房地產融資論文

　　房地產業是典型的資產密集性產業,融資環境對於房地產業發展有著重要的作用。下面是小編為大家整理的，供大家參考。

　　範文一：房地產融資渠道分析

　　【摘要】融資活動是企業財務管理的重要內容，融資活動的科學與否直接關係著企業的財務管理效率和效益。科學的融資活動能夠有效降低企業財務風險，提高經濟效益。尤其是對於房地產行業這樣的資金密集型行業，籌資活動更顯得具有重要意義。本文圍繞房地產行業融資活動，介紹了相關概念，並分析了傳統的房地產行業融資渠道存在的問題，重點分析了房地產行業拓展融資活動的途徑和手段。

　　【關鍵詞】房地產;融資活動

　　一、相關概述

　　在新的巨集觀調控大環境下，房地產政策和措施相繼出臺，在這一情況下房地產企業傳統的融資渠道所具有的弊端也逐漸顯現出來，已經能夠影響到房地產行業的順利發展。我國房地產在進行管理中過渡依賴於商業銀行貸款，這常常會導致房地產行業融資風險過於集中，房地產存在資金瓶頸等，經營風險和管理風險較大。

　　結合管理實踐，房地產行業在發展過程中應當積極拓展自身融資渠道，構建更為合理科學的融資渠道和資金管理體系，積極構建和發展房地產投資信託基金，並完善房地產行業相關規章制度，強化房地產行業信貸監管機制，依靠融資渠道的科學化、合理化推進房地產行業的健康發展。

　　融資指的是企業貨幣資金的融通，企業管理者在金融市場中進行資金貸放或者資金籌集的經濟活動。從狹義角度上講，融資又是指企業進行資金籌集的過程。企業管理者應當積極結合自身的資金狀況、生產經營狀況以及企業未來發展的實際需求，在科學合理預測判斷的基礎上從一定的渠道向企業的債權人或者企業的投資者進行資金籌集，對資金進行有效組織，以此來確保企業資金的運作需求，滿足企業的日常管理活動。一般來講，企業進行資金籌集活動應當按照一定的原則，併合理選擇融資方式和融資渠道。通常情況下，企業進行融資活動主要由以下幾個方面的目的，即企業擴張、企業償還債務以及其他混合型的目標等。

　　二、房地產傳統融資渠道存在的弊端分析

　　當前我國房地產行業融資活動還存在著一些缺陷，儘管商業銀行信貸這一傳統的融資活動在房地產行業發展中發揮了重大的貢獻，但是其弊端也日益顯現出來。房地產行業的實際融資渠道依舊比較單一，房地產行業在進行融資活動時主要還是圍繞商業銀行貸款、預收賬款等方式，上市融資、債券融資、海外融資等其他的融資渠道常常受到金融政策的約束，很難發揮實際作用，這在很大程度上導致我國房地產行業的融資渠道單一。我國房地產在進行管理中過渡依賴於商業銀行貸款，這常常會導致房地產行業融資風險過於集中，房地產存在資金瓶頸等，經營風險和管理風險較大。對於銀行貸款的依賴過重，一旦發生財務危機很難化解。

　　不僅如此，房地產融資體系中，缺少多層次的房地產金融體系。專業性的房地產投資機構、抵押貸款機構、保障機構以及擔保機構等比較缺乏，規模化、多元化的房地產金融體系依舊需要進一步改進，同時缺少配套的房地產金融體系中介服務配套機構，房地產金融二級市場需要進一步發展。房地產融資瓶頸需要進一步破解，對於房地產金融體系中存在的系統性風險應當有效防範，減少因為資金瓶頸影響企業的順利發展。

　　三、拓展房地產行業融資渠道的內容分析

　　房地產行業屬於資金密集型產業，獲得及時充足的資金支援，有效開拓新的融資渠道是房地產專案順利開展執行的前提和保障，也是房地產企業管理者所必須重視的重要內容。

　　企業自籌資金，是房地產企業在初始階段常用的融資方式和渠道，一般情況下是通過公司股東追加企業股本金或者股東借款的方式來實現的。但是在房地產價值不斷升高，資金週期不斷延長，企業投資規模不斷擴大的情況下僅僅依靠房地產企業自籌資金難以有效滿足房地產行業的融資需求。

　　預售資金是房地產企業通過房地產預售所獲得的資金，它是當前房地產市場中比較常用的融資渠道和方式，在房地產環境以及區位等相關條件都比較好的情況下，依靠房地產預售能夠有效籌集到必要的房地產建設資金。

　　商業銀行貸款是當前我國房地產行業最為重要也是最主要的融資方式和手段，據統計房地產企業的開發資金中七成以上都是源自於商業銀行貸款。房地產企業合作融資也是房地產行業融資的重要渠道，它主要包括外資合作以及內資合作兩種。其中外資合作是指成立合資或者合作公司，依靠國外先進的管理經驗或者管理技術，進行資金優勢的互相補充。依靠合資合作方式能夠共同推動房地產企業做大做強。從這個角度上講，合作融資是我國房地產行業最為可行的一種融資方式。

　　信託融資指的是信託公司對於盈利前景比較好的房地產投資專案或者房地產企業進行信託貸款或者直接參與到信託投資的一種融資方式。實施信託融資具有較強的優勢，相比較於銀行貸款，信託融資能夠有效降低房地產企業的融資成本，降低財務費用，同時期限的彈性也比較大，在不提高企業資產負債率的前提下可以優化企業的資本結構。同時信託公司還可以針對房地產企業本身的具體專案以及實際的運營需求設計個性化的資金支援方案，信託融資既具有制度優勢，同時又具有較強的靈活性，在房地產企業困難時信託融資是比較好的選擇。房地產債券是房地產企業債券的一個組成部分，但是在實際管理中很多房地產企業發行企業債券都比較困難。

　　房地產證券化是當前我國房地產行業發展的一個重要方向，房地產證券化能夠進一步推動房地產經營實現專業化，同時促進資源合理配置，是房地產行業融資的合理途徑。在這其中最為主要的形式就是上市，依靠公司上市能夠迅速籌集大額資金並可以作為註冊資本利用，擴大企業規模，有效化解風險，並進一步降低企業的融資成本。企業的投資者也可以分享房地產經營利潤，推動房地產企業從原先的國有制向著股份制方向發展，對於改善資本結構具有較好的推動作用。除此之外，中小型房地產企業還可以依靠企業之間的土地轉讓或者專案收購來優化資源配置，實現規模效益，擴大企業規模，進而實現房地產企業上市融資的目標。

　　另外，房地產私募投資基金也是房地產行業進行融資的另一種方式，房地產私募股權投資是房地產行業發展的產物，當前發展比較順利，屬於專業基金管理公司進行專業化募集資金並進行投資管理的新型融資手段，是一種向著特定的物件發行私募股權基金來籌集資金，以股權的形式進行房地產投資的融資形式。一般情況下，房地產私募股權基金投資可以分為資金的籌集、資金的投資、基金的投資管理以及基金退出這四個階段，也是當前我國房地產行業新興的一種融資形式。

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　　範文二：淺析房地產企業融資

　　【摘要】一直以來，房地產企業融資都備受關注，本文基於房地產企業融資所面臨的主要問題，分析其融資難的主要成因，進而提出房地產企業融資策略。

　　【關鍵詞】房地產企業;融資;策略

　　一、房地產企業融資所面臨的主要問題

　　***一***房地產企業融資以商業銀行貸款為主

　　我國房地產業融資主要靠銀行貸款和間接源自銀行貸款的部分自籌資金，並不斷提高自籌資金比例，2008年，自籌資金比例高達32%;次年漲至34.5%，2010年高達37.6%。這些自籌資金大多是房地產企業變通來的銀行貸款。大致上，房地產企業源自銀行資金過六成。房地產企業風險分擔機制的融資方式尚未形成，銀行承擔了其中大多風險。

　　***二***我國房地產融資市場受限於不完善的資本市場發展

　　目前，我國資本市場發展尚在起步，開發商普遍憑銀行資金實現地產整合，並未確實憑其資本實力和手段進行地產開發。單一的金融產品和閉塞的融資渠道使房地產業融資市場發展受阻。一直以來，我國銀行業普遍和資本市場相互獨立存在，導致銀行業務單一、資產結構失調、資金流動失衡與效率、收益不對稱與風險，深入、持續地合作與房地產業很難實現。充分意識到商業銀行受限於傳統業務後，房地產企業謀求資本市場發展之路已是必然。

　　***三***有待完善佔比很小的融資和債券融資

　　受阻於政策和法規等因素，我國房地產企業融資、債權融資佔比低，直接上市融資難。滬深上市的房地產企業僅百家，不足總數的0.5%;已上市的，因大業績波動可再融資的少。房地產企業全部融資中，債權融資比重逐年降低，且佔比小;外資利用絕對額增加而佔全部資金比重逐年降低。相較於我國房地產金融，發達國家市場經濟成熟，房地產金融市場發達，銀行貸款、企業上市、債券發行、房地產信託等都可實現其金融融資，且風險低。

　　二、房地產企業融資難的成因

　　***一***金融體系未健全，政策限制太多

　　雖然，隨著社會主義市場經濟的不斷髮展，我國金融市場也得到了很好地發展，但缺位監管及信用保證匱乏等市場體制問題依舊說明我國金融市場的發展仍有待於完善，目前，金融市場發展只能靠政府硬性門檻和條款規定來規範。並且，房地產業企業自身規模、自有資金及高資產負債率等問題並不配比與其資金密集度，從而導致現有金融市場融資渠道閉塞。房地產業不能有效使用大多金融產品及融資方式，從而使資源有效配置極大受限、投融資需求契合受阻、資金融通率受制。

　　***二***缺乏金融產品和融資渠道創新

　　我國一直都受限於現有房地產融資渠道，相對地，銀行貸款作為房地產企業的主要資金源，貸款品種較單一，很難契合與房地產業自身需求，因此，迫切需要創新金融產品。但是，我國金融市場創新匱乏一直持續，房地產融資因無與其相適合的融資渠道和產品支撐而難於進行。鑑於此，根本地解決房地產企業融資難問題，迫切地需要改革、創新房地產企業融資渠道及貸款方式。

　　***三***未健全和完善相關法律法規

　　我國房地產企業融資拓展也受限與我國不健全、不完善的法律法規。一方面，過多地受限於現行法律法規，而不能拓展房地產企業一級市場。比如，嚴格限制的股票債券發行導致房地產企業無法實現憑資本市場獲取資金。另一方面，部分領域的法律真空。例如，現階段，依舊未對產業基金專門法律法規進行限制和規範，從而導致房地產信託投資基金無法可依，很大程度上使其融資率受影響。

　　***四***較低的房地產企業綜合素質

　　近年來，持續升溫的房地產業發展前景，激增了我國房地產商數量。而今，我國房地產企業累計逾七萬戶。然而，我國房地產企業的一般特點是小規模、較低的開發能力和高風險。很多房地產企業運作隨意性大，欠缺規範化操作，較大地差別與國際先進水平，行業綜合素質不高，從而企業融資不易。

　　三、房地產企業融資對策

　　***一***積極促進發展房地產業信託

　　就物業投資持有而論，房地產信託是長期的。受扶持與一定政策條件，出現很多機構投資者，使房地產投資更具長期化，從而可使當前我國房地產市場的大量短期交易行為極大地降低，對金融市場的穩定更有利。與此同時，REITS基於機構投資者角度，更可突出其專業性，更理性地要求其回報率;作為房地產投資市場主體，REITS對非理性及違規投資的降低更有利。基於此，積極促進發展房地產信託勢在必行。

　　***二***加快發展房地產企業債券

　　房地產企業債券的發行有利於房地產企業融資結構的改善。房地產專案開發週期長，融資結構失調，普遍長貸缺乏而短貸多。企業債以中長期為主時，為房地產企業的資金源相對穩定，對房企融資受影響與信貸政策，及依賴於信貸融資的降低有利，最終有利於房地產企業融資結構的改善。與此同時，房地產企業資金較大的需求和較高的資產負債率，使間接融資的負債成本提高，鑑於此，銀行貸款由企業債券取代有利於財務成本的縮減。

　　***三***逐步拓展股市規模

　　房地產企業上市的融資規模大多較大而融資成本低，不用還本給投資者，無需將利息支付給投資者，從而使其經營成本縮減。上市後的資本運作，可提升企業服務，經增發、配股等轉嫁銀行風險，有利於降低信貸風險。當前，國家加大了房地產企業上市審批難度，上市融資的捷徑是其選用時間短、成本低的借殼上市。因此，擴大房地產企業融資，不斷拓展股市規模不失為有效的方法之一。

　　***四***創新房地產企業融資方式

　　就我國房地產業融資難問題來說，改革和創新房地產企業融資方式，發展多元化融資很必要。多元化融資有利於融資風險的降低和資本利用率的提升。針對我國房地產企業融資現狀，為保證房地產企業的健康發展，筆者以為可充分借鑑國外成功經驗，創新新型融資方式，如租賃權融資、權益性融資等。

　　四、結語

　　市場經濟條件下，房地產融資關係著企業的生存發展。房地產企業一方面充分利用現有融資途徑，一方面應提升資本利用率，並借鑑國外經驗，積極開展金融創新，以逐步解決融資問題。

　　參考文獻：

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