餐飲店鋪選址技巧

　　在餐廳連鎖店選址的過程中,必須對所選定的潛在地址的相關因素進行詳細的分析。下面小編就為大家解開，希望能幫到你。

　　第一，商業集中區域

　　必須靠近大中型商場或其附近的十字路口，變通方便.進出便利，人流量大

　　其體位置應面臨大街門前有停車位

　　餐飲店門頭和大型廣告牌亮化條件好可視程度高

　　主要目標市場客源量***其計算方法為所在區域日均人流量×人流就餐比倒×擬建餐飲店市場份額***要大於餐飲店保本餐位利用率的日均人次

　　餐飲店店面周圍同等規格的餐飲店數量不應超過三家，餐飲店消費環境、產品風味和經營風格要與競爭對手明顯區別開來

　　第二，大中型辦公區域

　　大型辦公區域包括高中檔寫字樓、辦公樓，金融大廈、商貿大樓、大學、科研機構比較集中的區域。若在這些地方選址，具體操作時要把握四個注意事項：

　　要靠近l～2個大樓或直接在大樓一層，以保證客流量。經市場調查可爭取的客源量***其計算方法為：點位常住辦公人口×日外出就餐人數比例×擬建餐飲店市場份額***要大幹餐飲店保本餐位利用率的日均人次

　　必須交通便利。主要目標市場顧客的步行距商應在15～20分鐘或3-4個街區，門前最好有停車位

　　餐飲店店面周圍有其他高中檔餐飲店的，其數量不宜超過3個。餐飲店裝修主題和環境、經營風味必須與競爭對手有明顯區別。否則不宜在此選址

　　所選地點的可視程度高，門面開間寬度不應少於80米，能安裝大型廣告牌，1ooo米範圍內能看得請楚

　　第三，商品房居民區

　　能夠購買商品房的居民大多是中等收人以上的家庭，包括高中檔商品房居民小區、別墅區、公寓樓等。中檔舒適型和高檔豪華型餐飲店都可在此選址。中檔餐飲店如在這些地方選址，重點要把握三個細節：

　　要把握小區人口總量和市場分割。在商品房居民小區的外出就餐顧客總量中，高檔餐飲店的客源一般佔15%～20%左右，中擋餐飲店一般佔50%左右，大眾低檔餐飲店一般佔30%左右。私人付款消費，多數人還是比較節省的。因此，中檔餐飲店若在此選址，其目標市場客源量***其計算方法為：小區人口總數 x 月外出用餐人口比例 x 50% ÷ 30 x 擬建餐飲店市場份額***要大幹餐飲店保本餐位利用率的人均日次。

　　具體位置應選在小區進出口、公寓樓一層或附近500米左右的臨街十字路口.進出方便，步行20分鐘以內即可到達

　　要避免市場競爭過於激烈。一個小區的總人口是有限的，如果同等餐飲店的數量過多.就不宜在此選址，以防過度競爭.造成兩敗俱傷。

　　餐飲店鋪選址的環保問題

　　新規1 選址不對中止發照

　　今年，凡是申請新開飲食行業，工商部門受理後會及時告知環保部門，由環保部門先對申請者的經營場地進行評估，如果環保部門認為經營場地不適合開辦飲食行業，或者認為申請者的排煙降噪等環保措施不達標，工商部門將中止發照，改變過去先照後證的做法，大大減少了不合格餐飲行業產生的油煙噪音危害。僅今年前2個月，工商部門就函告環保部門新建餐飲專案664戶，收到環保部門答覆633戶，同意選址的有493戶，不同意選址的有146戶。

　　新規2 “汙染”餐廳暫緩轉手

　　記者瞭解到，對於取得了營業執照、但在經營過程中沒有達到環保要求，受市民投訴較多的飲食店檔，工商、環保部門在監管過程中也實行聯動。

　　今年前兩個月，環保部門向工商部門函告了68家環保有問題的餐飲業戶，工商部門在業務系統中及時對其進行鎖定，暫緩他們辦理變更登記手續，防止其轉手經營。對前2個月內已辦理變更登記的152戶餐飲業戶，工商部門則及時函告環保部門，以便環保部門加強日常監管。對於無照經營的餐飲業戶則依法進行取締。前兩個月，工商部門共查處取締無證照餐飲業戶222戶。

　　餐飲店鋪選址的注意事項

　　規避政策風險

　　面對市場上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識。我接觸的投資餐飲店鋪的人群當中，不少人由於忽視餐飲業相關政策而栽了跟頭。例如，我知道的一位姓李的先生，兩年前，他購買了北京CBD區域一個很有名氣的樓盤底商打算長期用於餐飲店鋪出租。雖然李先生購買的商鋪所在樓盤是住宅立項，原本是限制餐飲行業在此營業的。但因該底商全部處於整棟住宅樓正投影以外，所以據當時政策，還是可以經環保部門審批後，到工商機關領取營業執照的。

　　購買後不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而，去年6月份上海市工商局第“14號文”對住宅商用下達了禁令，禁止在以住宅立項的樓盤內進行商業經營活動。隨後，北京市環保局經過綜合考慮，頒佈了一條新的政策法規，規定凡是所有住宅立項的樓宇底商均不得開設餐廳，而無論該底商是否位於住宅部分正投影以外。

　　這兩項政策的實施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購買的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因為該餐飲公司已經表示不會續租。李先生和它的租約在今年4月份就到期了。而餐飲公司不願續租主要是因為李先生購買的商鋪是住宅立項，已經被明令禁止不得開設餐廳。況且在“住宅禁商令”的影響下，餐飲公司已經不可能從北京市工商局拿到營業執照了。

　　通過李先生選擇購買商鋪的例子，我們發現，對於致力於投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購買商鋪時，瞭解相關的政策變化至關重要。

　　硬體要“過硬”

　　或許人們會發現這樣的現象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒有經過任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周圍油煙味濃厚，嚴重影響了樓上居民的生活。實際上這種型別的商鋪根本不具備開設餐飲的條件，隨時都面臨被查封的危險。

　　除了排煙管道的特殊設計，是否具備燃氣、電力供應的具體指標、上下水的位置如何設計等方面也是投資餐飲商鋪必須考慮的因素。

　　再給大家講一個真實的例子。我有一個姓王的朋友，當初他看中位於街南側某辦公區內一處面對即將開業的世界**酒店的底商，看完後便很快買了下來，並租給了某餐飲公司。但後來發現，該商鋪並非如開發商當初承諾的那樣完美，在許多硬體上嚴重不合格，如排煙管道與燃氣管道不標準，電力供應只有50千伏安，遠低於餐飲業要求的230千伏安的標準等。前後交涉了半年多，最終協商解除了合約。我這位朋友不僅沒賺到錢，還賠了不少。餐飲公司也在這件事上浪費了很多時間和精力。

　　這個例子告訴我們什麼呢?無論投資什麼物業，投資者應該以“求證”的心態，去充分了解專案的全部資訊，包括專案立項及整體樓宇和房屋的結構等。

　　餐飲類店鋪的投資者更要弄明白整個樓盤及所購買房屋的具體工程技術指標，尤其是對開設餐飲行業所必需的指標作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達到經營餐飲的標準。

　　如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開業條件，包括如何改造，誰來改造，改造週期及費用等問題。千萬不可輕信開發商對於商鋪的模糊性介紹，一定要追問每個方面的細節資料。