房地產信託的運作流程
基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。
解讀
之美國模式：
美國的房地產信託通常是以基金的形式出現的，在成立階段，其主要運作流程為：
***1***評估資金。基金髮起人為滿足自身需求，進行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預估所需資金數量，確認選擇REIT基金為籌資工具，並考慮投資標的的收益效能否達到必要的回報率等。
***2***接洽承銷商、發起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。
***3***接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題，選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務，並擬訂申請檔案，此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。
***4***接洽不動產顧問公司。若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任，則需要洽定物件並簽定REIT管理顧問契約，確定其權利義務關係。
***5***當所有檔案備齊後即可以向SEC申請募集，在申請成功後，要決定保管機構並簽定REIT契約。
房地產信託成立並在證券交易所掛牌交易後，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信託公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃，保管機構則依房地產投資信託公司的指示，進行業務操作，執行房地產買賣、佣金收付及租金與相關商業投資的收支等事宜。投資者通過券商購買 REIT證券，投資收益則從保管機構處獲得。
在美國，房地產信託證券首次公開發行的註冊登記，其依據是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細披露REIT的投資政策、與投資政策有關的活動、房地產的狀況、財產處理的資訊、經理公司與投資公司之間的關係等。當然，REIT也可因私下發行而無須註冊登記，但依據1933年證券法REGULATION D***RULES501-506***，私下發行的投資人人數上限為35人，完成公開發行後，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務。另外，法律還對房地產信託的結構、資產運用和收入來源作了嚴格的要求，如房地產投資信託須有股東人數與持股份額方面的限制，以防止股份過於集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務，75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成;同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優待，按照規定，REIT不屬於應稅財產，且免除公司稅項，這就避免了雙重納稅的可能。
之日本模式：
日本模式其運作流程為：
***1***房地產公司將土地、建築物分售給投資者，由投資者繳納土地、建築物的價款給房地產公司;***2***投資者將房地產產權信託給房地產投資信託公司進行經營管理;***3***信託公司將房地產全部租賃給房地產公司，同時向該公司收取租賃費;***4***房地產公司也可以將房地產轉租給承租人，向承租人收取租賃費;***5***信託公司向投資者發放紅利;***6***信託銀行也可以將該房地產在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。
美國模式和日本模式的借鑑意義：
從對美國和日本房地產投資信託發展的經驗和教訓的研究中，我國的房地產投資信託業的發展必須注意以下幾點：
***1***我國的房地產投資信託在理論上幾乎還是空白，必須儘早對房地產投資信託進行認真細緻地研究，並推動政策的市場化，來達到房地產的證券化。 ***2***正確認識房地產投資信託的特性。房地產投資信託是一種新的金融商品，它有自己產生的條件和發展的規律， 我們只能給它創造適合生長和發展的條件， 不能只是為了處理銀行的不良資產***當然它可以作為處理不良資產的一種手段***，更不能為了利用它的初期性來轉移金融機構的不良資產而極力發展，這樣只能起到拔苗助長的作用。
***3***在政策上，根據房地產投資信託的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信託業健康、理性地發展。
***4***在房地產證券化的發展過程中，應極力開發相關和配套的房地產證券化商品，培養大量的機構投資者。
***5***我國房地產業才剛剛開始發展，我們必須通過房地產投資信託的發展建立一套完整的房地產投資的管理和戰略體系。
在國內的房地產金融政策大環境下，房地產開發商期待更多的融資渠道和新的金融衍生工具。要鼓勵和支援房地產投資信託基金這一新的融資方式的萌芽和發展，積極引導社會資金、銀行資金、 外商資金、 外埠資金和居民個人資金投向房地產。 通過借鑑國際流行的房地產投資信託基金模式，適時培育和發展 REIT
基金，不僅有望克服銀行體系房地產貸款風險集中的問題，並可以推動我國房地產行業持續穩定健康發展。
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