二手房地產基礎知識有哪些

　　隨著經濟的發展，越來越多的人走上了購房之路，而二手房市場也絲毫不遜色。下面是小編帶來關於二手房地產基礎知識的內容，希望能讓大家有所收穫!

　　二手房地產基礎知識

　　1、容積率

　　容積率是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率，容積率既決定了地價成本在房屋中佔的比例，也直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，多層住宅容積率應不超過1.5，高層住宅容積率應不超過4，容積率超過5 就不宜購買。

　　2、使用率

　　住宅套內淨面積***使用面積***和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間。

　　3、實用率

　　實用率是套內建築面積和住宅面積之比，大於使用率，因此，往往有售房者用實用率來吸引購房者。

　　房產交易的基礎知識

　　4、綠地率

　　綠地率是指小區用地範圍內各類綠地的總和與小區用地的比率，距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，都不算是綠地面積。

　　5、綠化率

　　綠化率，即綠化覆蓋率，是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率，住宅小區的綠地率一般不得低於35%。

　　6、基本引數

　　複式：區別於躍層，受躍層啟發，是一種經濟型躍層結構。

　　錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開處有樓梯連線，但未分成兩層，適合大面積住宅。

　　進深：一幢建築物從前牆皮到後牆皮的距離。

　　開間：住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度，一般3m~3.9m較舒適。

　　層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度，一般是2.9m。

　　淨高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度，一般是2.7m。

　　戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室。

　　建築系數：“建築佔地係數”的簡稱，指建築用地範圍內所有建築物佔地的面積與用地總面積之比，以百分率計，用以說明建築物分佈的疏密程度、衛生條件及土地利用率。

　　三通一平：通常指施工現場達到路通、電通、水通，土地平整。

　　七通一平：是指施工現場要求達到路通、上水通、雨汙水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

　　購買二手房需瞭解的土地證

　　1、集體土地所有權證。縣級人民政府對農民集體所有的土地進行登記造冊，核發集體土地所有權證，確定所有權。

　　2、集體土地使用證。縣級人民政府對集體所有的依法用於非農業建設的土地進行登記造冊，核發集體土地使用證，確認建設用地使用權。

　　3、國有土地使用權證。縣級以上人民政府對單位和個人依法使用的國有土地進行登記造冊，核發國有土地使用權證，確認國有土地使用權。

　　4、土地他項權利證明書。縣級以上人民政府對批准的土地他項權利進行登記造冊，核發土地他項權利證明書，確認土地他項權利。

　　購買二手房需注意的事項

　　不僅要看總價還要看單價

　　按照二手房交易的慣例，賣房標價往往標的是房屋的總價，而不像一手房銷售標明房屋的單價。因此，某些二手房看上去會讓購房人覺得總價很低，比較划算。如果仔細分析二手房的使用時間開發商、居室面積等因素，它的單價並不比相應地區的一手房單價低。在購買二手房時，購房者要注意計算單價，並和周邊的新房價格做個比較，做到對市場全面瞭解。

　　不僅要看房齡還要看質量

　　一些購房者在購買二手房的時候，往往對於房齡比較關心，忽略了房屋的具體質量。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實不然。每一套房子由於建樓盤築材料、施工工藝、施工質量不同，質量存在差異。現實生活中，有些房子雖然年頭不長，但由於種種原因，質量不盡如人意;有些房子雖然建設較早，但歷久彌堅。在選擇二手房的時候，購房者更須仔細考察房屋的質量，而不單是房齡。

　　不僅要看房子還要看物管

　　要想在購房後的居住中獲得滿意的生活質量，良好的物業管理是必不可少的。某些社群的業主與物業公司之間矛盾重重，糾紛時常發生。這會對購房者入住後的生活產生不良影房產響。有些小區的物業費用比較高，購房者的生活成本就會相應提高。在購買二手房時，要注意物業服務的質量，以及自己對物業費的承擔情況。

　　不僅要看小區還要看周邊

　　許多二手房購買者往往比較在意小區的綠化、保安、清潔、生活配套等細節，但對周邊的環境則不太重視。根據漢宇地產市場研究中心的記錄顯示，某些二手房，由於社群規模不大，生活、商業配套無法做到齊備，綠地面積也有限;但是周邊的街區公園面積可能很大，還有許多生活、商業配套設施供周圍的住宅小區共享。這在很大程度上彌補了該小區的不足，房屋成交價格往往高於同類產品。而有些二手房所處的小區各方面條件都不錯，但周圍正在進行大規模的拆遷改造，建設新的房地產專案，施工帶來的干擾和不便要持續一兩年時間。購買這樣的二手房，就要做好一定時期內生活不便的準備。

　　不僅要看眼前還要看將來

　　大多數二手房購買者在購房時會將短期的各種問題考慮得很周全，但對較長時間以後的許多事情就考慮得不是很全面了。某些小區目交通出行條件不理想，但一兩年後軌道交通設施就會貫通。面對這樣的二手房，如果價格合理，短期內的不便又能承受，建議購房者不妨購買下來。如果購買者家中有老人，今後，家庭附近有否醫院可就診很重要。這種情況下，購房者需對周邊的醫療條件和醫院的位置應注意考慮。還有一些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預先的判斷，眼光要放長遠一些才行。