房地產開發企業如何運營

　　房地產公司是怎麼運營的呢?房地產公司的運營一般是有什麼相關內容的?小編為你帶來了“房地產公司如何運營”的相關知識，這其中也許就有你需要的。

　　美國房地產業務是如何運作

　　第一階段：批發商

　　批發商就是那種拋頭露面找房子的人--他們在任何可能的地方尋找交易機會。他們中的很多行為你可能已經熟悉，比如在燈柱和街道角落貼上「我們現金買房」的告示。他們中的另外一些人，每月都發出成千上萬相似的信件，試圖找出潛在的賣家和場外交易機會。

　　一些比較專業的批發商會避開直接營銷，他們熟知當地縣級法院的司法拍賣和Auction之類的大公司組織的民辦拍賣的程式，並能辨識其中的陷阱。

　　雖然方式可能有很大差異，但一個批發商的主要目的還是促成合同交易。一旦做到了這一點，他們的首要任務就變成將地產迅速出售或轉讓給第三方，以獲取利益，然後直接關注下一筆交易。批發商在一個快速、批量化的環境中工作，他們中的大多數人不裝修房子，也不將房子出售給要求更加苛刻的普通公眾。

　　第二階段：房屋修復者***rehabbers***

　　這類參與者擅長從批發商處買入原始房屋，然後進行必要的整修，使房屋增值，如更換新屋頂、新電氣系統、新廚房和衛生間等，將房屋升級到可以出租或更宜居的層次。

　　除了要善於與賣家談判，想在這一領域取得成功的關鍵，是要能夠識別物業的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗費多長時間以及翻新後的實際價值是多少。當然，管理現金流也很重要。反面圖片為近日拍攝，是我們正在翻新的一棟位於夏洛特***Charlotte***的四居室獨棟住宅***single family home***。

　　第三階段：房地產代理

　　對房地產代理最好的形容是「中間人」。在大部分的房地產交易來裡，房地產代理是買家和賣家之間的重要橋樑。他們通常在每次買賣中賺取3%-6%的佣金。他們有辦法獲得自己的專屬房源，也能與其他房地產經紀人和經紀公司共享房源。從我們開始推銷美國房產的一刻起，就與經紀人和經紀公司有密切合作。

　　第四階段：房東

　　想想這些令人難以置信的統計：美國逾三分之一的住宅物業，都為房東所有。這些業主中，有的是擁有價值數百億美元投資組合的大型對衝基金，還有的是擁有數百萬美元投資組合的專業投資者。

　　另一部分業主是資金實力相對較小的「大媽大爹」***mom-pop***，他們是沉默的大多數，也是我們的主要客戶。這類業主是普通人，有全職工作，他們將房地產視為將額外的現金和儲蓄做生產性利用的一種方式。

　　通常，他們的計劃是建立一個適度的房地產投資組合，以便生活發生變化時他們能有所依靠，例如遇到退休、或支付大學學費和大筆醫療費用的情況。除了極少數外，大部分業主沒有時間和專業知識，來做批發商和房屋修復者整個工作日做的事情。

　　如何加強房地產企業的計劃運營管理

　　一、加強房地產企業運營管理的必然性

　　中國房地產行業經過20多年的發展，特別是近10年的快速發展，已經從簡單的單一專案開發模式轉變為多城市多專案、區域化、“經營企業”的模式上來。越來越多的房地產企業面臨多專案、跨區域經營的管理現狀。

　　房地產行業的外部環境正在發生變化，如國家巨集觀調控力度的加大、一級土地市場掛牌交易的逐步規範、產品成本的增加、行業兼併合作的加速、購買者選擇能力的增強、國家法律規範的完善等，房地產企業很難再通過土地儲備而坐享土地增值收益，企業的投資收益越來越依靠發地產開發。專案成本越來越高，利潤越來越低的市場現狀，也意味著房地產企業要想持續、快速、穩健發展，必須追求規模效益。

　　在房地產企業內部也或多或少出現了運營管理上的不足，如企業發展戰略不清晰、各類資源配置不合理、管理制度不健全、各項制度落實不足，執行力不足、考核缺失等問題，面對跨區域多專案管控的發展要求，日益規範的市場現狀，企業要實現規模經營，必須要通過高效的運營管理，最大限度的整合資源，提高專案附加值和利潤率，實現企業有質量的持續增長。

　　二、如何加強運營管理

　　房地產行業經過20多年的發展，經過了四個發展階段：

　　第一階段：單一專案開發——如：眾多規模較小的開發商

　　第二階段：同城市多專案開發——如：名門地產

　　第三階段：多城市多專案開發——如：建業集團

　　第四階段：多城市多專案區域化管理階段——如：萬科

　　每個房地產企業需要根據企業自身戰略發展和實際能力水平選擇相匹配的運營管理模式。

　　在運營管理的過程中，需要以運營計劃為綱，確定運營管理過程中的時間節點***專案進度***和關鍵成果***各個節點完成的結果***，通過年度會議、季度會議、月度會議、周例會、專題會等各種會議決策形式，跟蹤、檢查、協調公司各部門的工作，以提高組織工作效率，實現公司利益最大化。

　　***一***公司正處於從第二階段向第三階段發展時期，結合企業自身實際情況，可通過以下幾方面提高企業的運營管理能力：

　　1、做好組織上保證

　　***1***做好部門上的分工。職能部門、業務部門***或專案公司***分工要明確;

　　***2***在管理部門中人員職責要明確，落實到人。

　　2、公司各項管理制度、流程要逐步建立和完善

　　管理制度和是公司運營管理的行為準則，也是工作職責和管理分工的具體體現。工作流程是連線工作關鍵節點的動態體現，也是規範各相關部門工作相互銜接的具體規定。通過管理制度、工作流程的建立和完善，可以將公司各項管理方針和政策具體落實到制度流程上，為公司戰略的實施打下良好基礎。

　　3、明確工作關鍵節點

　　房地產專案因週期長，投資金額大，對工作進度的要求非常嚴格。如拖延進度將提高公司投資風險，降低公司利潤率。因此要明確工作關鍵節點，做好專案進度控制，特別是專案總時間控制。抓好關鍵路徑的選擇，在合理的情況下，儘可能縮短時間，流出適當彈性以應對未知因素的影響，以便於後期的管理控制;處理好各分任務的時間節點和任務之間的邏輯關係，明確階段性任務完成的成果標準，便於考核。

　　4、建立良好的會議決策系統

　　通過組織好年度、季度、月度、專題會、周例會等會議形式，跟蹤、檢查、協調各部門的工作，狠抓各項工作的督促落實和執行。在集團公司從第二階段向第三階段發展時期，當期最主要的問題就是各項工作的執行難，抓好督辦落實是解決這一問題的主要手段。

　　5、建立業績評估與反饋系統

　　根據公司年度工作目標將任務分解到部門和相關責任人，結合工作計劃中關鍵節點和成果標準，按照不同期限、不同管理層級得出每次考核期的考核結果，並考核情況和結果反饋給集團管理層，一是便於公司考核與獎懲相結合，考核有據可查，獎懲分明，提高員工完成工作的積極性，二是便於對工作計劃安排進行適度調整。

　　6、建立資訊管理系統

　　房地產專案涉及專業多，涉及內外部介面多，哪個部門工作滯後都會對整體工作進度造成影響。通過資訊管理系統的建立和完善，將工作流程、審批許可權、時間控制等在資訊管理系統上進行體現，能夠有效的促進公司部門工作進度的掌控和關聯部門的銜接，減少對工作進度不必要的人為因素的影響，進而提高公司內部的工作效率。

　　***二***從行政辦公的角度看，本部門需要加強以下幾方面：

　　1、做好會議的組織和會議紀要內容的督辦落實工作

　　各類會議是會議決策系統的主要載體，會議組織的好壞影響到會議研究的效果。做好會議組織一是做好會前準備：會前主題的明確、會場的安排、參會人員的通知、會議所需資料的準備;二是會中控制：會議討論議題範圍的控制、會議組織有序、時間安排緊湊;三是會後落實：會議紀要的起草下發、會議紀要的督查落實。

　　通過各類會議的召開，對當期工作進行通報，充分溝通、協調工作中存在的問題，對未完成的原因進行分析，提出下一步改進措施和實施方案，設定工作目標和完成時間。會後辦公室根據釋出的會議紀要，按照工作目標和完成時間，逐項落實到位到人，以促進公司整體工作的開展。

　　2、充分發揮資訊系統管理載體優勢

　　逐步將各類管理制度、管理流程通過資訊系統模板化、標準化，系統化，提高公司在運營過程中的管控能力。