買二手房前需要做哪些房屋調查

　　新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”，“二手房”是相對於開發商手中的商品房而言的，是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產，購買二手房需要做好哪些事前調查?下面由小編為你詳細介紹購買二手房的相關法律知識。

　　買二手房前需要做的房屋調查

　　1、核對《房屋所有權證》***以下簡稱“房證”***上的房屋所有權人姓名與賣方的身份證資訊是否一致，核對“房證”與“契稅完稅憑證”記載資訊是否相一致。

　　法律風險提示：仔細核對上述資訊可以儘量避免無處分權人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發生。

　　2、核實房產證上共有情況是“單獨所有”還是“共同所有”。 ***注：一些時間比較久的“老房證”上並未記載房屋產權的共有情況，需要親自核實***

　　法如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發生夫妻一方未經對方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由於侵犯了夫妻另一方的財產共有權，極有可能被認定為房屋買賣合同無效，從而引發不必要的爭端。

　　當該房屋是“共同所有”時，買方一定要調查清楚該房屋的全體共有權人是否都同意出售此房屋。

　　3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機關查封等限制過戶的情形。

　　大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無法完成過戶手續的，只有在償還全部貸款並解除抵押的情況下才能過戶。

　　如果買方在房屋不能過戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無法過戶”或者是“一房二賣”的法律風險。也許有的人會說：“房子雖然沒過戶，但是我都搬進去住了好幾年了，這樣應該沒什麼問題了吧?”答案是否定的，因為房屋不同於其他一般商品，房屋的所有權以登記為準。如果該房屋未經過戶登記，從法律上講該房屋的所有權還是別人的，風險之大顯而易見。

　　物權法》第九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。

　　如何才能避免此類問題的發生呢?一方面，買賣雙方最好協商持房產證原件一起到房管局查詢房屋權屬登記資訊***俗稱“查檔”***，親自確認該房屋不存在影響房屋過戶的情形，順便還可以確認一下房產證的真偽。另一方面，如果無法確認該房屋是否能解貸過戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。

　　4、確認該房屋是否存在租賃給他人的情形。

　　很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題，而往往忽略一些細節問題。例如：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，極有可能出現買方買到了房子卻無法入住的局面。

　　原因就在於，我國合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡而言之就是：“房屋的所有權發生轉移後，原承租人仍可繼續在租賃期限內使用該房屋，而買方無權要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時，原承租人還享有在同等條件下的“優先購買權”，如果處理不當，極易引發不必要的糾紛。

　　所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再決定是否購買，如果打算購買已經租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“宣告”主要內容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優先購買權”即可。

　　5、買方要睜大雙眼謹防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而後行，因為一旦預先支付數額較大的“定金”非常容易喪失主動權，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。

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　　購買二手房七步走

　　第一步：買房查詢資訊實地看房

　　通過報紙、網路等媒介訊息源，與賣方建立資訊溝通渠道。實地看房、考察地段、商談價格確定購房意向，同時要求賣方提供相應的合法證件，比如房屋所有權證書、身份證、戶口簿等其他證件。

　　第二步：簽訂二手房買賣合同

　　在商定價格、確定成交意向並在賣方提供房屋相應合法證件後，買方可以交納購房定金，值得一提的是，交納購房定金不是商品房買賣的必經程式。協商溝通後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　第三步：雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續

　　如果買方需要貸款購房，在買賣雙方達成意向後，由貸款銀行指定評估公司對雙方將要交易的房屋進行評估，確認貸款額度，在雙方簽訂完房屋買賣合同後，買賣雙方需共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行對貸款申請人信用審批後，會通知雙方完成產權變更，買方領取房屋產權所有證後，要在銀行的陪同下辦理他項權利證，他項權利證下發後，銀行將一次性向房主發放貸款。

　　第四步：雙方共同到產權交易中心辦理過戶手續

　　簽訂合同後，買賣雙方共同到房產交易中心提出申請，接受審查。相關部門會對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　第五步：交納相關稅費

　　二手房稅費的構成相對複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其他商品房的稅費構成是不一樣的。

　　第六步：雙方共同到產權交易中心辦理產權手續

　　買賣雙方在完成房屋產權變更登記後，將交易材料交給發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

　　第七步：付清餘款完成交易

　　買方付清房款，賣方交付房屋並結清交房之日前的所有費用***包括水費、煤氣費、電費、供暖費、物業費、有線費用等***後交易完成。