融資租賃怎樣介入房地產業

　　近年,我國融資租賃行業得到了快速發展,融資租賃公司數量不斷增加,租賃業務規模不斷提高。融資租賃對支援實體經濟發展,促進行業結構調整和產品技術升級等方面發揮著越來越重要的作用。下面是由小編分享的，希望對你有用。

　　一、 房產裝置類融資

　　1.主要是電梯、空調、消防、大樓安防系統及照明等裝置***包括軟體及安裝工程等費用***。只要房地產專案前景好，房地產開發商只需自籌10-30%的現金***租賃的自籌要求大大低於開發貸款要求自籌30%以上的標準***，其餘由融資租賃公司籌資解決。融資租賃可解決房地產開發10-30%的資金。

　　2.出售類房產裝置租金的回收時限

　　住宅等以出售為目的的房地產專案建設期應為租賃的寬限期***即只收利息不收本金***。融資租賃公司同意開發商出售房產的前提下，裝置本金的回收起始點為房產專案預售時，且隨預售進度在扣除的預售收入滾動投入專案開發後的淨現金流量，首先用於還租，以保證租金回收進度快於售樓進度，避免租賃物與租金的懸空。也就是說租金在樓盤售空之前必須全付完，至少不能出現開發商利潤都兌現了而租金還未收齊。

　　3.開發商持有的***商業及辦公***房產的裝置租金回收

　　開發商以持有為目的開發的商業及辦公房產中的裝置融資租賃，是租賃更典型的形式。專案的整個開發建設期均為融資租賃的寬限期，租金的回收起始於房產的出租經營時。而融資租賃的租賃期限及每期租金的數量與房產的出租狀態須保持高度的協同***收租的頻率及房產商的租金收入扣除稅費後用於還租且呈前高後低的遞增還租分佈***，真正體現房地產商以房養租***以房出租收入來保證融資租賃的租金支出***。

　　二、盤活開發商持有成熟商業物業

　　開發商往往持有大量優質商業、辦公物業***以長期獲得租金收益並分享房產增值的好處***，但卻極大地限制了開發資金的及時週轉。雖然經營性物業抵押貸款也能解決部分高階物業的資金，但是銀行對物業的質量與規模、租客的品質等都有十分嚴格的規範，真正能達到要求的相當有限，而且能融資的數量也大打折扣***以確保銀行信貸資金的安全***。開發商將自有的成熟商業物業通過融資租賃公司進行融資，門檻更低***對租賃公司來說市場更為廣闊***，融資的量更大，可依據融資租賃期內，開發商出租房產的租金收入扣除經營費稅後的餘額進行拆現，讓開發商在當期獲得更多的現金用於新專案的開發。

　　三、 優質商業房地產的開發

　　當代融資租賃標的物已非簡單的機器裝置，中外法規都約定，凡是列入企業固定資產的動產和不動產，都可以作為融資租賃的租賃物。目前，房產已成功融資租賃***如天津保稅區空港物流加工區投資服務中心大樓等政府辦公樓、天津空客A320 專案總裝線等廠房***;道路、橋樑已成為融資租賃標的物***如天津市薊縣濱河大街彎線段***中昌路-四中路口***道路的3.329 公里的路段;武漢四座大橋***;而且，在建工程***船塢、公路、學校***也可作為融資租賃的標的物***如舟山同基船業有限公司在建船塢碼頭構築物及裝置，湖南省岳陽市政府規劃1.4億元城市南環線道路，規劃7000萬元的汙水處理系統。以上詳見羅曉春《關於融資租賃專案信貸的認識》***。因此，融資租賃也可融資參與優質的、市場風險極低的商業房地產專案的開發。

　　融資租賃公司的主要性質

　　在我國的現行管理體制下，融資租賃公司作為租賃資產的購置、投資和管理機構，可以是金融機構，也可以是非金融機構。

　　有的人認為，融資租賃既然是在為承租人提供以物為載體的融資服務，融資租賃公司就應該是金融機構;還有的人認為，融資租賃是一種促進租賃物流通銷售的交易行為，融資租賃公司應該屬於非金融的貿易機構。融資租賃業務本身確實具有融資服務和貿易服務的兩種市場功能。以融資租賃業務具備的市場功能來界定融資租賃公司是從事融資服務的金融機構，還是從事促進租賃物流通銷售的非金融的貿易機構，顯然都不太合適。

　　融資租賃公司從事的債券投資業務對承租人來說就是融資服務，具有金融服務的性質。但是並不是提供金融服務的機構就一定是金融機構。融資租賃公司本身是否是金融機構，完全由公司的股東背景和公司依照市場準入標準的相關法規取得的經營範圍來確定。如果其股東背景為銀行、保險、信託、證券等金融機構並達到一定的持股比例，或公司是依據金融主管部門頒佈的市場準入的相關法規設立，除從事融資租賃業務以外，還可以從事吸收存款、貸款、同業拆借等其他金融業務，那麼，這個融資租賃公司就是金融機構性質的租賃資產投資和管理機構。如果其股東背景是製造商或是一般工商企業、非金融的投資機構設立的專門從事融資租賃業務的融資租賃公司，企業經營範圍也不介入吸取存款等其他金融業務，那麼，這個融資租賃公司顯然不應界定為金融機構。

　　融資租賃公司的經營現狀

　　目前，我國金融機構性質的融資租賃公司的審批監督部門是銀監會，非金融機構的融資租賃公司的審批管理部門是商務部。

　　金融機構類的租賃公司在很多國家成為租賃組織體系中的主導。不過國際金融公司在1998年出版的《金融機構的經驗教訓》一書中***第50頁***明確指出“與那些由銀行或全能金融機構提供租賃服務的國家相比，在由單獨的租賃公司運作大部分業務的國家中，租賃的滲透率***租賃在投資性融資中所佔比例***更高。其原因在於，後者的相關技能得到了更大的發揮，對市場更為關注。然而在某些市場中，比起那些有機會獲得低成本存款資金的銀行，租賃公司可能處於劣勢，如果在專業租賃公司的市場滲透率達到5%—10%之前，銀行便開始競爭，情況更是如此了。租賃公司是極為有限的銀行競爭對手的一個，它與銀行的競爭有益於租賃業的發展，而當租賃公司受到銀行控制時，這一好處便消失了。”