企業戰略論文範文特輯
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電力公司核心競爭力初探
一、對電力企業核心競爭力的理解
企業價值最大化是企業發展的源泉，追求價值最大化是一切企業的本能。電力企業只有營造好自己的核心競爭力，才能在市場競爭中增強自身實力，擴大積累，提高效益，從而實現自身價值的最大化。電力企業是國有經濟的重要組成部分，是國民經濟發展的基礎和先行軍，關係到國計民生，所以電力企業只有營造好自己的核心競爭力，才能在市場競爭的大潮中立於不敗之地。
圍繞企業核心競爭力可以將電力企業營造核心競爭力概括為“培育、運用、鞏固、創新”，培育就是指如何確立和培育核心競爭力;運用就是指如何運用企業核心競爭力開拓市場，贏得優勢;鞏固就是要保持企業的核心競爭力經久不衰;創新就指要用發展的眼光來強化和創新企業的核心競爭力。
由於我國電力行業長期處於壟斷經營，對電力企業競爭力沒有給予足夠關注，對電力企業核心競爭力方面也沒有系統的研究，但隨著國家電力體制改革的進一步深化，電力市場初步建立，電力企業逐步成為自由競爭的市場主體，一些企業家、專家和學者對電力企業核心競爭力進行了零星、區域性的研究，本文通過對國內的文獻的研究，對於如何營造電力企業的核心競爭力主要集中這樣幾點：
一從思想上轉變想法
長期以來電力企業一直是國有化管理，又是壟斷行業，缺乏優患和競爭意識，而市場經濟的逐步完善發展使國有電力企業也正面臨競爭和考驗，所以必須要轉變傳統觀念，樹立全新的理念才能輕裝上陣，直面競爭。
二適時適當轉變機制
市場經濟體制建立後，電力企業在經歷了幾輪改革後已經建立了新的管理模式，但是電力企業帶有濃厚的計劃經濟色彩，對市場變化存在某種惰性，而資產所有者主體的缺位又難以形成有效的企業約束和激勵機制，長期低效益運轉，只有建立現代企業制度，才能在企業中建立有效的法人治理機構，調動經營者和廣大職工的積極性，才能參與國際競爭，發展壯大勢力;最後，根據自身特點營造出具有自身特色的核心競爭力。
二、AL公司發展現狀
AL公司位於寧波市境內，其所投資建設的電廠也分佈於周邊的城市，因此也成為了寧波市主要的供電單位之一。在被五大發電集團之一的中國電力集團收購後，其發展也在不斷壯大中。
一AL公司發展歷程
AL公司是1993年4月經寧波市經濟體制改革委員會批准，由寧波市能源交通總公司作為主要發起人並與寧波市電力有限公司原寧波市電力公司、交通銀行長春分行、寧波市信託投資公司、寧波市華能發電公司共同發起，以定向摹仿方式設立的股份制有限公司。於2002年9月在深圳證券交易所掛牌上市流通。2005年國家正式公佈了電力體制改革方針政策後，於當年7月由中國電力投資集團公司與寧波市人民政府國有資產監督管理委員會簽署了產權轉讓協議，協議生效後中國電力投資集團公司簡稱中電投成為公司的實際控股公司。
寧波市電力股分有限公司現為中國電力投資集團公司間接控股的以電力生產為主業的上市公司。2005年9月，AL公司以存量方式在深圳交易所掛牌上上市，證券簡稱“吉電股份”，證券程式碼“000875”。截止2009年12月31日，公司總資產25.72億元，淨資產22.52億元。作為寧波市主要發電企業之一，公司權益發電總裝機容量88.98萬千瓦，公司資產質量優良，目前擁有分公司4家，參股公司6家，授權管理企業7家。公司擴大化生規模，先後與中國電力投資集團公司合組建成了白山熱電有限公司和通化熱電有限責任公司。專案建成後，公司總裝機容量將從88.98萬千瓦增加至128.98萬千瓦。
二AL公司的經營現狀
近年來國家對電力企業進行了多方面的改革，為適應寧波市電力市場發展需要AL公司在集團化管理的模式下不斷的改進，目前公司的管理實行公司制，本文對比了近三年來的各項經營資料，通過這些資料可以體現公司改制後的經營狀況從而對構建其核心競爭能力提供了重要的依據。
表1：近年主要會計資料和財務指標
專案/年度
2009年
2008年
2007年
主營業務收入
1369160521.34
1209403114.85
1174314737.27
淨利潤
82245744.15
-128236543.63
77933977.41
總資產
2608647266.59
2571685889.50
2733467395.46
股東權益
2334245960.32
2251652324.92
2441131551.41
每股收益
0.106
-0.204
0.124
每股淨資產
2.996
3.574
3.875
調整後每股淨資產
2.968
3.569
3.668
每股金融活動產生的現金流量淨額
0.22
0.12
0.37
淨資產收益率
3.52%
-5.70%
3.19%
由表1中的各項資料可以看出AL公司2007年至2009年這三年中，論文格式利潤出現了負增長到增長的變化，我們通過對其發展歷程的研究可以發現在2008年企業正處於國企改革的重要階段，而公司當年正是被中國電力投資集團全面收購，當年也正是煤電聯動的第一年，企業在這樣的形勢下出現了利潤的負增長的現象，在隨後2009年利潤出現了扭虧為組盈，這說明了該企業能快速的適應市場以及來自企業自身各個方面的變化。我們可以看出其主營收入對於其利潤的盈虧起了決定性作用，同時，也體現了公司其它的投資收益趨於平穩，因此如何提升企業的核心競爭力在其今後的發展中起著至關重要的作用。
三、AL公司核心競爭能力SWOT分析
一AL公司的競爭優勢
寧波市電力股份有限公司作為寧波市一家主要的發電企業之一，受到了當地政府對企業發展的極大重視，由於AL公司所屬的多家電廠均分佈在內周邊的城市，由於經濟發展等儲多因素的影響，大部分城市的經濟靠電廠的帶動而發展的，例如所屬渾江發電公司及白山熱電位於白山境內，白山市的用電百分之百依賴於這兩家電廠的供應;所屬二道江發電公司及通化熱電位於通化，通化市的供電百分之百依賴於這兩家電廠的供應;因此電廠在當地都會受到相當程度上的重視。
AL公司是寧波市主要發電企業之一，相對於剛剛或進入不久的一些大集團的發電企業來說具有一定的優勢。這些剛剛進入的企業的本地化成本就比較高，而原本就紮根於本地市場多年，深入瞭解本地電網情況的AL公司相對於其他企業來說，是一個不可忽視的優勢。
AL公司在與本的其它幾家電力企業競爭中佔有絕對的優勢。並且在被中國電力投資集團收購後，於2006年6月至7月完成了股權分置改革。經歷了改革後的公司在證券市場上的市值一路攀升，增強了其融資的能力，在集團化的管理模式下，為其發展提供了更加廣闊的空間，在被成功收購的第二年即擺脫了虧損的局面，隨後利潤逐年上升。依託於大的集團的管理下，使公司在資源的提供、人員的管理、抵抗投資風險的能力等方面都有所改進。AL公司由此將會為自身的發展開啟新的篇章。
二AL公司的競爭劣勢
AL公司是一家主要以火電為主的發電企業，因此對於電煤的需求量比較大，而寧波市的煤炭資源比較匱乏且分佈不均，在企業的生產運作中必須面對資源由生產地往使用地運輸繁瑣困難的劣勢，並且需要消耗大量的成本。由於面臨嚴峻的資源問題，公司於近年把原本作為內部的一個部門的燃料部分離出來，專門成立了燃料分公司主要用來解決發電資源的來源以及運輸問題，足可見，燃料資源對公司發展運作的重要性。而伴隨著不斷上漲的煤炭價格以及國家提倡建立環保型發電企業的號召，作為一家主要以經營火力發電為主的企業，在未來的發展中將會面臨更加嚴峻的考驗。
目前寧波市的發電企業除AL公司外包括大唐電力集團下屬的長春二熱兩臺20萬機組、長春三熱的兩臺30萬機組、琿春電廠兩臺33萬、以及華能集團已經與政府簽約並將投產的兩臺60萬，與此相比寧波市電力股份有限公司所屬渾江發電公司有，裝機容量相對較小。由於小型機組發電量較小並且伴隨汙染嚴重，因而國家於去年又對電力企業提出，“上大壓小”即投產大的發電機組並且在未來幾逐步關閉關停小的發電機組，AL公司也於去年年末響應了國家的這一政策，關停了兩臺小機組，並且已開始進行了大型發電機組的投資。
AL公司下屬的所有電廠位於寧波市的周邊地區，由於當地經濟發展水平相對於大中型城市不高，因此人力資源水平相對也較低，雖然公司在這幾年不斷加大了對管理人員的培訓，在這方面有了很大的改觀，但從整體上來說，相對於一些大中型城市的電力企業的人力資本水平還是比較薄弱。對於現代企業的發展，人才資本的水平很大程度突顯了企業管理能力的高低，必然會影響企業的競爭力。
AL公司發展至今，雖經過了股份制改造及大集團的收購重組，但尚未真正建立起產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的現代企業制度，在管理方面仍存在諸多的問題。以上幾方面的種種劣勢都將成為其在競爭中的劣勢。
三AL公司的競爭機遇
由於我國經濟發展的不平衡，國家在近年來為在東部建立的企業提供了大量的優惠政策，為企業發展減去了大量的障礙。建設東部發達地區的政策提出將有助於一此基礎設施的建立，並大力吸引一些投資，從而使資源與需求企業近距離接觸，AL公司作為寧波市重要的基礎生產企業在充分利用現有資源的同時，也應為企業自身的建設起足夠的基礎設施，為企業將來進一步發展提供充足的硬體條件。AL公司將會抓住這一歷史機遇，在未來的道路上尋求更大的發展。
四AL公司的競爭威脅
雖然國家發展東部地區建設的政策為AL公司帶來了很大的機遇，但是同時各集團的進入，將會大大爭奪寧波市的電力企業的市場。再者，能夠進入寧波市的發電企業往往在資金、規模、技術、管理水平上都有高出公司的現有水平。這些都有將來嚴重影響企業的發育和成長。為響應中央建設東部的政策，各發電集團的投資增大。華能集團在五大發電集團中實力雄厚，其經營的發電企業主要以水電、風電以及近年來國家鼓勵各發電企業發展的核電專案，並且將於今年起在寧波市進行重點投資核電專案。[論\文\網 LunWenData\Com]
1.在未來的發展程序中，AL公司在各方面的成本將不斷提高。
生產成本的不斷加大，資金需求加大。由於公司主要以火力為主，而煤炭價格在今後還會不斷上漲，國家新一輪的煤電聯動即將開始，如何在資源不斷上漲並且緊張的客觀條件下解決這一生產中的重要問題，對於公司來說任重而道遠;
2.人力成本的逐漸提高
隨著寧波市電力市場的不斷開放，大的發電集團不斷湧入，要想在市場中求得生存和發展，就要以人為本，為人才的發展創造良好的環境，並且防止人才流失。大的發電集團在寧波市投資後，必然會在人才市場上與寧波市的發電企業展開爭奪，而AL公司作為本地的明星企業，其內部人員比較熟悉本地市場，特別是在高階的管理和技術人才上，更會吸引其他企業的目光。所以，要培養人才，留住人才，需要公司投入更多的資源來實現。
總而言之，AL公司在未來的競爭中必然會有自身的優勢、劣勢、機會和威脅。關鍵是要明確企業的優勢，看清自己的弱點，並要具備將威脅轉化為機會，把弱勢轉化為優勢的能力，在電力市場的競爭中，才能夠揚長避短，發揮自身最大的能力，不斷向前發展。
三、提高AL公司核心競爭力的對策與建議
一電力主輔分離
AL公司在進行了股權分置後，公司在資本市場的市值一路走高，利潤不斷上漲，為需求更大的發展，公司不斷擴大的投資，興建了新的專案，在此形勢下，對於輔業的要求不斷的提高。
例如：公司經分離出燃料公司後成立了檢修公司，檢修公司的職責不但是要保證公司各個地區的電廠裝置的安全和執行正常外，還要自己從市場中尋求生存之路以保證其發展，因為其成為輔業後不能夠再單一的只依靠公司的支援生存了，而是要自負盈虧，這樣不只減輕企業的負擔，還會為企業創造出利潤來。在這一點上，寧波市電力股份有限公司可以說在最近的兩年內一直在進行不斷的調整，公司內部的管理人員也不斷的由主業中分離出去，擺脫了過去機構臃腫的局面，公司還在不斷的組織機關內部人員分批次到下屬電廠實習鍛鍊，許多過去坐慣辦公室的人員還是第一次下到電廠的一線車間感慨的說：“在電力企業做了大半輩子，才看到一線的電力工人是如何工作生活的。”
總的來說，企業業務的市場化、人員身份的社會化、組織執行的制度化是現階段電力輔業改革的重點方向。業務市場化是指目前與主業相關的關聯業務應該逐步引入市場化競爭機制，大力開拓完全市場化的業務;人員社會化是要不斷地調整與提升經營團隊的能力與素質，加強其管理意識與經營能力;組織執行制度化是指籌劃股權結構的調整和優化，在此基礎上，建立科學的決策體系。
二建立具有自身特色的企業文化
企業文化是員工對整個企業發展乃至制度的一種認可，是企業員工價值觀念的體現，它屬於思想範疇;企業文化也是一個企業的靈魂，是企業持續發展、不斷創新的源泉;同時企業文化也是企業特有的，並在企業的長期發展過程中逐步積累、提煉出來的，它具有獨特性。縱觀世界上優秀的企業都有自己獨特的企業文化，這種獨特的企業精神能使企業全體員工團結一致，充滿凝聚力和活力，使得企業長盛不衰。
企業應該追求建立現代企業制度的企業文化的形式上的符號規則和非形式上的符號規則的和諧統一，這樣的和諧統一使職工感覺進入了企業的符號規則體系，將持續地維持企業的凝聚力，使職工充分理解企業文化並被同化在企業中。企業應使員工學習、掌握和精通他們所從事的工作技能，實施科學管理，最終建立現代企業制度，這樣企業就能走上制度化、科學化、規範化經營的道路，最終增強企業活力和創造力，提高企業的競爭力!
三完善公司財務管理體系
財務戰略作為戰略理論在企業財務管理中的應用和延伸，與企業戰略的協調和支援程度，對其成功與否有著十分重要的作用，成為了企業財務管理理論發展的新趨勢。企業財務戰略應該而且必須從核心競爭力培育的具體階段的特徵出發制定和不斷調整，以適應不斷變化的環境。針對AL公司作為一家集團化管理的上市公司，為了保證公司的財務管理更加科學有效化，建議採取以下措施。
1.調整管理方式，進行流程再造
採用崗位工作標準化的模式，在區分會計核算和財務管理的框架下，引入流程化的管理，統籌安排工作順序，達到精練工作流程，提高工作效率的目的。使財務人員在本崗位標準化工作之外，參與更多的管理介面，圍繞發電生產流程，引入財務管理理念，以價值管理為主線，全面提升財務人員對公司經營管理的思考能力，為領導決策提供更加有價值的參考意見。通過約束激勵機制，採用問責制，一級對一級負責，做到“事事有人管，件件能落實”。按崗位工作標準考核個人績效，加以權重，作為年末個人考核依據。
2.區分會計核算和財務管理
AL公司作為中國電力投資集團的子公司，其自身的財務部門作為二級公司的財務部門，具有兩個方面的重要職能，即會計核算和財務管理，對所屬三級公司即下屬電廠的財務部門具有業務指導職責。會計核算主要側重會計基礎資訊構建。根據國家財政部門頒佈的“會計準則”和“企業財務通則”等政策、法律、法規，歸集公司經營工作中所有的會計元素，最終形成會計報表和會計報告，如實反映公司財務狀況和損益情況。也就是說，會計核算的目的是要得出一本“真賬”，結論具有合法性、公允性和一貫性。相對來講結論是“死的”，不同的人對相同的會計業務進行核算，在所有重大方面不應存在大的出入。
財務管理主要側重經營和理財。在生產經營方面收益性，即存續，包括預算的設定，成本的控制，資金的平衡等，提出管理方案;在資本運營方面資本性，即發展，包括籌資資本性籌資、投資、利潤分配和風險控制等，提出理財方案。也就是說，財務管理的目的是運用科學的管理和理財方法，為領導決策提供有價值的方案，最終實現企業價值最大化。其結論相對來講是“活的”，它沒有極值，只有恰當的、合理的，其結果不是唯一的。
綜上，對於財務部門崗位設定和工作標準的設定，應當區分會計核算和財務管理。在我們現在的實際工作當中，往往把會計核算資訊當成財務管理資訊提供給領導，而真正領導需要的，有價值的財務管理資訊卻沒有去加以考慮，顧此失彼的現象時有發生。
3.把握財務風險
鑑於寧波市電力股分有限公司現在正處於快速成長期，中國電力投資集團公司賦予了其很大的經營自主權，近幾年將面臨較大的資本運作，融資渠道將進一步拓寬，公司將獲得更大的投資回報。高回報往往伴隨著高風險，這種風險不單單是投資風險，更加值得關注的是財務風險。因此應儘早建立財務風險預控機制，通過完善財務內控制度，對公司財務管理行為加以控制。
4.理順財務各項制度之間的相關性，關注可操作性
寧波市電力股份公司對其財務制度建設中強調編制財務管理制度的重要目的是約束財務管理行為，這就應當引起對制度的相關性相關性包括財務制度之間的，還有財務制度與其它部室制度之間的和可操作性的關注，就現有已頒佈的制度來看，這兩點均經不起推敲。客觀原因是編制時間太過倉促，加之各崗位現階段工作量較大。但值得注意的是，這些制度的適用範圍均為全公司，即包括所屬各個電廠，執行過程中一旦遇到現實操作問題或相互矛盾的問題，反饋到公司本部，解決起來可能要更費周折。本文建議適時成立制度修訂小組，專門對制度相關性和可操作性進行重新稽核，找到問題，儘早解決。
四調整電源結構，優化電源佈局
公司應通過調整電源結構，優化產業佈局，穩步向相關產業發展，不斷擴大企業規模，增強競爭優勢。
調整電源結構;應加大水電、核電的開發力度，優化發展火電，適度發展天然氣發電，按比例發展新能源發電，最終實現水、火、核、新能源發電“三三三一”優良的電源結構。在公司主營的燃煤火電建設上，由於受所在地區的資源和環境的限制，應在優化發展燃煤火電的基礎上，突出區位優勢，逐步降低燃煤火電的比例。
優化電源佈局;堅持市場導向和資源導向並重，積極優化電源佈局，加大在煤炭資源和水資源豐富地區的投資力度，提高經濟發達地區的市場佔有率。在保證自身穩步發展的前提下向相關產業發展，開發相關下游產業，例如發展電解鋁，實現煤電鋁一體化發展。積極開展直供電業務，關注電力體制改革程序，適時進入配售電領域，增強競爭能力。
論我國房地產企業市場定位策略研究
一、緒論
一我國房地產業的發展歷程
在建國之前，我國的房地產市場，特別是其中的二手房市場，已經有了蓬勃的發展。在建國之後，按照當時的政治經濟形勢，國家採取了計劃經濟體制，從1949年到1978年改革開放以前，房地產的流通、消費是採用計劃分配的方式來進行的，不存在房地產商品的市場交易行為。這一段時期中，我國的房地產業處於一個沉寂狀態。
1978年，我國開始了由計劃經濟向市場經濟過渡的經濟體制改革，作為市場經濟的一部分，房地產市場的復甦和發展很快被提上了日程。發展至今，儘管發展過程中有過起落，但從總體上來說，我國的房地產市場經歷了一個快速的發展過程，這個過程可以分為三個階段：
1.房地產市場復甦1980--1991
中國住宅和房地產業的發展是從城鎮住房制度、城市土地使用制度和房地產生產方式的改革開始的。1980年4月份，鄧小平就城鎮住宅體制改革的框架思路作了重要講話，繪製出了我國住房新體制的基本藍圖，拉開了住房制度改革的序幕。沉寂已久的中國房地產市場開始逐步復甦。為了推動房地產市場的健康發展，我國政府不斷進行房地產業法律法規的建設完善工作。這一系列舉措，加快了我國房地產市場的啟動。我國房地產市場環境逐步走向規範並得到了法律上的保障，這一階段主要是為後來房地產市場的快速發展打下制度和規範基礎。
2.房地產市場波動調整1992--1995
1992年到1994年，我國房地產業經歷了一個巨大波動。在鄧小平南巡講話的推動下，加上國內有利的政治經濟環境，房地產市場得以急劇發展。由於政府對國民經濟發展估計不足、調控不力，導致全國經濟過熱。房地產業也在1993年形成了以海南房地產熱潮為代表，全國範圍內的泡沫現象。1994年，政府開始對國民經濟進行全面巨集觀調控，房地產業作為先導產業，遭受衝擊最為嚴重。經過1995年的巨集觀調控深入進行，國民經濟穩步著陸，房地產業也開始止跌回升。此後，國家開始嚴格控制高檔房地產專案的開發，將房地產業的發展方向引向住宅開發。此後，我國房地產市場開始步入一個理性、平穩的發展階段。
3.快速發展1996—2011
1998年國務院釋出了《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住宅建設的通知》，該檔案提出：取消住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化;調整住房投資結構，重點發展經濟適用房，並對其給予一定的政策扶持;發展住房金融;加強住房物業管理。這一檔案，明確了城鎮住房制度改革的指導思想、目標和基本原則，為我國房地產業的發展提供了明確的方向和道路。
住房制度改革的不斷深入，為房地產市場的發展提供了更為廣闊的空間，並使住宅消費成為了我國當前擴大內需、拉動經濟發展的一個新的經濟增長點。
二當前我國房地產業發展現狀
1.市場逐漸走向成熟
伴隨著國家經濟結構調整的步伐，提高第三產業在國民經濟中的比重成為了我國經濟結構調整的重點。國家因此制定完善了一系列相關的法律法規、產業政策，為房地產市場的發展提供良好的環境。另外，各種相關產業的逐漸發展成熟，以及從業人員資質考核審查體系的逐步建立，都為我國房地產業的快速健康發展打下了良好的基礎，房地產市場也在這種環境下逐步走向成熟。
同時，隨著城市土地拍賣程序的加快，政府對開發企業土地儲備管制的逐步放開，房地產業勢必走向寡頭壟斷。小的開發企業由於缺乏土地儲備且資金匱乏，將逐步退出市場;同時大房地產開發商在信用和資金方面的優勢得到確認，發展得越來越強大，這在另一方面也保證了市場上產品的質量和責任擔保。
2.個人消費成為主流
房地產市場的放開，住房實物分配製度的取消，實行住房分配貨幣化的逐步推行，大大刺激了個人購房消費的慾望。房地產市場上個人消費的比例節節攀升：1986年個人購房比例為17%;1997年，這一比例提高到64%;到2011年，全國諸多省份個人購房比例都已經超過九成。個人已經完全成為了我國房地產市場的消費主體。
3.二手房市場趨於火爆
隨著城市化程序的加快，以及大規模舊城改造工程的展開，將大量的原來有住房的城鎮居民推向了市場。這些市民手裡握有政府的補貼，他們加入市場，不僅僅刺激了新的生活社群的開發，同時也帶動了二手房的交易。同時由於城市新增外來人口的增加，也刺激了二手房市場的發展。北京、上海、廣州等城市的二手房交易量逐年大幅增長。
4.形成了以開發商為主體的住房供應體制
隨著住房商品化的發展，開發商成為主體的住房供應體制，政府主要承擔微利房及廉租房的供應，而單位則已經基本上退出了住房供應系統。開發商在政府政策引導及金融機構的支援下，依法籌集資金並投入商品房的建設和營銷，自主經營、自負盈虧、自擔風險、自求平衡、自我積累，逐漸成為房地產供應的主力。
5.商品房空置現象仍然嚴重
目前竣工面積數量和銷售面積之間的差額來看出，目前二者之間的差額在逐漸縮小，但是商品房空置現象仍然比較嚴重，分析起來主要有兩個原因：一是住宅價格大大超過了城鎮普通居民的支付能力，最龐大的普通消費群體的需求未能得到有效滿足;二是在開發過程中忽視消費者的實際需求，開發出的住宅無法滿足人們的實際生活需要。目前積壓的住宅基本上都存在設計、選址、規劃上的嚴重缺陷，面對強大的競爭對手，產品滯銷也成了自然而然的結果。
三市場定位對房地產策劃的意義
1.市場定位有利於開發商把握市場脈搏，鎖定目標市場市場定位可以使開發商及時瞭解市場狀況、消費者消費傾向、市場供需狀況、競爭對手情況，從而預測市場走勢，為企業確定今後經營方向、制定發展戰略、獲取潛在市場份額提供可靠依據。
2.市場定位有利於開發商評估市場風險與收益
面對風雲多變的市場狀況及日趨激烈的市場競爭，眾多開發企業都迫切想了解在開發過程中可能遇到的市場風險、政策風險、金融風險，以及專案收益情況。前期策劃有助於開發企業在開發前期對風險與收益做出評估，從而制定正確的開發戰略。
3.市場定位有利於房地產企業改善經營管理，提高市場競爭力目前許多房地產企業經營不善，房子蓋好了，但卻因過時而賣不出去。究其原因很大一部分就在不懂市場，不重視市場定位，在瞬息萬變的市場競爭條件下或盲目經營，或束手無策。而只有通過市場定位儘可能地去了解市場，預測市場變化規律，掌握市場行情，才能滿足市場需求，提高企業市場競爭力。
4.市場定位有利於各專業協同合作
房地產專業分工越來越細，專案開發涉及到工程、設計、營銷、物業管理等不同專業，是一個典型多專業協同合作系統工程。前期策劃的重要作用之一就是為各專業協同合作提供平臺。比如建築師根據前期策劃案能夠了解他所設計的住宅是為什麼人做的，這些人有什麼喜好和要求，便於指導其設計工作及與其他專業的溝通與交流。
四論文研究的主要內容、研究方案
1.論文研究的主要內容
1房地產專案市場定位的概念及發展。目前許多人混淆了市場定位和目標市場兩個概念，認為目標市場即市場定位。本文先從房地產、房地產業以及房地產市場的概念入手，逐步引出了房地產市場定位理論的相關內容，通過對房地產市場定位概念的界定，明確了市場定位與目標市場的關係。同時，還闡述了房地產專案市場定位的現狀，從而強調本文研究的重要性和必要性。
2.從房地產經濟學、營銷學角度對影響市場定位的經濟因素、企業經營目標、消費者、物業管理、資訊科技、政策法規等主要因素進行分析，羅列出上述因素對市場定位的影響情況，從而保證在對專案進行市場定位的過程中做到有的放矢。
3.房地產專案市場定位案例。
按照房地產專案市場定位的準則和流程，分別從專案基本情況、專案市場研究、專案市場細分、樓盤概念的匯入、目標市場以及專案市場定價等幾個方面入手，實踐證明只有對市場進行切實有效的分析研究，充分了解市場的需求情況，對市場進行科學的分析預測，同時通過了解競爭對手的情況，發現市場的空白點，並結合專案和公司的實際情況，才能為專案定好位，開發出適銷對路的樓盤，房地產企業才能在激烈的競爭環境中立於不敗之地，成為行業的領跑者。
2.論文研究方案
1通過對房地產專案市場定位概念、準則、流程的研究，找出市場定位的關鍵點，以及影響它的各個因素。
2利用對各種因素分析的成果，對具體案例專案的市場定位進行研究。
二、我國房地產專案市場定位的現狀與存在的問題一我國房地產專案市場定位的現狀市場定位與房地產結合起來在我國已有十多年了，在房地產市場營銷的過程中起到了重要作用，給市場也帶來了雙面影響。
隨著消費者生活水平的提高，人們對住宅的要求也越來越高，房地產企業的準確市場定位為創造銷售的制高點起到了決定性的作用。目前房地產業準確的市場定位推動房地產市場向前發展綜合起來主要體現在以下幾點：
1.找準細分市場
細分市場是房地產市場定位的起點，這在中小型房地產企業中體現最明顯。即使不是名牌產品所開發的房地產在市場上同樣受歡迎，這一點運用得最成功的要屬上海的建安房產。由於他把房地產市場細分為特定的客戶群—單身，這樣其單身公寓在未正式投放市場時就已經預售完畢。
2.為房地產品打造競爭性的賣點
房地產市場在競爭日趨激烈的今天，越來越多的企業注重在產品的本身和附加值上加以再定位，重申產品與眾不同的特色。比如文化定位突出商品房所蘊含的文化氛圍;智慧化定位突出小區的設施和物業管理的智慧手段;概念定位突出感性消費時代的概念營銷，潘石屹的現代城就是把SOHO定位於消費某種觀念、某種期待、某種聯想和某種榮譽，所以在開盤售樓不到一個月40億的銷售額馬上回籠。這些開發商的成功得益於能為產品創造競爭性的賣點——市場定位。
3.房地產定位模式呈動態發展
定位是一個動態的過程，它隨著市場環境的變化而變化，任何一家房地產公司不可能滿足所有消費者的需求，它只能以市場上部分的特定顧客為其服務物件，因而，它的定位模式是變化著的。如：在文獻檢索和實習過程中發現，長沙的融城苑就是最典型的一例，他首先市場定位在中高檔商品房上，但長沙當時就有好幾十家房地產公司定在同一目標市場上，因而，競爭相當激烈，在市場空隙很小的情況下，融誠苑將定位模式改變，將專案開發定位在與經濟適用住房市場上，而且偏向於中低檔房型。這一模式的改變為公司帶來了相當可觀的市場，同時也為國家推行的住房制度改革作了貢獻。
二房地產市場定位存在問題
當房地產處於賣方市場時，開發專案的定位朦朦朧朧，人們不太注意，定位的偏差對投資回報率的影響還不大，隨著市場經濟的全面展開，賣方市場變成買方市場，開發專案的定位就凸現出來，定位適當與否，直接影響營銷，影響資金回報率。當前商品房空置率很高的一個主要原因就是市場定位缺乏科學性造成的。主要體現在以下幾點：
1.產品定位不準
目前房地產市場存在著產品定位不準的現象，主要表現在：大量建設房地產的同時卻出現大量的空置房;住宅建設向大型化、高標準發展而普通實用型的住房卻並沒有得到重視。
2.重視創品牌而忽視定位前瞻性
很多的房地產企業很注意自身的品牌建設，但是往往忽視企業自身內部管理的建設。在房地產市場定位中，缺乏定位的前瞻性，導致只重視建立品牌的過程中“內力”不足，從而影響到房地產品牌的建設。
3.缺乏定位的全過程管理
市場定位過程包括從市場調研到專案立項，從產品的細分到市場營銷策略的運用。每一個過程都應該涉及到定位問題，但是由於有一些房地產企業在管理方式和經營理念上還存在著不足，因而在某個階段可能忽視定位。
4.對再定位不敏感
由於企業在發展過程中，採用有效的市場戰略，佔領市場，但是由於市場定位不準確，對企業的發展會產生較大的負面影響。因此，企業需要對市場重新定位，但是就目前狀況而言，有很多的房地產企業卻忽視了這點。
5.缺乏戰略規劃
目前，很多房地產公司普遍未能從長遠角度把握對市場的分析，沒有充分考慮市場定位的影響因素，從而不能把市場定位提升到戰略的高度來對待。營銷過程中僅僅是簡單地跟隨房地產市場競爭的潮流被動零散地運用廣告、宣傳、概念、改善服務態度等促銷手段，這與房地產公司發展要有精確定位和周密的總體策劃的要求格格不入。
三、我國房地產企業市場定位策略
一房地產專案市場定位
1.房地產專案市場定位的準則
市場定位準則被營銷學家認為是市場定位成功與否的關鍵，在定位理論發展中起著決定性的作用，歸納起來有以下四點：
1受眾導向準則
房地產專案市場定位的重心在於消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越準，定位策略就越有效。有的學者提出了消費者的五大思考模式，並分析了資訊傳播不能到達消費者的原因及無法佔據消費者心靈的根源。這一定位理論的最新研究成果告訴我們，成功的市場定位取決於兩個方面：一是專案如何將定位資訊有效地傳達到消費者腦中，二是定位資訊是否與消費者需要相吻合。也就是說，市場定位必須為消費者接收資訊的思維方式和心理需求所牽引，必須遵循受眾導向原則。
例如：有一個人要推一個“完美”的樓盤，那麼，他向工薪一族介紹時就不能只說它有多少高階豪華會所，向二次置業的人士介紹時就不能只說它不帶電梯，分攤面積少，向富豪介紹時就不能只說它有多條公交線通達市內各地。論文格式工薪家庭最關心的是管理費和分攤面積的多少;二次置業的人士多是想改善居住的環境，他們當然希望多點綠化面積和有電梯;富豪多數都不會去關心是否有公交線路到樓盤，甚至不想有公交車到達，他們只在乎環境是否優美，配套設施是否完備。如果此人能掌握每一個購房者的所思所需，投其所好，必然一矢中的。
因此，要突破資訊溝通的障礙，開啟消費者的心智之門，關鍵是要想消費者所想，要千方百計使傳播的資訊變成消費者自己想說的話，讓他在聽到專案的宣傳和參觀樓盤時感覺滿意，由此認為：這正是我所需要的，這正是為我專門設計的。只有這樣，才能讓他們產生親切感、認同感、信任感，從而接受產品，最後產生購買慾望。受眾導向原則，實質上就是如何突破傳播障礙將定位資訊進駐消費者心靈的原則，也是不斷強化消費者滿意程度的原則。
2差別化準則
廣告的空前氾濫，使得消費者每天接觸到的資訊難以數計。面對各式各樣的房地產廣告，消費者往往會不知怎樣選擇，即使看中了某個樓盤，很快又被其他更新的樓盤所吸引。市場定位就是通過各種媒體和渠道向目標市場傳達樓盤的特定資訊，使之與對手樓盤的不同之處凸現在消費者面前，從而引起消費者的注意。當目標定位所體現的差異性與消費者的需要相吻合時，你的樓盤或品牌就能留駐消費者心中。
通過對大量案例的研究，我覺得定位中的差別主要來自於以下幾個方面：
a.樓宇質量：你的樓盤選擇的用料包括建築用料和裝飾材料是否比別人更好更經久耐用?能否作出保證?
b.建築風格：你的樓盤是否符合消費者住宅時尚的追求或特別的審美要求?
c.交通：你的樓盤出入的交通是否更為方便?
d.舒適：你的樓盤的小區的綠化環境是否能讓消費者覺得更為舒適享受?
e.價格：樓盤的價格是否更為優惠?是否像樓盤本身一樣具有吸引力?
f.物業管理：樓盤以後所提供的物業管理服務是否比對手樓盤所提供的更為優質和完善?
g.升值潛力：購買了你的樓盤，究竟能給買家多少潛在利益和好處?
當然，定位中的差別因素遠遠不止這些，它還包括很多有形或無形的因素。你與對手樓盤的差別越多，你便掌握更多的定位優勢，樓盤形象也會越突出。可見，要想在消費者心中留下深刻印象，唯有一種途徑——與眾不同。
3個性化準則
樓盤與樓盤之間的某種差別，是可以經過調整經營策略和不斷努力來縮小或同化的。顧客選擇樓盤時，他們在理性上會考慮樓盤的實用性，同時他們也評估不同樓盤所表現出的個性。當樓盤表現的個性與他們的自我價值觀相吻合時，他們就會選擇該樓盤，並用該樓盤體現自己的個性。而有效個性化的各項原則，就是要符合重要性、明晰性、優越性、可溝通性、可接近性、收益性等條件。
例如：廣州奧林匹克花園，它將“體育運動”概念匯入該樓盤，給該樓盤賦予了旺盛的生命力與鮮明的個性，大大提升了樓盤的品位，一改過去那種“完善的會所+創意的房型=優秀的小區”的千篇一律的模式，使該樓盤的促銷宣傳的主題十分鮮明、突出，富有號召力，而且使促銷活動，尤其是其中的廣告、公關活動創意空間十分廣闊，以體育明星、運動會等作促銷顯得順理成章。
4動態調整準則
房地產企業是社會系統中的一個子系統，它的經營活動自然受到環境的制約。動態調整原則認為;在變化的環境中，今天處於第一的企業不能保證明天依然能站鰲頭。新的變化因素可以在轉瞬之間將一個強有力的公司推入狂瀾。因此，企業只有不斷調整自己的目標、產品領域、技術與管理等等，方能適應環境的變化。作為重要的營銷策略，定位的動態調整自然不可避免。
動態調整原則要求企業在變化的環境中，拋棄過去傳統的以靜制動，以不變應萬變的靜態定位思想，要在變化的環境中不斷調整市場定位及其策略。
2.制定競爭目標
成功的發展商總是善於制定和調整市場導向的競爭目標來適應不斷變化的環境，他們懂得如何在目標、資源、技術和機會之間尋求發展並保持平衡。競爭目標的制定有助於所有參與專案發展的員工向著同一方向努力。
1目的與動機
目的與動機對於任何一個專案都是十分必要的，它是發展商制定戰略競爭目標的主要內容之一，也是專案市場定位的前提。每個經營者都應把目的與動機提高到一種戰略高度。如果忽視了這一戰略高度，則是非常危險的。
2現狀及趨勢分析
確定了動機、目的、範圍及方法之後，接下來，就必須進行現狀及趨勢分析，以發掘潛在的問題和機會。這個階段須注意的問題，包括專案基地特性條件例如交通運輸、公共設施、產業結構等、相關法規限制例如土地法規、城市建設法規、稅務法規等、房地產市場特性例如供需狀況、產品形態、競爭情況，以及相關的財務條件例如造價、售價、融資機會及成本等，還有市場容量和潛力。我覺得只有清楚瞭解到樓盤所在區域的一切，你的樓盤的定位才會更接近消費者的心。
3明確競爭目標
競爭目標的確定應建立在對市場機會和競爭優勢的分析基礎上，而不能主觀臆斷。一個房地產專案目標可能不只一個，如利潤、銷售額、市場份額的增長等。目標的制定要協調一致，不能相互矛盾，也不能不分主次放在同等重要的水準上。同一個時期要求較高的市場份額，又要求當期最大利潤，這是不現實的;要高速增長又要最低風險，這是不可能的。
3.分析消費者心理
目標實現過程實際上是滿足目標消費者需要和慾望的過程，然而在眾多的可供選擇的樓盤中，如何讓消費者選擇你的樓盤?如何在消費者心中樹立獨一無二的形象?這就要求發展商通過市場調查瞭解消費者的需要、購買動機以及影響購買的各種因素，以便在市場定位中佔領有利的競爭地位。
任何購買行為都是由動機支配的，而動機又是由需求激發的，當消費者受到某種內部或外部的刺激後，他就開始意識到一種需求。消費者的需求是多種多樣的，因而產生的購買動機也就不一而足，而只有最強烈的購買動機才會導致購買行為。
4.選擇目標市場
市場包含著無數的消費者，因而包含著不同的、千差萬別的需求形態。任何一個樓盤，無論其規模如何，它所能滿足的也只是市場總體中十分有限的部分，而不可能全面滿足。市場中的失敗教訓，使人們逐漸認識到：與其全面出擊，不如集中力量對準一個特定的目標發動總攻。
1市場細分
所謂房地產市場細分，是指人們依據消費者的需要和慾望、購買行為和購買習慣，將房地產市場整體分為若干具有相似需求和慾望的房地產消費者群的市場分類過程，其中每個消費者群即為一細分市場。發展商通過市場調查和市場細分將會發現尚未被滿足的顧客群體，如果發展商能夠根據這一顧客群體的需求特徵設計出獨具特色的樓盤，將會獲得巨大的成功。不同的消費者由於年齡、性別、收入、家庭人口、居住地區、生活習慣等因素的影響有著不同的慾望和需求。市場細分實際上就是將異質市場劃分成若干同質市場的過程。成功的市場細分意味著企業在明確的細分市場上滿足現有顧客和潛在顧客的某種需求。
2選擇目標市場
房地產市場細分有很多方法，但不是所有的市場細分都是有效的。而使用的細分變數越多，分出的子市場也就越精確，當然所包含的消費者也就越少，開發商要付出更多的代價。究竟多大的細分市場最為有效，要看劃分出的目標市場是否符合以下原則：
a.可衡量性：即細分市場的購買力和規模大小可以被測量出來;b.可進入性：即細分市場的容量能夠保證企業獲得足夠的經濟效益;c.可盈利性：指房地產經營企業所選定的細分市場的規模足以使本企業有利可圖;d.易反應性：指細分市場必須在市場營銷組合變動的反應方面呈現出差異。以上四個標準僅僅是滿足了企業選擇的基本條件，除此之外，企業還要分析評估細分市場，看它是否最適合自己。
如果細分市場正符合開發商的目標，開發商就會決定其是否擁有在此細分市場成功所需的實力。每一個細分市場都有一些成功的要素，當缺乏或無法即刻獲得競爭優勢，則不宜介入這一市場。無論怎樣，市場細分及目標市場選擇作為企業營銷戰略的核心組成部分無疑為企業尋找機會、建立優勢創造了條件，因此，它的重要性已經越來越受到企業的重視。
5.明確競爭優勢
市場細分後選擇目標市場，還必須瞭解競爭對手的情況。俗話說：“知己知彼，百戰不殆。”發展商必須經常將其定位、產品、價格和促銷手法與其他對手樓盤相比較，通過這種方法，可以找出其競爭優勢和不足之處，從而在消費者心中確定其優勢。同時，也利於當對手發起攻勢時，可及時作出有效措施。
1識別你的競爭對手
發展商在瞭解自己樓盤優劣的同時，也應該全面、充分地掌握競爭對手樓盤的優勢和劣勢，這樣才可在制訂營銷策略時做到收放自如，讓自己的專案在激烈的市場競爭中脫穎而出。而且在進行此類分析時往往只注重正在發展的專案。其實，分析潛在專案往往更重要，因為當你的專案推出時，這些潛在者就可能成了真正的競爭者。這其中，分析競爭對手是為了進行鍼對性比較。營銷的關鍵是揚長避短，只有通過比較才能把“長”與“短”清清楚楚地搞明白。分析暢銷樓盤則主要是為了借鑑和學習，看一看哪些方法是對自己有幫助的。
2從比較中建立競爭優勢
對市場可能的和潛在的競爭對手進行深入的透析，接下來的工作便是在與競爭對手比較的過程中建立自己的優勢，以尋找佔領該市場的最佳立足點。開發商要對自己的能力有一個正確的評估，然後與競爭對手加以比較，找出兩者的差距，發現企業現有能力存在的問題，明確企業的優勢和劣勢。企業要與競爭對手正面交鋒，我覺得應具備下列優勢之一：
a.資源優勢。包括人力、物力、財力等，如果開發商能以較少的成本獲得較佳的資源，無疑具備了供應上的優勢。例如上市房地產公司具有融資優勢等。
b.規模優勢。由於開發商生產經營規模較大，開發商的費用成本分攤下去可以導致銷售費用率明顯降低。
c.產品優勢。樓盤的建築質量、建築風格、小區環境和配套設施等能滿足消費者的多層次需求，則其產品優勢較為明顯。
d.品牌優勢。若開發商品牌知名度高，聲譽良好，其產品就更易被消費者接受，開發商還能利用該品牌成功擴充套件到其他市場。
我覺得上面所述各種優勢，開發商無需也不可能面面俱到，只要有其中一方面的勝人之處，就可以從這裡下手，進行定位。開發商以其鮮明化的特徵吸引了不同需求的消費者，又避免了同業的正面競爭，這正是明確開發商的目的所在。
6.尋找最佳切入點
當發展商選準了細分市場，明確了自身競爭優勢之後，使用你的優勢與消費者的需求結合起來，轉化為消費者的正吸引力，這就是市場定位，但這也要講究策略。
1先入為主策略
先入為主策略是指當發展商找到一個全新的目標市場後，即趁熱打鐵，搶先確立自己產品的領導地位，使後來者只能步其後塵。問題是發展商如何從消費者的心理出發，推出新產品第一的概念。如果僅從新概念樓盤的特性出發，沒有找準消費者的心理空間，即使先入也無法為主。因此，發展商要在顧客剛剛意識到，或者還沒有清醒的認識到的時候，第一個把你的樓盤形象推到他們面前。
2空隙卡入策略
如果消費者的心智已經被先入者的品牌佔領，那麼跟進者的模仿永遠只能是次要的地位，並不能產生積極的反響。顯然，要取得成功，必須另闢捷徑，也就是要在領導者的心智空間尋找一個新的空位。空隙卡入策略就是要在領導者品牌忽略的市場空隙，通過創造思維運用，從而佔領消費者心智的定位方法。
二房地產專案產品定位策略
房地產專案產品定位是指在深入市場調研與專案準確定位的基礎上，根據市場需求發展趨勢、規劃設計管理要求以及地形條件的約束，在同時滿足企業利益、顧客利益、社會利益的前提下，進一步研究專案本身應該具備什麼樣的屬性，研究建築應該具備的功能、空間結構和佈局形式，為後續建築設計提供依據。
1.產品定位策劃的意義
傳統房地產開發過程是首先由業主投資方根據城市總體規劃確立建設專案並上報主管部門立項，建築師按照業主的設計委託書進行設計，而後由施工單位進行建設施工，最後付諸使用投資活動是由業主單方面進行的，建築師在規劃立項的基礎上，接受了任務委託書後進行具體設計，而施工單位則只是按設計圖紙進行施工。這是一個單向的流程，沒有市場的環節，也就不能保證設計出來的產品滿足於市場的需要，因而需要增加一個獨立的環節，來研究市場需求，根據市場需求，研究設計依據，這就是產品定位策劃。可見，在房地產專案開發前期策劃過程中，業主應在委託設計前，首先委託前期策劃專家，在市場定位的基礎上進行產品定位策劃的研究。以求得設計階段的理論依據。
2.產品定位策劃的內容和流程
房地產產品定位策劃的主要內容包括提煉產品的主題概念和構思體現專案主題概念的規劃設計方案這兩個方面。
1專案主題概念的提煉
房地產專案的主題概念，是專案集中表達的特殊優勢和獨特思想，是發展商倡導的某種生活方式。特殊優勢是客觀具備的有利條件，其中有些是一目瞭然的，無需過分強調，本身就有吸引力，如區位、地段、交通、環境等;有些則是潛在的，要通過反覆調研、考察、分析，才逐步明瞭;而發展、昭示並且淋漓盡致地渲染和表達這些潛在優勢，往往會使專案獨具特色。獨特思想是主觀創造的特殊概念個性，通過主動營造某種主題氛圍，激發人們對特定生活意向的聯想，使居住的物質環境變得人性化、親情化。
a.專案主題概念提煉的必要性。專案主題概念提煉的必要性主要表現在以下幾個方面：
生活方式的轉變。以前買房只僅為居住和使用，注重物質的較多，現在情況則大不相同，人們除了購買房屋外，一個重要方面是購買生活和工作方式;專案主題概念是樓盤的生命與靈魂。鋼筋構成的房屋的“硬體”部分，樓盤添加了主題概念後，等於賦予了樓盤的生命與活力，即“軟體”部分;滿足了消費者個性化追求。“物以類聚，人以群分”在地產中十分明顯，選擇什麼樣群體為伴是消費者自覺不自覺考慮的因素;產品差異化的需求。房地產市場競爭日趨激烈，開發的樓盤層出不窮，為了讓消費者更好地瞭解自己的樓盤，必須要花很大力氣進行樓盤的主題概念的分析推敲，以尋求差異化優勢。
b.專案主題概念提煉的基本要求
運用創新或獨到的思想理念;主題概念提煉要取得較好的策劃效果，在創新的策劃思想理念指導下是分不開的。房地產專案開發理念日新月異，各種新思想、新觀念、新理念層出不窮，策劃人要深刻領會這些理念的精髓，把握它們的實質，靈活地運用到產品定位策劃實踐中去。運用這些新理念的同時，還要進行篩選，把帶有獨到的思想理念運用好。
要領先引導消費者的需求;主題概念提煉不但要滿足消費者的需求，而且還要引領消費者的需求。這是因為主題概念提煉總是走在市場的最前面，發現市場的潛在需求，為專案開發成功做好思想準備。當前，在激烈競爭的市場環境下，部分發展商已不再被動地迎合消費者的口味，而是努力引導市場，創造超越現有的生活需求，將自身對居住文化的理解和獨特的審美品味融入房地產專案中，形成風格獨特、個性鮮明的“明星樓盤”,有些甚至因其過於前衛的風格而被入歸於“異類”.像用“音樂”概念作為專案的主題，真是有點不可想象。在引領消費者需求的同時，還要注重體現專案獨特的功能需求，增加度身定做的空間和相應的設施，在開發理念和設計細節等各方面更深層次地體現“以人為本”的思想。
要善於挖掘專案的文化科技內涵;隨著科技的發展，運用各種科技概念來提煉主題概念也為數不少，使專案呈現更加個性化的特色。在生態住宅、因特網、智慧化、新科技、新材料的使用等方面，較之以往有更深層次的內涵挖掘。策劃人要善於挖掘專案的文化科技內涵，使專案的民族文化精髓和科技文化理念融為一體，比翼雙飛。
要十分注重建築設計的理念創新;建築設計理念的策劃創新，不僅僅是發展商塑造產品個性特徵、營造獨特生活氛圍的有利手段，同時也具有繁榮建築創作、促進建築文化、改善城市景觀的良好社會效益。我們知道，建築設計是產品定型的主要階段，這個階段的建築造型、建築風格。建築規劃、平面佈局以及立面效果等，很大方面影響專案的個性化和差異化。如果在這個階段沒有把握好，在施工建設的時候要修改是相當困難的，即使不計較金錢，那也很費時費力。因此，在建築設計階段就要考慮好建築設計理念和策劃創新問題，使產品跟上時代的要求。
要把握好主題概念的整合和推廣;有了獨特、富於個性的策劃主題後，怎麼把它整合推廣好也是一個不可忽視的問題。主題概念就像一條主線，把專案分割槽分期推出的產品珍珠串成一條項鍊;主題概念就是一箇中心，專案開發的各個環節均圍繞這一中心完成;主題概念還是一種說法，整個專案的構成、功能、風格、形象等均通過它得到合理的深入人心的闡述。因此，整合和推廣好主題概念就顯得格外重要。
3.構思專案規劃設計方案
主題概念是房地產專案的靈魂，但是主題概念的表現首先是通過規劃設計來進行的，其實現途徑主要從專案的大局規劃擴充套件到細部設計，最終體現在具體的設施上。專案的規劃設計的主要內容包括產品的總體規劃、產品的建設設計、產品景觀設計、產品的交通設計和配套設計等內容。
1產品的總體規劃。高水平的規劃設計，是提高房地產產品的品位和受消費者歡迎的前提，許多的優秀專案都在規劃設計上下足了工夫，當然最終也得到了消費者的認同和追捧。
2豎向規劃。豎向規劃的內容，豎向規劃的主要內容是建築物空間層次感、輪廓線、天際線、景觀豎向規劃等。
3產品景觀規劃的要求
景觀規劃應充分考慮其平面、豎向、季節、種類的協調搭配;景觀規劃應注重空間層次的合理性，按集中與分散相結合的原則科學地佈置中心公園、分割槽主題公園、組團綠化、宅邊綠化和路邊綠化;應發展立體綠化，營造空中景觀;景觀規劃應注重山、水、林、文多元素的融洽，強調美、靜、淨、潔，創造園林化、生態化、美觀化、人文化的住區;景觀規劃應強調“常年葉綠，四季花開;開門見綠，推窗見景;雨不見泥，風不起塵;空氣清新，賞心悅目;文化濃郁，人文薈粹”;景觀規劃應堅持自然景觀與人造景觀相結合，堅持山水園林景觀與康體娛樂設施相融合，方便鄰里交往與人際溝通;景觀規劃應注意適用性、觀賞性與經濟性的結合，應合理控制成本，降低居民負擔。
4產品交通規劃設計的要求
應方便居民出行、滿足消防救護需要、確保住區的安寧，保證道路通達、安全、方便;道路系統應分級明顯、架構清楚，既要與城市公共系統銜接，又要避免城市公交道路橫穿而過;應儘可能做到人車分流，應避免機動車道直接進入住區，有條件的地方應做到人車直接入戶;停車位設定應數量合適、設定合理，有利於優化環境、節約用地，減少對居民的空氣汙染、噪音干擾。
機電裝置配置;供水系統;供配電系統;排汙系統;供暖系統;供冷系統;電梯系統;消防系統;中央監控系統;智慧化系統;煤氣洩漏探測系統;室內電器自動控制和防火系統;電子巡更系統;室外攝像監控系統;車輛出入管理系統;路燈自動控制系統;物業管理自動控制系統;社群綜合資訊服務系統;生活服務設施;體育娛樂設施;交通設施等等。
五、結論
本文從介紹房地產專案市場定位的概念及其發展入手，詳細的闡述了房地產專案市場定位的準則和流程，並在此基礎上通過對市場定位的研究，達到了以下研究成果：
1.澄清了房地產專案市場定位不是對具體專案作實質性的改變，而是對市場的發現。也就是說定位不在定位物件本身，而是在消費者的心底，是在消費者的大腦中佔據一個合適的位置，一旦這個位置確立起來，就會使人們在需要解決某一特定需求或其他問題時，首先考慮某一定位於此的事物。
2.通過對房地產專案市場定位準則和流程的研究，使得在房地產專案市場定位的制定過程中更科學化和程式化，從而保證所作的市場定位科學、有效和準確。
3.本文對具體的成功案例進行研究，形象的反應了市場定位在專案開發過程中的重要性，從而能夠引起更多的房地產企業對市場定位的重視，向市場提供更多的適銷對路的樓盤，這對降低房地產專案的空置率以及房地產行業的健康發展都有著重要的指導意義。
地產專案是一種投資大、開發週期長、不確定因素多的產品，開發風險很大，一個專案的失敗往往就會導致整個企業的崩潰。因此，在房地產界，越來越多的企業開始重視房地產策劃，尤其是前期定位策劃，用以提高決策準確性，規避風險。
隨著我國市場體系的不斷完善和成熟，房地產前期定位策劃將會得到越來越快速的發展，社會、企業、消費者也會越來越認同房地產前期定位策劃。筆者希望能以此文為契機，面對房地產前期定位策劃的初步研究和探討，為我國房地產策劃的健康發展做出自己微薄的貢獻。企業戰略論文相關文章：