詳解無房產證的房屋買賣合同案例

　　房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權於另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。你對房屋買賣合同有多少了解?下面由小編為你詳細介紹房屋買賣合同的相關法律知識。

　　案情介紹

　　1998年10月，原告甲經審批取得國有土地使用權證，1999年10月建造商住樓三層三間，但未領取過房屋所有權證。同月，原告甲與被告乙簽訂房屋買賣協議，約定價款30萬元。協議簽訂後，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給被告乙佔有、使用，並把土地使用權證一同交付。被告乙未辦理土地使用權過戶手續，也未申請領取房屋產權證。

　　2000年8月，因房屋大幅度漲價，該房估價已達50萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認買賣合同無效，返還房屋。

　　案情分析

　　本案兩級審法院的判決，在認定合同無效上完全一致，所不同的是對無效合同處理結果上有異，這種處理方式在審判實務中較為常見。

　　表面看來，兩級法院認定合同無效與法有據，且二審法院判決賠償損失，也依法保護了買受人利益，但實際上，即使把增值部分作為損失進行賠償，對買受人利益的保護力度也是不足的，且理由也不充分。

　　首先，在合同效力層面上看，無效處理不僅違反了誠實信用原則，也是對禁止性規範對合同效力作用的隨意擴大化。

　　其次，在結果處理上，把增值部分作為無效合同損失，混淆了有效合同損失與無效合同損失的概念，曲解了合同法第五十八條規定的法律含義，該條規定“有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失”，是指因訂立無效***可撤銷***合同所受到的損失，屬於是一種締約過失責任。這種損失賠償包括訂立合同過程中的損失和履行合同過程中的損失，如返還財產所需要的運輸費用、勞務費等開支。

　　無效合同的損失不同於有效合同的違約損失，在違約損失中，可得利益屬於損失的範圍，而無效合同本來就不具有法律效力，當事人不可能據此獲得預期的利益，因而不存在預期利益問題。所以，在合同效力被否認後，由雙方根據過錯程度分擔或由出賣方全額賠償的觀點是站不住腳的。對於上述案例，只有徹底從合同效力上加以糾正，才能得到公正、合法的處理。

　　一、房產證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬於有權處分。

　　買賣合同是出賣人轉移買賣標的物所有權於買受人，由買受人支付價款的合同。我國合同法第一百三十一條規定，“出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”可見，只要標的物合法、有權處分，對於標的物是否有相關證照，合同法並無特別要求。從不動產的特性看，房屋所有權證只是證明所有權歸屬的一種書面憑證而已，並不是房屋本身。房產證也不具有代表房屋所有權的功能。無房產證不等於不享有房屋的所有權，持有房產證也不等於擁有該房屋。

　　首先，在我國目前，不動產登記是國家不動產行政管理機關根據申請人的申請作出的一種行政確認，它所體現的僅僅是國家行政權力對不動產物權關係的一種干預，它與物權法規範意義上的不動產登記存在本質上的區別。

　　因為，依不動產法規則，不動產登記***或不動產物權登記***，是指不動產物權的各種變動在不動產所在地的專門機關所設立的不動產登記簿上予以記載的事實。它的法律意義在於，它是不動產物權變動的法定公示手段，是因法律行為的物權變動的生效要件，也是物權依法獲得承認和保護的基本依據。

　　而在我國《城市私有房屋管理條例》中規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，對證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件成熟後辦理。”可見，房管部門發證的前提是權屬清楚，對於權屬有爭議的，相對人不能通過辦證得以確認權屬。即便在證件發出後，利害關係人對所發的證書有異議，對於行政確權不服，也可要求行政機關予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。

　　所以，行政機關的發證行為，只能滿足對房屋進行行政管理的需要，不能達到依據物權公示原則對物權交易進行保護的目的，只有法院對房屋所有權的確認，才真正具有確權意義。

　　其次，自建房屋不論是否領取權屬證書甚至是否屬於違章建築，都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產證並不能表示對房屋不擁有所有權。

　　換言之，某人經合法審批，在自己的土地上建造房屋，當然擁有該房屋的產權。尤其是，有的房屋未辦理所有權證，只是缺一道行政手續而已，沒有權屬證書的房產只表明該房屋未得到房屋行政機關認可，在民法上屬於權利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過補辦手續得到彌補的。

　　雖然，有些房屋可能存在違反法律規定的情況，如超面積、超高建築，甚至有的屬於違章建築，將來不可能取得權屬證書，但這並不影響原始建造人對該建築物的所有人地位。對於違章建築問題，我國大陸學者很少有研究，但在臺灣地區，通說認為違章建築物已符合不動產定著物的要件，系獨立於土地外之不動產，由原始建築人取得其所有權。可見，違章建築物不因其無從辦理所有權證而喪失物權客體的資格。

　　總之，不論何種情況，沒有權屬證書的房屋屬於權利有瑕疵的物，應當出賣人承擔權利瑕疵擔保責任。但這種責任屬於違約責任，不存在合同效力問題。根據《合同法》第一百五十條的規定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務。出賣人未能履行權利擔保的義務，使得合同訂立後標的物上的權利缺陷沒有去除，屬於出賣人不履行債務的一種情況，買受人可以依照本法總則第七章違約責任的規定，請求出賣人承擔違約責任。即使在標的物的部分權利屬於他人的情況下，也可以認為出賣人的行為構成了根本違約。

　　二、《房地產管理法》第三十七條規定不屬於效力性規範，不能作為認定合同效力的依據。

　　法律行為違反強制或禁止性規定的無效，在大多數成文法國家都有相應的規定。

　　德國民法第一百三十四條規定“法律行為違反法律上的禁止時，無效，但法律另有規定的除外”，我國臺灣地區民法第七十一條也作了相同規定。

　　我國民法繼承了大陸法國家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應的規定，《民法通則》第五十八條作出了規定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規定“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”，這體現了國家對合同自由的干預。但也有少數國家，如日本，法律沒有直接規定違反法律規定的合同無效，而是以“違反公共秩序和善良風俗”取代“違反法律” ，這是採用公法與私法效力分離的模式，是基於近代民法理念，把國家的介入、干涉限定在最小的限度內。

　　需要討論的是，是否所有違反了國家強制性規定的合同都應當被認定無效?在德國、我國臺灣，儘管法律規定了違反法律強制性規定的法律行為為無效行為，但對於強制性規範是區分對待的，並非所有的法律、行政法規的強制性規範都作為認定法律行為無效的依據。臺灣“最高法院”的做法是對強制規定採取類似“取締規定”和“效力規定”的二分法，學者也都主張把強行法規範進行區分。如學者史尚寬先生認為：“法律行為違反強制或禁止之規定者無效，但其規定並不以之為無效者，不在此限。何謂並不以之為無效，其意義有二：

　　其一因法律本身有明文規定其他效力者;

　　其二自法律規定之目的言之，惟對於違反者加以制裁，以防止其行為，非以之為無效者，此種規定，稱為取締的規定，與以否認法律上效力為目的之規定相對稱。

　　所謂法律規定，並不以民法為限，變通刑法所處罰之行為，亦此所謂之禁止規定。然對於行為之方法為禁止者，其違反不必為無效，假詐欺、脅迫。強行法得為效力規定與取締規定，前者著重違反行為之法律行為價值，以否認其法律效力為目的;後者著重違反行為之事實行為價值，以禁止其行為為目的。強行規定，是效力規定或取締規定，應探求其目的以定之。即可認為非以為違法行為之法律行為為無效，不能達其立法目的者，為效力規定，可認為僅在防止法律行為事實上之行為者，為取締規定。” 這種理論值得我國審判實務參考。

　　應當指出，法律行為或合同效力以《民法通則》第五十八條概括性地以“違反法律”認定無效，已被《合同法》第五十二條“違反法律、行政法規的強制性規定”無效所取代，杜絕了以違反規章及政策作為判斷合同效力的依據，縮少了合同無效的範圍，但這種規定仍然難免過於概括，仍然會大量存在的法律、行政法規的強行規定壓縮私法自治的空間。對此，我國學者也有相似的認識，認為違反法律、行政法規的強制性規定之法律行為或合同，原則上應為無效。

　　但容有例外，即法律、法規依其意旨，並不以為無效的，並不影響該行為的效力。筆者認為，強行性規範應當進一步區分為管理性規範和效力性規範，只有違反效力性規範的合同才能被認定為無效，並建議在合同法司法解釋中予以明確，以指導審判實踐。