複合權重與理想點法在房地產投資決策中的應用研究論文

　　房地產行業的競爭，眾所周知是很激烈的!今天小編將與大家分享：複合權重與理想點法在房地產投資決策中的應用研究相關論文。具體內容如下：

複合權重與理想點法在房地產投資決策中的應用研究

　　一、引言

　　隨著房地產市場競爭越來越激烈，國家調控不斷加強，市場不斷規範，房地產開發的利潤逐漸縮少等狀況，科學合理的選擇最優房地產投資方案非常重要，而這正是房地產投資決策評價的工作。我們可以將房地產投資決策定義為，對擬建房地產投資專案的必要性和可行性進行技術經濟分析，對可以達到目標的不同方案進行比較和評價，並做出判斷，選擇某一方案的過程。本文在房地產投資決策諸多影響因素的基礎上，構建了複合權重與理想點法模型。通過案例檢驗了模型的科學性，實用性。

　　二、房地產投資決策評價方法的研究

　　某集團在某城中村進行專案開發。現有2個投資方案待決策，方案1：開發商業建築。方案2：開發商業住宅結構建築。分別用B1、B2表示。

　　1、建立指標體系

　　將房地產投資決策指標分為三個方面：專案本體經濟指標、風險因素指標和投資環境指標。對評價體系中的三級指標進行市場調查、計算、專家打分，專案的原始資料如下表1：

　　房地產投資方案原始資料

　　專案本體經濟指標風險因素指標投資環境指標

　　淨現

　　值萬

　　元C1 內部

　　收益

　　率%C2 投資

　　回收

　　期年

　　C3 政策

　　風險

　　C4 技術

　　風險

　　C5 融資

　　風險

　　C6 市場

　　風險

　　C7 經濟

　　環境

　　C8 區位

　　環境

　　C9 競爭

　　環境

　　C10 房地產

　　制度與

　　政策環

　　境C11

　　38120 32.58 2.54 80 82 86 73 87 92 86 83 B1

　　37920 38.01 2.98 88 81 88 81 90 82 78 80 B2

　　2、複合權重的確定

　　根據表1建立遞階層次結構模型，利用層次分析法確定主觀權重，方法計算比較簡單，計算過程本文不再介紹。C1至C11權重qj依次是0.195，0.152，0.120，0.061，0.034，0.132，0.069，0.086，0.010，0.084，0.056。

　　通過公式

　　xij=xij-mini{xij}maxi{xij}-mini{xij}i=1，2，…，n，效益性指標，其值越大越好

　　xij=maxi{xij}-xijmaxi{xij}-mini{xij}i=1，2，…，n，效益性指標，其值越大越好

　　Xij表示第i個投資方案的第j個指標i=1，...，m;j=1，...，n。對原始資料進行標準化處理，結果如下表2

　　指標 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11

　　B1 0.205 0.000 0.782 1.000 0.889 0.154 0.944 0.750 1.000 0.000 1.000

　　B2 0.170 1.000 0.000 0.750 1.000 0.000 0.500 1.000 0.167 0.889 0.727

　　通過公式Hj=-K∑ni=1fijlnfij，j=1，2…，n。K是調節係數，

　　Wj=1-Hjn-∑nj=1Hj對上表進行計算，得出熵值和熵權，然後通過公式Uj=qj×Wj∑nj=1qj×wj，j=1，2，...n。將主觀權重qj和客觀權重wj結合起來計算複核權重如下表3：

　　指標 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11

　　Hj 0.325 0.343 0.423 0.459 0.461 0.381 0.444 0.426 0.369 0.401 0.458

　　Wj 0.104 0.101 0.089 0.083 0.083 0.095 0.085 0.088 0.097 0.092 0.083

　　qj 0.195 0.152 0.120 0.061 0.034 0.132 0.069 0.086 0.010 0.084 0.056

　　Uj 0.216 0.164 0.114 0.054 0.030 0.134 0.063 0.081 0.011 0.083 0.050

　　3、利用理想點法對投資方案進行決策

　　通過公式aij=uj×Xij對錶1進行規範化處理，結果如下表4

　　指標 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11

　　B1 0.044 0.000 0.089 0.054 0.027 0.021 0.060 0.061 0.011 0.000 0.050

　　B2 0.037 0.164 0.000 0.041 0.030 0.000 0.032 0.081 0.002 0.074 0.036

　　通過確定A + =

　　maxi zij j∈J1 ，mini zij j∈J2 ，i = 1，2…，m = a + 1 ，…a + n

　　A- = mini zij j∈J1 ，maxi zij j∈J2 ，i = 1，2…，m = a + 1 ，…a + n J1表示效益型指標集合，J2表示成本型指標集合。確定正理想A+和負理想A—結果如下表表5：

　　指標 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11

　　A+ 0.044 0.059 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.081 0.011 0.000 0.050

　　A— 0.000 0.000 0.114 0.054 0.030 0.134 0.063 0.000 0.000 0.083 0.050

　　利用公式

　　D + i = ∑nj = 1aij -a + j 2

　　D-i = ∑nj = 1aij -a-j 2i = 1，2，…，m

　　其中，a+j與a-j分別是第j個投資方案到最優解及最劣解的距離，aij是在規範化的矩陣A中的第i個投資方案第j個評價指標值。D+i為各投資方案與最優解的接近程度，其值越小，距離最優投資方案越近，方案越優。計算各投資方案到正負理想解的距離D+i與D-i並根據結果利用公式：

　　Si = D-i D + i + D-i ， i = 1，2，…，m

　　根據Si的值按從小到大的順序對各投資方案進行排列，根據排序結果貼近度Si值越大，該投資方案越優，Si值最大的為最優投資方案。計算理想貼近度Si其結果如下表6：

　　D+1 0.1395 D+2 0.1424

　　D—1 0.1617 D—2 0.2519

　　S1 0.5368 S2 0.6453

　　根據表6計算結果對Si排序：S2>S1，所以應選擇方案2進行投資開發。

　　三、結論

　　房地產投資決策是一個綜合的、系統的、多因素的、複雜的過程，是典型的多目標決策問題。本文總結歸納建立了一套科學合理的指標體系，通過構建複合權重與理想點法模型，使定性分析和定量分析相結合，既考慮了專家的主觀經驗，又注重了資料的客觀實際，方法簡單實用、可操作性強，可以達到客觀、準確的評價目的。在今後的房地產投資決策實踐中，投資者在眾多方案中如何擇優，可以廣泛的採用此方法。