對消費者要充滿愛心，幫助消費者解決疑慮問題;運用情感溝通，將樓盤的優勢、特點、與消費者自身相適合的地方、優惠政策等因素傳達給消費者;售樓處的環境設計要儘量完備人性化設施，體現對消費者的關愛。例如在售樓處設定小型兒童樂園、老人休息處、飲水裝置、殘疾人專用通道等。
三、結語
目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷已然成為房地產開發的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產營銷策略，這對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產行業而言也具有重要的現實意義。
參考文獻：
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[4]段維巨集;新時期房地產市場營銷管理的新策略;經濟視野2012年4期.
篇二
《房地產市場營銷管理》
【摘要】本文講述房地產市場營銷管理的概念、特徵、內容，總結了房地產市場營銷管理的基本過程等，並對我國房地產業市場營銷策略問題等進行了分析，概述了房產市場的現狀及市場營銷的一些策略，從而探討目前我國房地產市場中存在的一系列問題，並提出相應的對策。
【關鍵詞】房地產;市場營銷管理;概念;內容;策略;現狀
1房地產市場營銷的概念
房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支。房地產市場營銷與其他市場營銷一樣，也是個人和集體通過一系列的活動，特別是某些創造性的活動，同別的個人和集體交換產品和價值，以實現其經營目的的一種社會過程。可見，房地產營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，企業通過有效地提供住宅，辦公樓，商業樓宇，廠房等建築物及相關服務來滿足消費者生產或生活，物質和精神等的需求，以獲取一定利潤的一種商務活動。與一般商品市場營銷相比，房地產市場營銷的主要特點是其交換物件的特殊性，房地產市場營銷的客體是房地產物質實體和依託、物質實體上的權益等。
2房地產市場的特徵
1***房地產市場是權益交易市場。
2***房地產市場是區域性市場。
3***房地產市場是不完全競爭市場。
3房地產市場營銷的內容
3.1房地產市場研究分析
3.1.1市場需求分析
通過對房地產市場調查和預測，瞭解房地產市場近期或未來需求是什麼。
3.1.2房地產市場環境分析
分析房地產企業經營活動面臨哪些巨集觀環境的影響，有利因素和不利因素各有哪些。
3.2確定房地產投資經營目標
在研究和分析市場的基礎上，作出經營決策，包括選擇和確定房地產投資規模、投資方向、投資地區和地點以及投資方式。
3.3專案決策
3.3.1產品策略
確定和開發滿足市場需求的房地產商品。
3.3.2價格策略
根據房地產市場需求分析的情況，制定房地產價格，受國家調控的房地產價格的確定應符合國家規定。
3.3.3銷售渠道選擇
選擇房地產租售的基本方式和途徑，房地產開發商自行租售與委託房地產中介機構進行房地產租售代理各有特點，要進一步結合專案情況決定經營方式。
3.4促進銷售
確定和使用有效的資訊傳遞促進銷售的手段，如房地產廣告，房地產交易會等，提供售前諮詢服務，吸引租客或買家，促成房地產交易。
3.5資訊反饋和物業管理
提供售後服務和良好的物業管理，並蒐集反饋資訊，擴大顧客群。
4房地產市場營銷的基本過程
4.1分析市場機會
4.2研究和選擇目標市場
4.3制定營銷戰略，包括產品定位，建築設計
4.4制定市場營銷策略，包括定價，銷售渠道選擇，促銷的策劃和計劃
4.5執行和控制市場營銷工作
5我國房地產營銷策略的現狀
目前，我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委託代理銷售和網路銷售三種。
6加強我國房地產市場營銷管理的對策思考
6.1對房地產專案進行準確定位
房地產企業在每一個具體專案開發前就必須明確市場概念定位、形象定位、品牌定位、競爭定位、價格定位、銷售網路與方式定位，並將其整合化形成整合定位。
6.2採取合理的定價與付款方式
價格是房地產專案策劃中直接影響盈虧狀況的決定因素，而付款方式又決了專案銷售後資金回籠的速度。因此，房地產營銷的核心就是價格及付款方式制定。
6.3價格的制定
價格的制定要考慮以下因素：一是心理價格的影響。二是在一定銷售週期內的價格調整及控制。價格的調整幅度要視專案的具體情況而定。三是和同型別競爭專案的價格相比較。
***付款方式
付款方式的著重點在於三個地方：一是用盡量寬鬆的付款方式吸引更多的人買得起併產生實際的購買。二是使更多的物件選擇有利於發展商的付款方式購樓，保證資金回籠的速度。三是通過付款方式的設計吸引買家早入場、早落定金。
6.5採取有效地促銷策略
促銷策略可以達到如下作用：
①傳遞資訊;
②突出特點;
③擴大銷售。
總之，房地產促銷的目的就是刺激或增加消費者的購買。
6.7注重物業管理的保值增值作用
所謂物業管理，其根本宗旨是為全體業主和使用者提供及保持良好的生活、工作環境，並儘可能滿足他們的合理要求。物業管理是房地產專案質素的重要組成部分，也是房地產專案整體銷售的一個重要環節。
6.8培養一支高素質的房地產營銷管理隊伍
如何培養一支高素質的營銷管理隊伍，是我國每個房地產開發公司必須面對的課題。首先，要提高營銷決策者的分析能力，營銷決策者要善於分析問題;其次，要提高營銷決策者的決斷能力。決策者要具備多謀善斷的能力;最後，要提高風險意識和控制風險的能力，要敢於承擔風險。
7加強市場營銷管理的對策思路
7.1品牌營銷
目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業在市場和行業中的地位，並且在企業的兼併收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用，從而為企業創造更加良好的經營效益。
要建立良好的品牌，必須要以優良的品質，適合的價格提高品牌美譽度;同時，兼以完善的售後服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。
7.2人文營銷
房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創造良好的環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關係建立上。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發到售後的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。
7.3知識營銷
房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，瞭解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹，然後認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題，最後總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。
7.4綠色營銷
居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，企業紛紛提出以環境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰略。
在綠色營銷上，對於單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。
7.5合作營銷
房地產開發商與很多單位存在利益關係。
首先，應該積極與下游供應商進行聯絡;第二，開發商積極與金融信貸部門進行聯合;第三，與其他開發商進行聯合造勢，形成雙贏的格局。
7.6服務營銷
對於房地產產品的服務也分為售前、售中、售後三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關於樓盤的資料，熱情地接受他們的諮詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地瞭解，從而有了初步的認知和傾向;售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給使用者，並協助他們辦理相關手續;同時，開發商應當注意商品房產品的售後服務，對業主提出的問題給予及時地反饋與維修，並自己成立物業公司或委託第三方代理物業管理，為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境。
7.7社會營銷
社會營銷觀念是隨著現在流行的可持續發展觀念提出來的，主張企業提供的產品和服務，不僅要滿足消費者的市場需求或短期慾望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。
8房地產營銷策略的創新
在房地產營銷策略的創新中，需要注意幾個關鍵的因素。第一，專案開發前的市場調查工作。第二，強化產品策略在營銷組合中的地位。第三，突出企業差異。第四，合理利用價格策略。第五，積極拓寬營銷理念。
9結語
總而言之，房地產營銷的出發點應是以人為本和誠信經營，這是需求導向型經濟的客觀要求。從根本上說，沒有一個營銷策略優於另外一種渠道，因此房地產開發商在營銷過程中應不拘泥於一種銷售渠道，而應根據各自的實際情況，針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，採用多種營銷組合，充分發揮各種營銷策略的優點。