購房瞭解賣家的指南技巧是什麼

  在生活中,很多人都會因為負擔不起新房的房價,而選擇購買二手房,因此,在購房之前,事先了解賣家是很有必要的。以下是由小編為大家整理的購房瞭解賣家的方式,希望能幫到你們。

  購房瞭解賣家的方式

  第一個環節:找正規中介。

  雖然,中介不能100%保證賣家的真實性,但是相比自行交易,中介能大化的保證交易順利進行。而其中正規中介會在購房者之前核實賣家資訊及其售房意向,讓購房者的中介費用物有所值。

  購房者可以通過六個簡單的指標來確認中介是否正規:***1***看公司是否有明確的公司名稱、長期經營的地址;***2***看中介公司營業執照,以確定該公司的營業資質及業務範圍;***3***看中介公司營業執照確定註冊資金;***4***看中介公司從業人員是否擁有有合法的房地產經紀人資質;***5***看中介公司與客戶簽訂的居間合同是否經過交易備案;***6***看中介公司是否有專業人員負責簽約並辦理相關的後續服務。

  第二環節:看房選房。

  賣家對於所售房源應該有足夠的瞭解,包括房子的購買時間、房子的居住狀態***自住、出租***、鄰居的基本情況。如果面對這些問題,賣家表述模糊就會露出馬腳。

  由於“買賣不破租賃”,如果房屋正處於出租狀態,租客是有權要求購房人繼續履行原有的租賃合同的。如果遇到有租戶的房屋,購房者可與租客多交流,側面瞭解更多房屋和房主資訊。

  第三環節:核驗產權。

  二手交易中房屋的產權狀態是購買二手房的前提和基礎,只有賣方擁有完全的、無瑕疵的權時,才能保證交易的合法性。因此看房產證和土地證,瞭解賣家的房屋產權資訊十分重要。

  第四環節:交定金。

  在交定金之前要檢視賣家的身份資訊,身份證、房產證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費原件、結婚證等一系列資料。拿到賣家的身份資訊也可以到派出所核實真偽。

  第五環節:簽訂合同。

  在二手房交易過程中如果賣家是夫妻雙方或者多人,必須每個人同意房主才能出售,否則可能會導致合同無效。在簽約環節,購房者必須要求擁有產權的每個人出席***或出示經公證的委託書***。

  第六環節:付款環節。

  在付款環節購房者要儘量採用資金模式。這樣一旦交易過程出現問題而致使交易中斷,資金安全能夠得到保障。

  購買二手房的注意事項

  一、費用收取

  國土房管局明確規定中介公司只能收取買賣雙方合共房價3%的中介費。在實踐中,中介費一般是由買方出的,另這個中介費是可以砍價的,能砍到1%。在與中介交易的時候不要一上來就跟中介砍價,這樣會影響中介給你找房的信心,要砍價一定等到中介找到房子,你覺得買賣雙方可以拍板的時候,這個時候可以提出中介費太高,砍價。

  二、支付

  在支付的時候,買方一定要把握主動權,最好是分批支付,原則上第一部分不要超過50%,最後一筆費用用於交樓後,水、電、煤氣結清的情況下再支付。為何要分批給,因中國中介的極度缺乏誠信,當然中介也認為客戶不可靠,所以出現問題經常出現互掐,房產中介一般會主動要求先交齊中介費,但是一般情況下,只要你中介費一交完,中介對你的態度立刻轉變,主動權全在中介。

  三、按揭公司的選擇

  一般中介公司會強行要你用他們的按揭公司,為何但找指定按揭公司,原因如下:

  1***個別中介業務員可以提成;

  2***按揭公司和你貸款銀行有特殊關係,而你的過戶回執以及拿回執換來的房地產原件,都在銀行手上。自然,中介和按揭公司親如家人,你想拿房產證,必須討好中介,就的乖乖聽話,讓你什麼時候交中介費,你就要什麼時候給,這是中介的最後的王牌。如果你另找按揭公司,就價格來說會很便宜,工作效率可提高,而且到後期,中介沒有任何把柄,中介就不會讓你在沒有完成工作的前提下支付中介費。

  四、定金合同

  合同一定要寫清楚約定的事項和違約責任,能儘快網籤的儘快網籤,因網籤可以防止一房二賣。當然,定金合同中肯定要明確約定什麼時候正式簽約,另外提醒網籤不是一勞永逸,網籤只有七天有效期,過了這個時間,網籤合同失效,同套房產可另行簽約合同,也就是說,網籤後應趕緊辦理過戶,防止一房二賣的情況。

  五、買賣合同

  需要提醒兩點:

  1***中介合同是中介公司範本,並非國家出的正式範本,合同基本上不讓修改,但在合同的最後,有一個其他約定的空白處,這個地方,買賣雙方可以盡情發揮補充約定各項事宜,包括合同中沒有的條款,在這另行約定。

  2***合同的內容,要把握幾個關鍵點,如物業名稱,產權證號、買方付款方式及時間、賣方配合的義務***過戶時需賣方提供,不提供或提供不全算違約***。

  六、與中介簽訂的合同

  在簽定金合同的時候,中介就會要求籤一份中介費協議,協議是中介草擬的,內容有利於中介,協議中約定了客戶業主的中介費的支付義務,完全不提中介的任何義務。如果你有時間和精力,應該在此協議中加上一些內容:中介要完成的工作內容、不完成或遲延完成要扣除中介費、非因買賣雙方的原因導致買賣不成的,中介費怎麼處理。協議上的內容在簽訂買賣和合同當天就一次性付完中介費,這個問題也不大,因為遲延交付中介費,最多按照千分之五收違約金。

  七、夫妻公共財產

  有這麼一種情況,房產證只有一個人的名字,但實際上房產屬於夫妻共同財產,這就需要未顯明方的一個同意出售房產的同意書,即便籤合同的時候你不弄,到了銀行按揭放款的的那一部分也是需要的。建議,能在籤合同的時候拿到配偶的同意書當然是最穩妥的,如果不能,也要儘快補上。否則配偶可以主張合同無效。

  購買二手房按揭貸款的辦理

  1、第1日,遞交材料,提出申請

  買賣雙方帶齊相關材料,前往銀行。領取並填寫二手房個人借款申請表,填完後將材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估,給出大致貸款額度和年限。後三方約定時間,由銀行聯絡指定的房地產評估機構前去驗房做評估。

  2、第2至7日,評估

  根據約定時間,房地產評估機構到房源處進行評估。完成後,評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定,一般3至5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費。

  3、第8至10日,銀行審批

  銀行對貸款申請人的資質進行稽核,符合條件後,銀行根據房屋評估價格,綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右,但民生銀行中關村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓,報批速度快,每單業務審批時間1至2天即可完成。

  4、第11至33日,交首付,辦理過戶

  審批通過後,買方向賣方支付房屋首付款。然後買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所,憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成,買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

  5、第34至35天,辦房產抵押登記、保險手續,銀行放貸

  買方領到房產證後,辦理房產抵押登記和保險,保險費2000元左右。然後,辦理貸款發放手續,銀行便向賣方賬戶存入房款,買方則開始依照合同按期償還本期。

  購買二手房常見的陷阱

  一、中介扮房主吃差價

  個別中介會專門找出一些急售且低價的房源,然後先扮成買家跟房主交易,再通過委託公證的方式,以賣家的身份把房子提價出售出去,賺取差價。

  應對方法:為了避免遇見這種情況,你一定要在支付房款之前核實好賣家的身份,看看他是否真的是房主,房產證上的姓名是否與其身份證上的姓名保持一致。此外,你也可以要求對方出示委託合同,看看上面的代理權利範圍等資訊。

  二、低價甩賣藏玄機

  看到網上有低價出售的房源,你就迫不及待得撲了上去?那恭喜你,你離掉坑裡了!低價甩賣的房子向來都藏著玄機,要麼是快要被拆遷了,要麼就是債務纏身,急著賣房跑路,反正不管出於哪個原因,對你都是不利的。

  應對方法:想要不掉進坑裡,你首先要做的就是耐住性子,別急著聯絡賣家看房,而是先打聽一下房子的具體資訊,順便對比下市場價格,找出低價出售的真正原因,這樣才可能不會被騙。

  三、買賣合同有貓膩

  經過了連日的奔波,好不容易看上了套房,一番討價還價之後終於拿到了房屋買賣合同,不待細看,大筆一揮就簽下了名字,等產生了糾紛才發現合同裡沒有一條對自己有利的條款,這時的你能求出自己的心理陰影面積嗎?

  應對方法:一份合法有效的買賣合同一定要內容詳細,不僅會寫出房屋基本資訊,還會寫出費用明細、付款方式、違約責任等,你必須一條一條看仔細,並且記住一條法則,“合同越簡單,買賣就會變得越麻煩”!

  四、入住無正規物業交驗

  買賣二手房有一個很重要的環節,那就是交鑰匙,其實指的就是物業交接。但問題是,大部分購房者都會忘記去核實賣家是否結清了物業費,等到入住後才被人找上門催交各項費用,而且數額還不小。