房地產開發成本構成介紹***2***

　　***2*** 規劃設計費：

　　規劃費：方案招標費、規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。

　　設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。

　　其他：可行性研究費、製圖、晒圖、趕圖費、樣品製作費等。

　　***3*** 建築研究用房費：包括材料及施工費

　　6.報批報建增容費

　　***1*** 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、牆改基金、建築面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金***或牆改專項基金***、教師住宅基金***或中小學教師住宅補貼費***、拆遷管理費、招投標管理費等。

　　專案整體性報批報建費：專案報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。

　　***2*** 增容費：包括水、電、煤氣增容費

　　7.“三通一平”費

　　***1*** 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。

　　***2*** 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

　　***3*** 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。

　　***4*** 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

　　8.臨時設施費

　　***1*** 臨時圍牆：包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用。

　　***2*** 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。

　　***3*** 臨時場地佔用費：含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費。

　　***4*** 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。

　　三、主體建築工程費***建安工程費***

　　指專案開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：

　　9.基礎造價

　　包括土石方、樁基、護壁***坡***工程費，基礎處理費、樁基諮詢及檢測費、降水。

　　10.結構及粗裝修造價

　　主要包括砼框架***含獨立柱基和條基等淺基礎***、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體***高層建築的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構併入塔樓***。

　　11.門窗工程

　　主要包括單元門、入戶門、戶內門、外牆門窗、防火門的費用。

　　12.公共部位精裝修費

　　主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。

　　13.戶內精裝修費

　　主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。

　　四、主體安裝工程費***建安工程費***

　　14.室內水暖氣電管線裝置費

　　***1*** 室內給排水系統費***自來水/排水/直飲水/熱水***;

　　***2*** 室內採暖系統費***地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統/暖氣片***;

　　***3*** 室內燃氣系統費;

　　***4*** 室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電錶箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋

　　15.室內裝置及其安裝費

　　***1*** 通風空調系統費：包括空調裝置及安裝費用、空調管道、通風系統費用;

　　***2*** 電梯及其安裝費;

　　***3*** 發電機及其安裝費：包括髮電機供貨、安裝、機房降噪費;

　　***4*** 消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費;

　　***5*** 人防裝置及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

　　16.弱電系統費

　　***1*** 居家防盜系統費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等;

　　***2*** 對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用;

　　***3*** 三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠端抄表系統費用;

　　***4*** 有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外佈線及終端插座費用;

　　***5*** 電話系統費用：包括主體內外佈線及終端插座費用;

　　***6*** 寬頻網：包括主體內外佈線及終端插座費用。

　　房地產開發成本核算

　　1、成本歸集物件。

　　房地產開發企業在進行成本核算時，象其他行業一樣.首先應該確定成本歸集物件，即成本核算單位。對於小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集物件，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集物件。在這種情況下，筆者認為成本核算物件不能過細***如以單幢為單位***，因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯後，失去其在管理上的作用。應該以房地產開發專案的工程內容和工期進度作為確定成本歸集物件的主要依據。對大的開發專案應該適當分塊，比如將一個小區內不同型別的商品房按不同的開發期進行分塊，便於費用的歸集和成本結算，這樣才能充分發揮成本核算的作用。

　　2、成本專案的設立。

　　正確劃分成本專案，可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本專案，並據此進行明細核算。如何確定成本專案?筆者認為成本專案不能太多，對於發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應儘量合併。如各種配套費用支出，可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及裝置費用，特別是土建費用，如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時瞭解工作量進度和付款情況，併為工程的竣工決算提供資料。

　　3、間接費用的核算。

　　企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企業會計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。這樣處理，對部分費用來說，有悖於會計的配比性原則。比如，為專案貸款而支付的利息以及專案的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益物件明確，如果在受益物件實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此，筆者認為，對受益物件明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入“開發成本”，作為成本專案的一個組成部分;後者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行核算，待開發產品實現銷售後，再轉入“銷售費用”科目。

　　4、專案的竣工決算。

　　房地產開發成本核算的最終目的是計算出專案的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視專案決算。因為工程決算在施工完成後進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而專案決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成***不影響銷售***，計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發專案的完全建成，進而影響專案決算。如何解決這個問題，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使專案決算能按計劃進行，以後待工程完成再按實際支出調整專案成本。由於這部分工程支出，通常在專案總投資中所佔的比例很小，這樣做對專案的總成本和單位成本不會造成較大的影響。