北京市代建管理辦法
代建工程是指開發企業接受委託單位的委託，代為開發的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。下文是，歡迎閱讀!
北京市政府投資建設專案代建制管理辦法***試行***
一、總則
第一條 為進一步深化固定資產投資體制改革，充分利用社會專業化組織的技術和管理經驗，提高政府投資專案的建設管理水平和投資效益，規範政府投資建設程式，依據國家有關法律、法規和《北京市政府投資建設專案管理暫行規定》***京政發[1999]31號***有關規定，特制定本辦法。
第二條 在本市行政區域內，政府投資佔專案總投資60%以上的公益性建設專案，適用本辦法。
本辦法所稱代建制，是指政府通過招標的方式，選擇社會專業化的專案管理單位***以下簡稱代建單位***，負責專案的投資管理和建設組織實施工作，專案建成後交付使用單位的制度。代建期間代建單位按照合同約定代行專案建設的投資主體職責。有關行政部門對實行代建制的建設專案的審批程式不變。
本辦法所指公益性建設專案，主要包括：***1***黨政工團、人大政協、公檢法司、人民團體機關的辦公業務用房及培訓教育中心等。***2***科教文衛體、民政及社會福利等社會事業專案。***3***看守所、勞教所、監獄、消防設施、審判用房、技術偵察用房等政法設施。***4***環境保護、市政道路、水利設施、風沙治理等公用事業專案。***5***其他公用事業專案。
第三條 市發改委牽頭負責實行代建制的組織實施工作;市財政局對代建制專案的財務活動實施財政管理和監督;市有關行政主管部門按照各自職責做好相關管理工作。
第四條 政府投資代建專案的代建單位應通過招標確定。市發改委負責政府投資專案代建單位的招標工作，各相關專業部門按照職責分工參與或配合招標工作。
第五條 政府投資代建專案按照《招標投標法》、《北京市招標投標條例》和《北京市政府投資建設專案管理暫行規定》有關規定，由代建單位對建設專案的勘察、設計、施工、監理、主要裝置材料採購公開招標。
第六條 政府投資代建專案實行合同管理，代建單位確定後，市發改委、使用單位、代建單位三方簽定相關專案委託代建合同。
二、代建單位和使用單位職責
第七條 政府投資代建專案的代建工作分兩階段實施：
***一***招標確定專案前期工作代理單位。由中標的專案前期工作代理單位負責根據批准的專案建議書，對工程的可行性研究報告、勘察直至初步設計實行階段代理。
***二***招標確定建設實施代建單位。由中標的建設實施代建單位負責根據批准的初步設計概算，對專案施工圖編制、施工、監理直至竣工驗收實行階段代理。
根據專案的具體情況，政府投資專案的代建形式，也可以委託一個單位進行全過程代建管理。
第八條 政府投資代建專案的前期工作代理單位和建設實施代建單位必須是具有相應資質、並能夠獨立承擔履約責任的法人。
第九條 前期工作代理單位的主要職責：
***一***會同使用單位，依據專案建議書批覆內容組織編制專案可行性研究報告;
***二***組織開展工程勘察、規劃設計等招標活動，並將招標投標書面情況報告和中標合同報市發改委備案;
***三***組織開展專案初步設計檔案編制修改工作;
***四***辦理專案可行性研究報告審批、土地徵用、房屋拆遷、環保、消防等有關手續報批工作。
第十條 建設實施代建單位的主要職責：
***一***組織施工圖設計;
***二***組織施工、監理和裝置材料選購招標活動，並將招標投標書面情況報告和中標合同報市發改委備案;
***三***負責辦理年度投資計劃、建設工程規劃許可證、施工許可證和消防、園林綠化、市政等工程竣工前的有關手續;
***四***負責工程合同的洽談與簽訂工作，對施工和工程建設實行全過程管理;
***五***按專案進度向市發改委提出投資計劃申請，向市財政局報送專案進度用款報告，並按月向市發改委、財政局及使用單位報送工程進度和資金使用情況;
***六***組織工程中間驗收，會同市發改委、使用單位共同組織竣工驗收，對工程質量實行終身負責制;
***七***編制工程決算報告，報市發改委、財政局審批，負責將專案竣工及有關技術資料整理彙編移交，並按批准的資產價值向使用單位辦理資產交付手續;
第十一條 專案使用單位的主要職責：
***一***根據專案建議書批准的建設性質、建設規模和總投資額，提出專案使用功能配置、建設標準;
***二***協助前期工作代理單位和建設實施代建單位辦理計劃、規劃、土地、施工、環保、消防、園林、綠化及市政接用等審批手續;
***三***參與專案設計的審查工作及施工、監理招標的監督工作;
***四***監督代建專案的工程質量和施工進度，參與工程驗收;
***五***監督前期工作代理單位和建設實施代建單位對政府資金使用情況;
***六***負責政府差額撥款投資專案中的自籌資金的籌措，建立專案專門帳戶，按合同約定撥款。
三、代建專案組織實施程式
第十二條 使用單位提出專案需求，編制專案建議書，按規定程式報市發改委審批。
第十三條 市發改委批覆專案建議書，並在專案建議書批覆中確定該專案實行代建制，明確具體代建方式。
第十四條 市發改委委託具有相應資質的社會招標代理機構，按照國家和市有關規定，通過招標確定具備條件的前期工作代理單位，市發改委與前期工作代理單位、使用單位三方簽訂書面《前期工作委託合同》。
第十五條 前期工作代理單位應遵照國家和市有關規定，對專案勘察、設計進行公開招投標，並按照《前期工作委託合同》開展前期工作，前期工作深度必須達到國家有關規定。如果報審的初步設計概算投資超過可行性研究報告批准估算投資的3%或建築面積超過批准面積的5%，需修改初步設計或重新編制可行性研究報告，並按規定程式報原審批部門審批。
第十六條 市發改委會同市規劃等部門，對政府投資代建專案的初步設計及概算投資進行稽核批覆。
第十七條 市發改委委託具有相應資質的招標代理機構，依據批准的專案初步設計及概算投資編制招標檔案，並組織建設實施代建單位的招投標。
招標代理機構受市發改委委託，依法組織建設實施代建單位公開招標，提出書面評標報告和中標候選人，報市發改委審定，並抄送市財政局。其中市重大專案建設實施代建單位中標人，應報市政府批准後確定。
第十八條 市發改委與建設實施代建單位、使用單位三方簽訂書面《專案代建合同》，建設實施代建單位按照合同約定在建設實施階段代行使用單位職責。《專案代建合同》生效前，建設實施代建單位應提供工程概算投資10-30%的銀行履約保函。具體保函金額，根據專案行業特點，在專案招標檔案中確定。
第十九條 建設實施代建單位應按照國家和市有關規定，對專案施工、監理和重要裝置材料採購進行公開招標，並嚴格按照批准的建設規模、建設內容、建設標準和概算投資，進行施工組織管理，嚴格控制專案預算，確保工程質量，按期交付使用。嚴禁在施工過程中利用施工洽商或者補籤其他協議隨意變更建設規模、建設標準、建設內容和總投資額。因技術、水文、地質等原因必須進行設計變更的，應由建設實施代建單位提出，經監理和使用單位同意，報市發改委審批後，再按有關程式規定向其它相關管理部門報審。
第二十條 政府投資代建制專案建成後，必須按國家有關規定和《專案代建合同》約定進行嚴格的竣工驗收，辦理政府投資財務決算審批手續。工程驗收合格後，方可交付使用。
第二十一條 自專案初步設計批准之日起，前期工作代理單位應在一個月內，向使用單位辦理移交手續。自專案竣工驗收之日起，建設實施代建單位應在三個月內按財政部門批准的資產價值向使用人辦理資產交付手續。
第二十二條 前期工作代理單位和建設實施代建單位要按照《中華人民共和國檔案法》的有關規定，建立健全有關檔案。專案籌劃、建設各環節的檔案資料，都要嚴格按照規定收集、整理、歸檔。在向使用單位辦理移交手續時，一併將工程檔案、財務檔案及相關資料向使用單位和有關部門移交。
第二十三條 前期代理單位和建設實施代建單位確定後，應當嚴格按照《前期工作委託合同》和《專案代建合同》約定履行義務，不得擅自向他人轉包或分包該專案。
四、資金撥付、管理與監督
第二十四條 專案前期費用由前期工作代理單位管理，並納入專案總投資中。《前期工作委託合同》簽訂後，市發改委安排部分前期費用，前期工作代理單位根據實際工作內容和進度，提供有效的合同、費用票據，經專案使用單位稽核確認後，方可報銷。市發改委將前期費用資金計劃下達給前期工作代理單位，由市財政部門直接撥付前期代理單位用於專案前期工作。
第二十五條 專案建設資金由建設實施代建單位負責管理。《專案代建合同》簽訂後，市發改委根據國家和市政府有關規定，批准該專案正式年度投資計劃，並根據專案具體進展情況，實施按進度撥款。建設實施代建單位根據實際工作進度和資金需求，提出資金使用計劃，經專案使用單位和監理單位確認後，報請市發改委安排建設資金。市發改委將建設資金投資計劃直接下達給建設實施代建單位，由市財政部門撥付給建設實施代建單位按規定使用。
第二十六條 前期工作代理單位和建設實施代建單位應嚴格執行國家和北京市的建設單位財務會計制度，設立專項工程資金帳戶，專款專用，嚴格資金管理。
第二十七條 前期工作代理單位管理費和建設實施代建單位管理費，在招投標中確定。前期代理單位管理費與建設實施代建單位管理費最高可按管理費總額的3：7比例確定。
第二十八條 試行代建制的專案，條件成熟的，要逐步開展部門預算和國庫集中支付試點工作。
第二十九條 前期工作代理單位應每月向市發改委報送《專案前期工作進度月報》，建設實施代建單位應每月向市發改委和市財政局分別報送《專案進度月報》，監理單位應每月向市發改委和市財政局分別報送《專案監理月報》。
第三十條 市有關部門依據國家和北京市有關規定，對政府投資代建制專案進行稽察、評審、審計和監察。
五、獎懲規定
第三十一條 前期工作代理單位和建設實施代建單位應當嚴格依法進行勘察、設計、施工、監理、主要裝置材料採購招標工作，未經批准擅自邀請招標或不招標的，由市有關行政監督部門依法進行處罰，市發改委可暫停合同執行或暫停資金撥付。
第三十二條 前期工作代理單位未能恪盡職守，導致由於前期工作質量缺陷而造成工程損失的，應按照《前期工作委託合同》的約定，承擔相應的賠償責任。同時，該前期工作代理單位三年內不得參與本市政府投資建設專案前期工作。
第三十三條 建設實施代建單位未能完全履行《專案代建合同》，擅自變更建設內容、擴大建設規模、提高建設標準，致使工期延長、投資增加或工程質量不合格，所造成的損失或投資增加額一律從建設實施代建單位的銀行履約保函中補償;履約保函金額不足的，相應扣減專案代建管理費;專案代建管理費不足的，由建設實施代建單位用自有資金支付。同時，該建設實施代建單位三年內不得參與本市政府投資建設專案代建單位投標。
第三十四條 在政府投資代建專案的稽察、評審、審計、監察過程中，發現前期工作代理單位或建設實施代建單位存在違紀違規行為，市發改委可中止有關合同的執行。由此造成的損失由前期工作代理單位或建設實施代建單位賠償。
第三十五條 專案建成竣工驗收，並經竣工財務決算稽核批准後，如決算投資比合同約定投資有節餘，建設實施代建單位可參與分成。其中不低於30%的政府投資節餘資金作為對建設實施代建單位的獎勵，其餘節餘部分上繳市財政。使用單位自籌資金節餘部分分成辦法，由使用單位在代建合同中確定。
六、附則
第三十六條 本規定自發布之日起實施。
代建工程合同模式
委託代理合同模式。
上海、廣州、海南的代建制試點採用這種模式。在政府投資主管部門下面，設立具有法人資格的建設工程"專案法人"，或者指定一個部門作為"專案業主"，由"專案法人"***或"專案業主"***採用招標投標方式選定一個工程管理公司作為"代建單位"，再由"專案法人"***或"專案業主"***作為委託方，與"代建單位"***受託方***簽訂"代建合同"。
此"委託代理合同"模式的實質，是委託代建單位對專案工程建設施工進行專業化組織管理，並代理委託方採用招標方式簽訂建設工程承包、監理、裝置採購等合同。
特點：專案建成後的"使用單位"不是"合同當事人";專案投資資金的管理權仍然掌握在投資人***"專案法人"、"專案業主"***的手中。
優點：可以實現防止公共工程招標中的腐敗行為和對公共工程建設的專業化管理的政策目的。
缺點一：相當於政府投資主管部門自己作為建設單位"包攬"專案工程建設，然後將專案工程"分配"***"劃撥"***給使用單位，將"政府投資"變成了"公房分配"，不符合改革政府投資體制的政策目的。
缺點二：使用單位不是"合同當事人"，難以發揮使用單位的積極性，甚至使用單位不予協助、配合，增加工程建設中的困難。
指定代理合同"模式
重慶、寧波、廈門和貴州代建制試點採用這種模式。政府投資主管部門採用招標投標方式選定一個專案管理公司作為代建單位，由作為"代理人"的該代建單位，與作為"被代理人"的使用單位簽訂"代建合同"。
此"指定代理合同"模式的實質是政府投資主管部門指定代建單位作為使用單位的代理人，對專案工程建設施工進行專業化組織管理，並代理使用單位採用招標方式簽訂建設工程承包、監理、裝置採購等合同。
特點：投資人***"政府投資主管部門"***不是"合同當事人";投資和資金的管理權掌握在使用單位手中。
優點：可以實現防止公共工程招標中的腐敗行為和實現公共工程建設的專業化管理的政策目的。
缺點一：投資和資金的管理權仍然掌握在使用單位手中，實際上未對現行投資體制進行任何改革。
缺點二：投資人***"政府投資主管部門"***不是"合同當事人"，政府投資主管部門在選定代建單位後，實際上不可能對專案投資資金的運用和工程建設施工進行有效監督。
三方代建合同模式
北京、武漢、浙江代建制試點採用這種模式。政府投資管理部門與代建單位、使用單位簽訂"三方代建合同"。
北京市是由"發改委"***投資人***選定代建單位，並與代建單位、使用單位簽訂"三方代建合同";武漢市是由政府指定的"責任單位"***投資人***選定代建單位，並與代建單位、使用單位簽訂"三方代建合同";浙江省是由"政府投資綜合管理部門"***投資人***選定代建單位，並與代建單位、使用單位簽訂"三方代建合同"。"三方代建合同"，除規定代建單位的權利、義務和責任外，還明確規定了"政府主管部門"的許可權和義務：對代建單位***受託人***的監督權、知情權;提供建設資金的義務。"使用單位"的權利和義務：對代建單位***代理人***的監督權、知情權，對所建設完成的工程和採購裝置的所有權;協助義務、自籌資金供給義務。
優點：可以發揮三方當事人的積極性，實現三方當事人的相互制約。可以防止公共工程招標中的腐敗行為，實現對公共工程建設施工和專案投資資金的專業化管理，保證工程質量和投資計劃的執行，實現政府投資體制改革的政策目的。三種合同模式的差別"三方代建合同"模式，與第一種"委託代理合同"模式和第二種"指定代理合同"模式的差別，集中體現在代建單位的"許可權"上