商品房買賣合同糾紛代理詞範本
相對於其他訴訟文書，代理詞的寫法比較靈活，並沒有統一的格式，大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫法與辯護詞大體相同。那麼商品房買賣合同糾紛代理詞具體是怎樣的呢?以下是小編整理的商品房買賣合同糾紛代理詞，歡迎參考閱讀。
商品房買賣合同糾紛代理詞範文一
審判長、審判員：
作為本案被告河南XX置業有限公司的委託代理人，參加了整個庭審，進行了質證、辯論，對本案有了一個全面的瞭解。針對本案，現依據事實和法律提出以下代理意見，請合議時予以採信。
一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款，自認為是欺詐、顯失公平的情況下籤訂的，沒有法律依據，且與事實不符。
按合同法第54條的規定，顯失公平：是指一方當事人在緊迫或者缺乏經驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規定：“雙方簽訂合同時致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的可以認定為顯失公平”，也就是說該協議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價有償原則，才可以認定為顯失公平。其主要構成要件：該合同必須是雙務合同，並且必須是等價有償的，沒有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的，並沒有獲利一分，故不存在什麼顯失公平。
按《合同法》解釋二第9條規定：“提供格式條款的一方當事人違反合同法第39條第一款提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支援”。那麼，原被告雙方在簽訂合同時，是原告一次性同時所籤。而補充協議又是作為附件同時所籤，均充分說明被告也作到了獨立提示和說明義務，並充分證明了原告絕對知道、絕對注意道該補充協後才簽訂該協議的。而該爭議的二個條款，其文字也並不複雜，而是通俗語言，又好理解，原告簽訂合同之前和同時被告對合同的每個條款，包括補充協議都向每個購房者進行了解答和說明。如果說原告沒有注意到該補充協議內容，請問為什麼要簽字?如果說被欺詐、被脅迫，其被欺詐的證據又是哪些?如果說原告被欺詐、被欺騙，為什麼沒有將“安裝費”簽字時交清?
作為一個普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時會一定多處看房進行比較和鑑別的，特別是在簽訂購房合同時，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數、各種設施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情後才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什麼，該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的，而且也違揹人們通常的交易習慣，沒有法律依據也沒有事實上的理由。
二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃氣、暖氣、地熱水設施，屬於雙方約定的基礎設施，公共配套設施範圍，其建設費用已計入房屋開發成本，屬於商品房售價範圍是非常錯誤的。
原被告雙方所籤合同第14條的約定，只是被告關於基礎設施、公共配套建設正常執行的承諾，承諾有關公司安裝作業完畢後交付使用日達到使用條件。並沒有說明和約定天燃氣、暖氣、地熱水、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔的問題，更沒有說明和約定其安裝費用已經計入開發成本，屬於房售付範圍。顯然，原告為達訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷樑換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。
三、被告沒有違反省及國家有關部門關於與有關房價收費專案的通知、規則、細則和辦法。
被告沒有違反《國家發展計劃委員會、財政部關於全面整頓住房建設收費取消部分收費專案的通知》2001585號，2001年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務院各部門的亂收費問題進行整頓，並取消了部分收費專案，共47項，其中沒有包括什麼“初裝費”什麼基礎設施費，有關政府部門無論是否執行，都和本案沒有任何關係，如果原告對該通知及有關政府部門有意見，請依法向有關政府部門反映。
被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規則》。原被告雙方簽訂合同後，沒有增加新的收費專案和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費用歸自己所有，沒有違反代收代付費用的規定，沒有牟取非法利益。如果原告認為被告違反了該規則，請按該“規則”第17條規定向政府價格主管部門提供證據進行舉報，可對被告進行行政處罰，和本案訴爭的2個協議條款，是否有效，是否該撤銷無關。
被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標價實施細則》，被告已作到銷售明碼標價並一房一價。原被告雙方簽訂合同時為2010年12月17日，而該細則實施日期為2011年5月1日，且對本案沒有溯及力。
四、被告沒有違反《開封市城市基礎設施配套徵收管理辦法》。
1.被告購房時所簽訂的補充協議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地熱水初裝費，並不是原告在辯論所講的收取的是基礎設施公共配套設施建設費或其基礎設施公共配套設施的初裝費或城市配套費，顯然，原告在辯論所講的是非常錯誤的，沒有任何事實依據。
2.按開封市此管理辦法第二條規定：城市配套費的用途是專項用於城市道路、橋涵、公用消防設施等城市基礎設施建設。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎設施，包括但不限於與小區內的這些設施。也就是說城市基礎設施不完全等於小區內基礎設施。城市道路不等於小區內道路。
3.按此管理辦法第6條規定，也就是說從2010年7月1日開始，建設單位必須有規劃部門出具的建築面積確認通知單，到財政局核准城市配套費的多少，並交費後，憑財政局出具的稽核意見到開封市建委辦理《建設工程規劃許可證》。
4.被告並沒有違反開封市此管理辦法第11條的規定，原被告雙方所籤的合同時與附件是同時所籤，沒有在合同簽訂後另行所籤任何補充協議，沒有另行加收任何費用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協議，所約定的天然氣、暖氣、地熱水有線電視初裝費是房價的組成部分，這些初裝費是在合同中又進一步的細化明細而已，是一種促銷手段和策略，而且，也並不違反有關的法律規定和我市的管理辦法。
5.該管理辦法第8條又進一步明確了，不交城市配套費不得發放《建設工程規劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在2009年12月17日，已經依法辦理了《建設工程規劃許可證》是在該管理辦法2010年7月1日實施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。
退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價款之外，被告又收取原告的燃氣、暖氣、地熱水、有線電視安裝費的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規定。
其理由有二點：其一按該規定，將說的是“商品房專案應計入房屋銷售價格開發商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃氣等有關公司收取的初裝費。也就是說，這些安裝費是有關公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費用用於交到有關公司，被告並沒有扣留歸自己所有，並沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎設施並不完全等於小區內基礎設施也包括小區外的基礎設施，城市基礎設施並不等於所購房內的基礎設施安裝費，城市道路並不等於小區內道路。城市配套費並不等於該商品房內配套費安裝。城市配套費是用於小區內外的公用，公共配套設施建設，而該商品房內配套安裝費，是用於進入自己房內的私用配套設施安裝，配套費並不等於安裝費。也就是說，城市配套設施的建設安裝只進入到小區內或樓道內就完成了，至於再進入自己房內的私用設施安裝費用自己肯定要出錢的。
在我們河南省地域內，在整個開封建築安裝領域內，在整個房地產開發公司行業，在整個燃氣、暖氣、地熱等公共公用行業在進入私人房屋內安裝其有關設施費有哪家是免費的?而作為房地產開發公司的被告，為了整個小區、整個樓的業主利益，為了整個工期的按時完成，為了與各個業主所籤的購房合同，按約定的時間交房，有開發公司統一代收取燃氣、暖氣、地熱水、等安裝費，交於有關公司後，進行統一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習慣，而且該交易習慣並不違反國家的法律、行政法規的強制性規定，按《合同法》第61條規定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規定，而這種交易習慣是受法律保護的，依法應受法律保護。
其二，《建設工程規劃許可證》2009年12月17日取得不等於《商品房預售許可證》2010年8月12日取得。特別說明開封市的“管理辦法”規定，實施的日期為2010年7月1日，開發公司實施的時間階段為《建設工程規劃許可證》辦理時為準，而不是原告所講的《商品房預售許可證》辦理時，對此，該規定第6條、第8條已明確規定。也就是說，被告是在開封市的“管理辦法實施前已辦理《建設工程規劃許可證》收取這些初裝費，是應該的，合理的，更何況是為了各業主的便利，而進行代收的。而這些代收費用行為《商品房銷售明碼標價規定》第11條第一款和《河南省新建商品房交易價格行為規則》第12條、第17條第三款明確規定是准許的。請問原告，被告的違法、違規、違章不合法及無良行為在哪裡呢?原告所認為所訴爭的二個補充協議條款要求法院認定無效、要求撤銷及被欺詐、顯示公平的法律、法規、規章、地方性檔案的依據是什麼?是哪些條款?
五、原被告所籤“合同”附件四“合同補充協議”意思表示真實，內容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個條款具有不可撤銷性，且該案已依法報房地產管理部門登記備案。
原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構成要件，依法應認定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實。其二內容合法，且不違反法律、行政法規的強制性規定。其三，簽約程式完備。是在雙方認真審閱了合同條款含義、明確其全部內容，在平等、自願、協商一致的基礎上籤約的。且已按規定報房地產管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地熱水、有線電視的安裝費，代收事宜達成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應按當事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個條款，則應按有效合同履行，故被告收取上述費用合法有據，未構成消費欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據來看，都無法證明原被告雙方所籤的補充協議時是在欺詐、脅迫的情況下所籤。
六、本案是不屬於可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補充協議》絕對不是什麼格式合同、格式條款。
原告認為本案的購房合同及補充協議是採用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所籤，且系重複收費行為，請求撤銷其中的二個條款，沒有法律依據。本案的合同及補充協議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協商填寫，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設廳共同監製的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權赤屬該兩部門，不是被告河南XX置業有限公司自行制定反覆使用的合同。作為合同附件的補充協議，對代收條款的約定是雙方自願、平等、協商的結果。本案原告在簽訂合同時，已明知其內容，且合同中也具有特別提示。在“合同補充協議”中，被告並沒有免除自己的責任，加重對方責任，排除對方主要權利的情形，雙方的約定是合法有效的。
綜上所述，被告代理人認為：原被告所籤購房合同及附件是真實、合法、有效的，系雙方當事人的真實意思表示，是雙方自願、平等、協商的結果，且不違反有關法律、行政法規其有關代收安裝費的行為，不被法律、行政法規及有關規範性檔案所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重複收費及可撤銷的法定條件。同時認為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優於下位法的原則，故應適用《合同法》和其司法解釋》為依據來審理本案。以上代理意見請予採信。
代理人：郭永軍
2011年12月8日
商品房買賣合同糾紛代理詞範文二
尊敬的審判長、人民陪審員：
江西三人行律師事務所依法接受原告周XX的委託，指派我作為其委託代理人蔘與本案訴訟，庭審前我認真核實相關證據、查詢法律根據，通過今天的法庭調查，對本案的事實有了清楚瞭解，現結合事實和法律發表如下代理意見：
一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基於該合同享有的權利應受法律保護。
根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋二第一條之規定“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規定“依法成立的合同，自成立時生效”。原、被告所籤的編號為GF-2000-0171的商品房買賣合同系雙方真實意思的表示，合法有效;即使該合同沒有合同編號，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認該份合同的法律效力;故原告基於該份合同依法享有要求被告辦理產權過戶手續的權利。
二、被告熊XX簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產權手續、收取原告購房款等行為系景德鎮市XX房地產開發有限公司以下簡稱XX公司的行為在原、被告所籤的編號為GF-2000-0171的商品房買賣合同中出賣人的委託代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊XX的名字，且在合同的尾部也有XX公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊XX的簽字，正是基於此，原告完全有理由相信熊XX就是XX公司對外的處理事務的代理人;正如《合同法》第四十九條之規定的：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”其意義在於維護代理制度的誠信基礎，保護善意第三人的合法權益，建立正常的民事流轉秩序。本案中即使凱達公司未授權熊方明對外處理公司事務，原告基於合同也完全有理由相信凱達公司與熊方明之間構成表見代理關係。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產權過戶等行為均應視為是XX公司的行為。
三、XX公司股東支XX系本案適格被告，且應當與被告熊XX承擔連帶責任為原告辦理房屋產權過戶手續
1、原告在起訴時，到工商部門查詢了凱達公司的工商基本資訊，該基本資訊上載明XX公司於2004年8月16日已經被吊銷，其公司股東為周XX和支XX;據原告瞭解，周XX已經死亡。而根據我國相關法律規定，公司被吊銷營業執照屬於公司意志以外的公權力運作的結果，屬於強制解散公司的範疇，是公司違反了法律與行政法規包括《公司登記管理條例》等中的強制性規定，應予解散。公司解散又必須經過清算以及登出兩個程式。根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規定二第十八條之規定“有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內成立清算組開始清算，導致公司財產貶值、流失、毀損或者滅失，債權人主張其在造成損失範圍內對公司債務承擔賠償責任的，人民法院應依法予以支援;有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠於履行義務，導致公司主要財產、帳冊、重要檔案等滅失，無法進行清算，債權人主張其對公司債務承擔連帶清償責任的，人民法院應依法予以支援”。本案中，凱達公司既然已經被吊銷，那麼公司就有法定義務進行清算，清償完公司清算之前的公司債務，這其中就包括原告基於買賣合同對XX公司享有的房屋過戶登記請求權債權。但XX公司在公司被吊銷後沒有按照《公司法》等法律法規的規定依法進行清算、登出程式，那麼此時，就有必要否認公司法人人格，進而要求XX公司股東替公司承擔債務清償責任。
2、被告支XX在庭審之中向法庭出示了一份鑑定文書，擬證明支XX非XX公司實際股東，其股東身份系XX公司偽造其簽名所致，故其無需與被告熊方明承擔連帶責任。原告認為該份證據不能作為被告支興林免責的事由。因為公司工商登記對外具有公信力，該種登記屬於商事登記，並使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權利。從公司工商登記公信力的內涵出發，不僅在登記正確的情況下，登記所表現的權利是真實的權利，對社會公眾具有絕對的可信性，而且登記錯誤時也不能顛覆登記對於權利狀態的表述，這種狀態對於社會公眾同樣是真實的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護第三人的信賴利益，維護交易安全。從我國公司登記制度的設立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則保護善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務不能免除原則來看待本案，原告的權益完全應當受到法律的保護。
綜上所述，原告房產至今沒有辦理產權的原因完全系被告不誠信的行為所致，故原告懇請貴院支援其全部訴求。
以上代理意見，請合議庭在合議時參考並盼望予以採納。謝謝!
代理人：江西三人行律師事務所
律師 李俊傑
二0一二年八月二十日