二手房過戶有哪些注意事項

　　房產過戶，指通過轉讓、買賣、贈予、繼承遺產等方式獲得房產，去房屋權屬登記中心辦理的房屋產權變更手續。下面由小編為你介紹而二手房過戶的相關法律知識。

　　二手房過戶的注意事項

　　***一***籤合同時需看到的東西：

　　1：房屋產權證和土地使用權證正本。

　　***房地產管理部門查詢此產權的真實性。***

　　***房地產交易中心查驗房屋的權屬登記情況。***

　　2：產權證所有人及其共有人***配偶***身份證、戶口、婚姻證明覆印件。

　　3：賣方身份證及戶口薄。

　　4：如賣方非產權證權屬人，則產權證權屬人需出具書面格式的委託書。

　　5：原契稅完稅證明。

　　6：原購房發票***影印件***、原購房合同、由房屋土地測繪部門提供的房屋勘丈表、房屋平面圖和房屋地籍圖。

　　7：水、電、煤結清帳單。***上個月***

　　8：交房日上月的有線電視費收據憑證，以及有線電視憑證。

　　***二***：《房屋買賣合同》上需註明事項：

　　1：買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付業主後，辦理產權過戶的過程中出現任何非買方責任問題致使產權無法順利過戶時，業主需全額退還賣方訂金及首付款，並賠償。***款清後必須拿到房產證和土地證。***

　　2：賣方必須保證產權證的真實性，若產權證不被房地產管理部門認可***真實性***，賣方全額退還房價總額56萬。

　　3：房屋位置、性質、面積、結構、格局需與產權證一致，如有不同，賣方必須補償差價。

　　4：屋內設施陳列清楚***包括門窗、地板等***以及確保沒有缺陷。如有缺陷，由賣方補償。

　　5：有無抵押、共有人是否同意出售;

　　6：產權人書面委託書附進買賣合同。

　　7：付款方式流程做出明確、具體的約定。並註明，如因非個人原因而引起的任何付款上的拖延，買方可免除責任。

　　8：寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用;及應由哪方於交房前結清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關費用。

　　9：房價是否包含了燃氣設施費?房價是否包含了維修基金餘額?

　　10：賣主需在交房日前將其戶口遷出。

　　11：如果買賣雙方發生糾紛，中介公司有無能力負責賠償損失。

　　12：違約責任：明確出現何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付。產生糾紛協商不成時如何解決爭議***仲裁、訴訟等***;

　　13：寫明合同生效、中止、終止或解除條款;

　　14：在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，並要求中介方在上面加蓋公司公章。

　　15：貸款是到我手上的，由我來支付給賣方。

　　合同內容：

　　1：當事人的名稱或姓名、住所。這裡主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯絡辦法等，以免出現欺詐情況;雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查;應寫明是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。

　　2：標的: 這裡應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施裝置等情況;同時還要寫明房屋產權歸屬***要與第一條銜接***;原售房單位是否允許轉賣;是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業管理費用及其他交費狀況;房屋相關文書資料的移交過程。

　　3：價款: 這裡也是很主要的內容，主要寫明總價款;付款方式;付款條件;如何申請按揭貸款;定金;尾款等。

　　4：履行期限、地點、方式。這裡主要寫明交房時間;條件;辦理相關手續的過程;配合與協調問題;雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務;各種稅費、其他費用如何分攤;遇有價格上漲、下跌時如何處理。

　　5：違約責任 :這裡主要說明哪些系違約情形;如何承擔違約責任;違約金、定金、賠償金的計算與給付;在什麼情況下可以免責;擔保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。

　　6：解決爭議的方式 :這裡主要約定解決爭議是採用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意採用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。

　　7：合同生效條款:雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責條款;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消後，財產如何進行返還。

　　8：合同中止、終止或解除條款:按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務;解除權的行使期限;補救措施;合同中止、終止或解除後，財產如何進行返還。

　　9：合同的變更與轉讓:在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

　　10：附件。在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。

　　***三***：過戶手續辦理流程：

　　中介需出具一份手續辦理時間表。

　　上家有抵押，下家要貸款

　　1：籤買賣合同，同時籤貸款合同

　　2：銀行在三個工作日內完成審批、放款，由擔保公司的人員陪同到上家貸款銀行還貸———辦理抵押注銷手續***7個工作日***

　　3：交易中心過戶———20個工作日出下家的房產證及他項權利證書

　　上家無抵押，下家要貸款

　　1：籤買賣合同，同時籤貸款合同

　　2：銀行在三個工作日內完成審批

　　3：交易中心過戶——20個工作日出下家的房地產權證及他項權利證明

　　4：銀行收到他項權利證書後三個工作日內放款

　　產權轉移登記申請***到市、區房產局***、領取購房人《房屋所有權證》

　　土地使用權轉移登記申請***各區土地分局***

　　領取購房人《國有土地使用權證》。

　　***四***：過戶手續辦理注意事項：

　　***到房屋所在區、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。***

　　1：買賣雙方一定要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定交納各種交易費用，領取政府頒發的產權證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房***指產權證***。

　　2：煤氣過戶。

　　按照燃氣公司的規定，上下家必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費，以及雙方的身份證、上家在交房日前一個月已繳訖的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續。對於沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。

　　3：結清電話費。電話、寬頻過戶。

　　有的家庭已經安裝了多門電話線路，下家就要仔細問清楚，並且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然後另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那麼在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結算賬單，一併清結後，再辦理過戶手續。

　　4：協助有線電視過戶。

　　有線電視實行一戶一卡制，由於有些二手房是空關房，平時無人居住，上家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時下家可要求上家提交交房日上月的有線電視費收據憑證，以及有線電視憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續。

　　5：遷移戶口。

　　買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，上家的戶口沒有及時遷出，是發生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經遷出。如果上家戶口要在交房後才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。

　　***五***：驗房注意事項：

　　1：一些轉讓給下家的裝置、電器，以及水電煤等，購房者應該試一下，看是否好用;

　　2：還應要求房東提供裝修的管線、電路走向圖，以備日後自己改裝或維修。

　　3：按電力公司的規定，如果有私自裝拆總熔絲箱和電錶、私自啟封印、擅自變更計量裝置等行為的，都將作違章用電處理。所以購房者一定要親自檢查一下電錶是否有移動、改裝?以免日後自己承擔違章責任。

　　4：結清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關費用。***上月結清帳單***

　　5：核對房產證上的房屋格局等是否與現房一致