房地產管理方面的論文參考

　　在現實生活中,房地產管理的地位與作用是非常重要的,尤其是對於一個國家經濟的發展具有極其重要的作用。下文是小編為大家整理的關於的範文，歡迎大家閱讀參考!

　　篇1

　　淺談房地產專案管理

　　【摘 要】專案管理現代化，是房地產企業專案管理人員面臨的一個問題。專案管理是解決專案開發過程中的問題，達到進度、安全、質量及成本有效控制。本文主要對專案管理中遇到的問題及控制進行探討。

　　【關鍵詞】房地產;專案管理

　　一、專案管理中的四大控制：

　　一安全控制

　　安全第一，因此，安全文明的資金，一定要做到位。形成存在不安全因素不生產的現象，把好安全生產關。

　　二進度控制

　　進度編排要科學高效、符合客觀實際。施工組織和材料供應都要滿足進度要求。同時建設單位、施工單位和監理單位要對進度控制採取強有力的督促措施和執行手段，做到日事日清。進度例會一定要定期召開，隨時處理和解決施工過程中出現的問題，並千方百計的予以協調解決，不可拖延，杜絕推諉扯皮的現象。

　　三質量控制

　　施工質量的影響因素主要有人、材料、機械、方法及環境等五大方面。質量控制關鍵要抓住參與施工的決策者、管理者和執行者，他們是質量保障體系的命脈所在。也就是說，好的施工質量需要好的施工組織作保障，也體現了管理要以人為本的理念。而材料、工程機械和施工工藝等可以在施工前予以明確。

　　四成本控制

　　工程費用由直接費、間接費、利潤和稅金組成。如果工程採取固定總價合同，做到了工程內容和任務明確，業主的要求和條件清晰，合同總價一次性包死，固定不變。這樣，成本控制也就簡單多了，關鍵是最大限度控制好工程變更的審批流程，儘量做到先審批變更，後施工。重點控制好各項稅費，利用好房地產開發的各項優惠政策，做到合理納稅。

　　二、基於上述四大控制目標，結合多年來實際專案管理的經驗，我有如下兩個心得：

　　一務必重視溝通協調

　　專案開發建設過程中，由於涉及的分包單位、工序繁多，難免產生各種各樣的矛盾，作為專案管理者來說，處理這些矛盾是第一要務，而良好的溝通協調途徑和方法則是法寶利器。專案管理者務必選擇好各自的管理層級、溝通物件、溝通方法，建立起“有效”溝通，以能實際解決問題為目標。切莫把例會、聯絡單等溝通形式僵化、表面化、形式化，以為聯絡順暢，實則溝通不力。

　　二綜合效益最大化

　　房地產開發企業的根本目的是提高經濟效益和改善社會效益，因此要克服單純的“以施工進度論英雄”的片面看法，利用先進的管理措施保證施工質量和施工安全，降低工程造價，使效益最大化。儘量著眼於專案的全壽命週期，以一定的計劃性措施指導實際施工，減少使用階段的拆改維修等，使綜合效益最大化。

　　三、專案管理具體控制要點

　　一建立完善的管理體系

　　專案的管理體系是為完成建築工程的施工任務而建立並執行的、使工程專案的施工更加協調、有序地進行，並最終取得成功的管理體系。根據施工的特點，在專案開發建設之前做好施工質量、安全、文明施工等幾大管理體系的建立。安排現場管理能力強、溝通協調能力強、工作責任心強、專業技術水平高、經驗豐富的人員組建完善的管理團隊，重點解決施工過程中遇到的技術難點和施工組織問題，並嚴格控制施工質量。明確各自的工作職責，設計比較完備的管理工作流程，明確規定專案中正式溝通方式、渠適和時間，使大家按程式、按規則辦事。

　　二做好建築工程專案管理規劃

　　認真做好專案管理規劃大綱和施工專案管理實施規劃。制定專案管理規劃大綱的過程中進一步梳理專案管理目標和組織形式，明確資訊流轉和溝通渠道，對專案開展過程中的重大風險進行預測分析。編制實施規劃過程中則細化組織方案、技術方案、進度計劃、質量計劃、成本計劃、資訊管理計劃、風險管理計劃等。制定施工專案管理目標，規劃實施專案目標的組織、程式和方法，落實責任。並且也將此作為專案經理部的考核依據之一，提高參建員工的工作效率。

　　三工程進度動態管理控制

　　在施工進行前，應當編寫施工的總體進度計劃。在施工的全面實施前，建築施工單位必須進行全面的專案評估，並制定合理的、可行的、科學的工程進度計劃。在制定進度計劃的時候一定將資源與進度相結合，而不是固化的幾個時間節點。這就要求管理人員在充分了解圖紙的基礎上，再根據工期計劃、施工工種的工藝差異、裝置材料儲運、勞動力安排等條件編制施工進度計劃，並且在編制後徵求土建、安裝等主要施工單位的意見，最終達成共識。在實際管理控制中，把進度計劃作為控制總控檔案，來指導工料機的調配;同樣，在工料機的調配出現問題時，也及時反映到工程進度計劃中去，從總體進度計劃的角度做相應調節。

　　四在建築材料上進行嚴格的控制

　　凡是在建築工程上應用到的材料、配件、裝置等等，都必須嚴格的按照設計要求標準進行，在採購、檢查、運輸和使用等方面都要嚴格的把握質量，確保在進入施工場地的材料都是經得起考驗的。第一、要注重採購人員的政治素質和質量鑑定水平，在人員選用過程中必須選擇有一定的專業知識和對事業有責任心的人員來進行此項工作;第二、在資訊掌握方面，必須選擇國家認證以及有著一定技術和資金的廠家進行合作。因為，從目前來看，我國的建材市場產品的質量是參差不齊的，在建材以及配件、裝置選擇的過程中，要注重質量監控，必須保證材料的質量，只有這樣，才能確保檢測報告的有效真實性。第三、建立企業供應商資訊庫，使用集團採購優勢將供貨質量好、信譽優、資金實力強的企業納入資訊庫，優先選擇資訊庫中的廠家，減少人為選擇的不定因素。

　　五加大資訊科技的應用力度

　　近年來，隨著科學技術水平特別是網路和電子化辦公程度的不斷提高，極大的提高了各行業管理水平。在資訊化時代到來的今天，資訊科技的應用範圍日益擴大，其優越性在各個領域中都獲得了充分體現，建築施工技術管理也是眾多獲益者之一。目前很多大型房地產開發企業、施工總承包單位都建立了諸如經濟法律管理業務應用系統，OA系統，ERP系統，財務管控系統等，做到了全過程的無紙化辦公和實施管控，不但提高了日常工作的辦事效率，也控制了施工管理過程中的人為因素造成的不良影響。在實際的現場施工管理過程中，也可以使用諸如Project，P3，Open plan等進度管理軟體，準確給出施工全過程的邏輯關係，這有助於提高施工的預見性，合理利用自由時間，從而能夠顯著提高管理人員對工程施工管理的成效，縮短工期。此外，資訊科技的應用還可以進一步加強檔案管理，使合同建檔、歸檔以及分類等工作流程變得更加簡單、快捷，這不僅為企業節省了大量的人力、財力和物力，而且還可以使合同管理工作更為全面、細緻，同時大量的管理經驗也在資料的不斷積累過程中得以繼承。

　　六注重環境保護，減少環境汙染

　　建築業在推動經濟發展、改善人民生活的同時，其在生產活動中產生的大量汙染物也嚴重影響了廣大群眾的生活質量。在環境總體汙染中，與建築業有關的環境汙染所佔比例相當大，包括噪聲汙染、水汙染、空氣汙染、固體垃圾汙染、光汙染以及化學汙染等。因此房地產專案務必做好開發立項之初的環境影響評價，分析開發過程中所可能產生的各類環境問題，落實防治費用和措施。在其過程中建立行之有效的環境管理體系，創新採用環保新技術新工藝，開展環保培訓，施工現場加強自查自管，自覺接受社會監督，密切關注施工過程中的汙染源，妥善處理生產垃圾。

　　四、結束語

　　隨著中國社會經濟體制改革的深入，加入WTO後與國際慣例接軌步伐的不斷加快，專案管理的重要性被越來越多的中國企業及組織所認識。企業決策者開始認識到運用專案管理知識，工具和技術可以為他們大大減少專案的盲目性，減少專案開發中種種失誤帶來的損失。對於這門學科本文自然無法詳述，僅僅就工作中的幾點體會加以總結希望與其他從事房地產開發專案管理的同志共同研究，從而促進房地產建築行業的良性發展，為我國建築事業做出更多的貢獻。

　　參考文獻：

　　[1]成虎.工程專案管理第二版[M].北京：中國建築工業出版社，2009.

　　[2]李健全.論如何加強工程施工技術管理[J].吐魯番科技，2011，2.

　　[3]龐增勇.建築工程施工技術管理的探討[J].科技資訊，2009，7.

　　篇2

　　淺談房地產投資管理

　　【摘要】房地產產業是資金密集型產業，因此嚴格控制房地產專案的投資狀況，對確保投資專案的效益具有非常重要的意義。本文通過對房地產專案投資影響因素的分析，指出在房地產專案投資管理中，應加以控制與管理的幾個方面。

　　【關鍵詞】房地產投資;專案投資;控制與管理

　　房地產產業是現代國民經濟中的一個重要行業，是從事房地產投資、開發、經營、物業管理和房屋中介服務的產業部門的總稱。包括土地開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。

　　1 房地產專案投資影響因素

　　房地產專案各項費用的構成複雜，變化因素多，不確定性大，依據目的型別不同而有相當大的差距。對於一般房地產專案而言，其投資費用由開發成本和開發費用構成。專案投資的影響因素很多，就房地產專案而言，有以下幾個方面：

　　1.1 專案的方案策劃和規劃設計

　　專案方案策劃及規劃設計直接決定了房地產專案的規模、性質、市場定位、建築風格、建設標準及其他方針政策，是決定專案投資額度的關鍵。對專案投資影響最大的因素莫過於施工圖設計之前的策劃工作。

　　1.2 資源消耗總量及其價格

　　投資專案要控制好整個專案消耗、佔用資源的數量和價格兩個要素。在資源消耗和價格兩個要素中，資源消耗與佔用數量起決定作用，資源價格次之。因為前者是內部因素，由內部條件決定，並且相對可控。而資源價格是外部因素，是相對不可控的。

　　1.3 專案工期

　　在專案實踐的過程中，各項活動消耗或佔用的資源都在一定地點或一定期間內發生。所以專案投資的多少與工期的長短有直接的關係，並且隨著工期的變化而發生變化。這種相關與變化的原因在於專案所消耗的人力、材料、裝置等資源都有自己的時間價值。這種資金的時間價值既是構成專案投資的主要因素，又是造成專案投資變動的主要因素。

　　1.4 專案規模

　　房地產專案的投資根本上由該專案的規模決定。從廣度上看，房地產專案的規模越大，投資成本就會越大。相反，規模越小，投資成本就越小。從深度上看，房地產專案所需完成的任務越複雜，其投資成本果然越大，任務越簡單，成本就越低。

　　1.5 專案質量

　　專案的質量是專案能滿足住戶或業主需求的質量特性與標準。它在專案的實現過程中通過質量的檢查與保障工作以及質量失控的補救工作兩個方面來展開。

　　因而，要實現對房地產專案投資的科學控制，還必須開展對專案資源的消耗量、價格、工期、質量和規模等要素的整合控制。下面就以上幾個因素論述在房地產專案投資管理過程中應注意的幾個方面。

　　2 房地產專案投資管理中的重點

　　2.1 加強人才管理和用人機制

　　人才是企業的中流砥柱，更是從事經營和管理活動的團隊中最重要的資源。近年來，雖然我國加大了對人才的培養和重視程度，但在一些機構企業中，對人才的理解和運用還存在不少片面認識，導致了人才流逝和浪費。有的企業在用人方面僅以文憑作參考，認為高文憑就有很強的能力;有的企業在重要的崗位上安置的都是自己的親信，認為只有自己的親人才靠得住;有的企業到處挖人，認為將別人的優秀人才採用引誘的辦法引入，才能幫助企業發展……大量例項證明，這樣的人才觀是侷限的，是很危險的。不同的人才所需的生存條件不同，並且企業在不同時期需要的人才型別是不同的，只有根據企業的自身實際情況來選擇人才，才能物盡其用人盡其才。同時，企業應加強對人才的規劃和培養，才有利於企業長期發展。

　　2.2 科技創新，搞好產品研發工作

　　沒有疲軟的市場，只有疲軟的產品。當今的市場瞬息萬變，快速發展的經濟和技術，不斷變化的客戶需求，這些都要求企業要不斷創新，做出自己的特點和優勢。如何確立一個既有自己鮮明特色、又能不斷創新和發展的樓盤品牌形象，是許多房產企業都要碰到的難題。

　　上海陸家嘴集團就是在這種思索中找到自己答案的。陸家嘴花園一期的設計方案，是上海市版權局受理並通過的第一例住宅小區設計方案的作品登記。一期的成功給二期帶來了不小壓力。是延續一期的主題，還是提出一種新的風格。最後集團選擇了在延續一期形象的同時，在營造生活情趣和文化韻味上下大力氣，一改一期過於強調氣勢、缺乏生活氣息的弱點，對陸家花園的品牌進行了創新和發展，從而較好的解決了維護品牌形象和堅持品牌創新之間的矛盾。

　　2.3 注重專案投資的執行管理

　　2.3.1 做好專案投資預算系統工作及投資管理工作

　　房地產業涉及的工作面廣，系統性強。因此，每個涉及到的部分都需要完整和較準確的預算，並系統地將該預算送往相應的部門，由相關部門根據預算做出各自的執行計劃，並在這一過程中採用嚴格的獎罰措施。

　　2.3.2 通過不同方式安排好資金

　　資本市場的優勢在於資本運作，要把“雞蛋”放在不同的“籃子”裡。合理運用社會資本，多渠道、多方位、多角度利用好資本市場。掌握好自有資產的數量和質量，把固定的資產運作起來，使之成為資本得到廣泛運用。

　　2.3.3 運用營銷手段提升地產價值

　　營銷作為企業投資的收尾階段，是對投資決策的檢驗和評價，是產業經營的最終落足點。營銷工作最重要的因素是營銷人員，要在營銷團隊建設上下功夫，多元化選擇人才、培養人才、安置人才。相信在周密的營銷計劃下，營銷工作將為最後的地產收益加分不少。

　　2.4 加強人性化的市場服務

　　如果樓盤的質量和視覺效果是地產專案的硬體設施，那麼人性化的市場服務就是它的軟體配備。消費者需要的不僅僅是過硬的樓盤質量、良好的視覺感受，更有情感上的需求。要滿足業主的這一需求，就要在人性化的市場服務上下功夫。這就需要一支專業的隊伍，在正確的服務宗旨下，切實為顧客著想和服務，這也是品牌經營的必要條件。

　　2.5 堅持可持續發展戰略

　　企業投資的目的是為了盈利，但不應急功近利。企業的口碑和業主的好評是企業長期發展的要求。在樓盤的硬體設施上，切不可偷工減料，要保證質量。在商品房的價位上可以適當放低些，走共贏的市場道路，讓社會了解企業，讓顧客認識企業，讓業主認同企業。

　　3 對我國房地產業發展前景的展望

　　3.1 當前我國經濟保持較高增長、低膨脹的良好勢頭為房地產業發展提供良好的環境

　　經濟的快速發展必然對住房、辦公樓、商業用房的需求量增大，為房地產業的發展提供更多空間;同時，房地產業的協調運作又促進了國民經濟的發展。我國的房地產業總產值佔國民生產總值的3%，而在發達國家這一指標已達到8%~10%。由此可見，我國房地產業發展的潛力還很大。

　　3.2 我國城市化程序的加快要求房地產業不斷髮展

　　我國現今的城市化水平還很低，城市人口僅佔全國人口的30%，而世界平均水平已達到50%，發達國家則更高。因此，我國的城市化道路還有很長一段要走。城市化的發展要求城市土地供給、住房、辦公樓、商業房等不斷增加，伴隨鄉村城市化的加快，必將為房地產業的發展提供巨大空間。

　　3.3 房地產業的持續發展是我國產業結構升級的要求

　　產業結構的演變規律是第三產業比重加大，第一產業和第二產業比重逐漸減小。我國經濟已由短缺型向相對過剩型、由賣方市場向買方市場過渡，實施產業結構調整，尋找新的經濟增長點是我國改革的必由之路。作為第三產業的重要組成部分的房地產業，是國民經濟的先導性產業和基礎性產業，與其他產業關聯度高、產業鏈長，是公認的國民經濟新的增長點。目前，我國第三產業產值僅佔國民生產總值的30%，而中高等收入國家的這一比重高達50%~60%。

　　4 小結

　　近年來，政府對房地產業發展出臺了一系列的巨集觀調控政策，從各個方面引導和扶植房地產業的發展，對房地產業的投資管理提出了新的要求。房地產商應立足於國家政策，積極對管理措施作出調整，使房地產業更加繁榮。

　　參考資料：

　　[1]譚術魁.房地產管理學[M].上海：復旦大學出版社，2006.12

　　[2]潘蜀健.房地產專案控制[M].北京：中國建築工業出版社, 2004

　　[3]莫天全.中國房地產百強企業成功案例[M].北京：中國大地出版社, 2004.11

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