成都對安置小區的管理辦法

　　為規範和加強我區安置小區***新居工程*** 、農村新型社群的物業管理，建立整潔、文明、安全、舒適的生活環境，根據《成都市中心城區“新居工程”實施物業管理的工作意見》，參照《物業管理條例》以下***簡稱《條例》***，結合我區實際，制定了成都安置小區的管理辦法。

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　　一、指導思想

　　堅持以人為本，達到基礎設施和公共設施配套，社群服務和管理一體化，促進小區居住環境建設有序、安全、和諧。

　　二、適用範圍

　　青白江區安置小區***新居工程*** 、農村新型社群的物業管理均適用本辦法。

　　三、基本原則

　　***一***屬地化管理的原則;

　　***二***專業化物業管理和社群自治管理相結合的原則;

　　***三***建設單位履行前期物業管理的原則;

　　***四***城鄉統籌、可持續發展的原則。

　　四、工作內容

　　***一***組織機構

　　各鄉鎮***街道***要高度重視安置小區***新居工程*** 、農村新型社群管理工作，做到機構健全、專人負責、制度落實、措施到位。

　　***二***物業管理模式

　　結合我區實際情況，安置小區***新居工程*** 、農村新型社群業主入住時，由鄉鎮***街道***、社群進行指導。管理模式為專業化物業管理和社群與小區業主自治管理兩種模式，管理模式的選擇應充分尊重小區業主意願。

　　1.實施專業化管理的小區應具備實施物業管理的基本條件，可採用公開招標、邀請招標或協議招標方式選聘物業服務企業。

　　2.物業服務企業入住小區後，應充分考慮小區業主就業需要，所選聘的服務從業人員比例原則上不得低於50%。

　　***三***物業服務內容

　　1.專業化物業服務內容

　　***1***小區共用部位、共用設施裝置和場所的維修、養護管理;

　　***2***小區公共區域衛生保潔管理;

　　***3***小區安全護衛及秩序管理;

　　***4***小區車輛行駛及停泊管理;

　　***5***小區園林綠化養護管理;

　　***6***小區裝飾裝修管理;

　　***7***小區物業檔案、資料管理;

　　***8***小區生活服務及社群文化建設管理;

　　***9***小區共用部位和共用設施裝置經營、收益分配的管理;

　　***10***對實施專業化物業管理的小區實行智慧化管理;

　　***11***法律、法規及合同規定的其他管理。

　　2.社群與業主自治管理內容

　　***1***小區共用部位、共用設施裝置和場所的維修、養護管理;

　　***2***小區公共環境衛生保潔管理;

　　***3***小區安全護衛、公共秩序管理;

　　***4***小區車輛行駛及停泊管理;

　　***5***小區園林綠化養護管理;

　　***6***小區裝飾裝修管理;

　　***7***小區物業檔案、資料管理。

　　***四***完善配套設施

　　安置小區***新居工程*** 、農村新型社群的建設應當按照規範設計要求，積極配套完善小區物業用房和必要的商業用房等設施裝置。對擬實行專業化物業管理的小區物業配套用房及各種設施裝置尚未落實的，由區規劃局和區建設局負責督促建設單位限期整改到位。

　　***五***物業接管驗收和移交程式

　　住宅小區通過竣工綜合驗收後，由鄉鎮***街道***組織接管物業驗收，並按照《成都市物業管理承接驗收意見》***成房物管〔2006〕23號***進行移交。

　　***六***物業服務標準

　　對實施專業化管理的小區，按照《成都市住宅物業服務等級指導標準***試行***》的要求或合同約定執行。

　　***七***物業服務費用收取、補貼標準及來源

　　“安置小區”***新居工程***的物業管理服務收費標準參照《成都市物價局、房管局關於貫徹實施<四川省物業服務收費管理細則》意見的通知》***成價費〔2004〕239號***執行。

　　1.對於不符合物業管理條件的安置小區***新居工程***、農村新型社群實行社群與業主自治管理模式，鄉鎮***街道***根據小區管理的實際情況進行物業服務成本測算，所需費用以業主繳納為主、所在鄉鎮***街道***適當補貼為輔的方式解決。

　　2.對於符合物業管理條件，入住業主又自願實施專業化管理的“安置小區”***新居工程***，小區所需物業服務費由業主繳交、小區經營收益補充、區政府適當補貼的方式解決。各鄉鎮***街道***可根據所經營商業網點和小區公共設施經營收益情況，結合業主家庭經濟狀況等因素自主確定業主繳費金額，原則上按0.10-0.30元/平方米·月繳納。

　　***1***入住小區的低保戶、特貧困戶、殘疾人家庭，可向業主委員會申請減免應繳納的物業服務費用。對申請減免物業服務費用的家庭，必須由業主委員會在小區公示無異議後，報經鄉鎮***街道***批准方可予以減免。減免的物業服務費用個人繳納部分由區財政補貼。

　　***2***安置小區建設所配套物業補貼的商業用房，產權歸國家和集體所有，經營管理權交由鄉鎮***街道***，收入專項用於彌補物業服務費用;

　　***3***區政府財政補貼期限為五年***從交付使用起計算***。

　　***八***維修資金繳交

　　1.“安置小區”應按《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》***市政府令103號***的相關規定，其首次專項維修資金的繳存主體均為安置房的建設單位和拆遷單位。建設單位按每平方米建築面積成本價的3%***未配備電梯***和3.5%***配備電梯***繳存，拆遷單位按每平方米建築面積成本價的2%***未配備電梯***和2.5%***配備電梯***繳存。根據目前實際，安置房維修資金全部由區財政解交。

　　2.“新居工程”首次專項維修資金的繳存比例，由建設單位按物業所在地公佈的每平方米建築面積成本價的3%***未配電梯***和3.5%***配電梯***繳存，並計入土地整理成本，建設單位繳存的專項維修資金歸小區業主所有。

　　3.“農村新型社群”的房屋維修由業主自行負責。

　　***九***設立業主大會選舉產生業主委員會

　　小區入住率達50%以上的，所在鄉鎮***街道***應組織成立業主大會籌備組，召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。業主大會代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，業主大會、業主委員會應與街道、社群、轄區派出所、物業服務企業建立緊密的配合機制，形成合力，共同負責本小區物業管理和社群管理工作。