房地產信託面臨的風險
你知道麼。你知道房地產信託風險中有多少不為人知的祕密麼。下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。
及風險解析
一、
1.國家巨集觀政策影響
當前中國房地產業發展面臨複雜多變的巨集觀政策形勢隨著央行121號檔案和國務院18號檔案的出臺房地產通過銀行融資的難度增大信託公司的競爭優勢雖然開始顯現但同時也將風險轉移了過來2005年銀監會出臺了212號檔案明確提高了現在貸款類的房地產信託門檻原來佔60%以上的房地產信託門檻提高了因此影響到了信託投資公司房地產信託的規模和發展
2.房地產自身行業風險
房地產投資增長率與國家經濟增長速度相一致國家對房地產政策的調整直接關係到房地產信託例如上個世紀九十年代房地產的繁榮和衰退都是國家產業政策巨集觀調控的結果如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力就可能存在房地產泡沫如果泡沫達到一定程度就必然影響到房地產信託根據建設部政策研究中心最新發表的調查報告顯示2005年1—12月份我國房地產投資增幅不斷降低其直接原因就是國家針對區域性地區房地產行業可能出現的風險進行了巨集觀調控房地產自身行業風險增加了信託投資公司房地產信託產品的風險
3.專案自身及市場風險
信託投資公司通過控制抵押率、向專案公司派駐管理人員等控制專案風險但這些風險控制措施都有一定的侷限性即使是投資於成熟物業的房地產信託也需要公司擁有專業的房地產投資分析和投資管理人員市場風險是由於價格變動而造成信託投資公司固有財產或信託財產損失的風險主要有利率風險、匯率風險、價格風險、通貨膨脹風險等這種風險可分為系統分險和非系統風險是信託投資公司風險的主要來源之一因而把握房地產市場的變化和走勢必須系統考慮國家巨集觀調控政策、利率調整、消費文化等因素而相關行業的發展情況、土地供應、建築材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化也可能導致房地產市場價格產生較大的波動
4.產品設計上的缺陷
信託投資公司房地產信託產品的主要缺陷是沒有引入保險公司的保險概念即一旦專案滅失或者損害基本都是由投資者買單公司的專案推介人員也是承認具有這樣的設計缺陷但是如果真的小概率事件出現了那麼投資者便會遭受巨大的損失
5.資訊不對稱
為了合作和共同的利益房地產企業和信託投資公司間存在隱瞞事實的問題比如和該公司合作的某房地產企業為了融到資金只證明了自己的經驗和實力避諱自己曾經在專案上出現的誠信和管理事故等問題而信託投資公司也未能深入考察企業的真實情況如企業的過去和現在的內在管理能力、財務風險防範能力等而信託投資者對此風險的真實程度可能只憑借信託投資公司出據的書面或者口頭上的說明去判斷因此由於資訊的不對稱真實的情況往往會被部分掩蓋或者忽視
6.財產流動性風險
信託投資公司房地產信託的信託財產多以土地、房屋、股權等形態表現擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押如果融資方未能按期償還本息公司又無法及時變現信託財產或行使抵押權則可能產生流動性風險
7.財產所有權風險
《信託法》總則第二條指出信託是指委託人基於對受託人的信任將其財產委託給受託人由受託人按委託人的意願以自己的名義為受託人的利益或特定目的進行管理或處分的行為我國的信託業建立在“委託”制度基礎上委託行為不需要財產權的轉移信託財產的所有權屬於委託人受託人只是把信託財產製與可控的位置這樣做雖然信託投資公司可以利用信託制度規避法律法規如逃避債務和稅收等從而保護委託人的債權人利益和不知情的第三者的利益但當業務中涉及以所有人的名義進行經濟活動時如購買股票、銀行開戶、繳納稅款等信託投資公司由於不是信託財產的所有人在操作中會面臨許多困難處理不當會形成所有權風險
8.信託公司管理不善風險
《信託法》規定受託人違背信託目的處分信託財產或因違背管理職責、處理信託事務不當致使信託財產遭受損失的承擔賠償責任信託投資公司在實際業務操作中可能存在著這些行為產生大量的投資風險和財務風險在信託投資業務中信託投資公司追求最高的回報率在缺乏有效的風險控制的情況下由於投資專案和合作專案選擇不當時投資的實際收益低於投資成本或沒達到預期收益、資金運用不當而形成風險
二、房地產信託風險的成因分析
1.房地產信託體系的內在脆弱性
巨集觀性房地產信託風險指的是整個房地產信託體系乃至一國金融體系面臨的整體性風險在市場經濟環境下這種系統風險普遍存在有些是由於信託市場交易者的不正當及違規違法行為引起金融動盪但更多的是由於信託市場機制本身的問題引起的信託體系的內在不穩定即房地產信託體系具有內在的脆弱性或不穩定性就房地產信託體系而言由於房地產商品具有價值量大、生產週期長的特點同時房地產業佔用的社會資金量很大因此房地產信託體系同樣有著內在的不穩定尤其在我國更是如此
2.房地產信託機構的內在脆弱性
不少金融危機的爆發都以某些金融機構的倒閉為徵兆而金融機構在金融動盪中的脆弱性又往往使得區域性的金融市場擾動演變為全面的金融危機對於房地產業信託系統而言房地產信託機構所具有的內在脆弱性及其積累構成了房地產信託系統風險的主要來源資訊經濟學是解釋信託機構內在脆弱性的有力工具在資訊經濟學中常常將博弈中擁有私人資訊的一方稱為“代理人”不擁有私人資訊的一方稱為“委託人”因此由信託市場資訊的不對稱就引出信託市場上的委託—代理問題委託—代理問題是信託市場上一個普遍存在的問題而這一問題也是導致信託機構內在脆弱性而帶來信託系統風險的主要原因之一。
3.房地產信託產品市場主體行為的有限理性
房地產信託的系統風險的另一個更重要的原因是房地產信託市場主體的非理性行為這些非理性行為包括從眾行為、災難短視行為、忽視資訊行為及認識的非一致性等對於房地產信託系統而言這些行為都有引起或加劇系統風險的傾向
4.房地產信託產品價格的內在波動性
幾乎所有的金融危機都與金融資產價格的過度波動相關信託資產價格的巨幅變化也是金融危機的一個重要標誌信託機構形成的以房地產資產為抵押或證券化的金融資產即為房地產信託資產其價格同樣具有較強的波動性房地產信託資產的波動原因也與資訊不完全性有關其定價受到不完全資訊的制約即市場據以對房地產信託資產價值進行貼現的是房地產資產的未來收入流量以及影響這一流量變化的各種因素而這兩個方面都以零散的資產持有者所知這樣就造成了房地產資產及其信託資產常常處於動盪之中。
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