查租賃合同中轉租和轉讓的區別

　　房屋轉租與承租權轉讓，是房屋租賃關係變動和流轉的兩種典型方式，但兩者無論是在法律性質上、還是在實務操作中，都存在很大的差異，投資者一定要事先弄明白。

　　轉租和轉讓有什麼區別嗎

　　法律關係的區別

　　從法律關係構成來看，房屋轉租是指承租人在租賃期間，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，由承租人作為轉租的出租人***俗稱“二房東”***與第三人***即轉租的承租人，俗稱“三房東“***簽訂轉租合同。如此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關係，即房屋產權人***俗稱“大房東”***與二房東的本租合同，以及二房東與三房東的轉租合同，二房東因此扮演了雙重角色，他既要以承租人的身份履行與大房東之間的本租合同，又要以出租人的身份履行與三房東之間的轉租合同。

　　承租權轉讓則是指承租人在租賃期間，將房屋承租權轉讓給第三人，即二房東與大房東的本租合同解除，二房東由此退出租賃關係，轉而由受讓承租權的第三人與大房東建立新的租賃合同關係。

　　合同的附隨性

　　轉租中，轉租合同對於本租合同具有附隨性，具體表現在：

　　1、房屋轉租期間，本租合同發生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更;

　　2、房屋轉租期間，本租合同解除的，轉租合同應當隨之解除;

　　3、轉租合同約定的租期較後時限，不得超過本租合同中約定的較後租期。而承租權轉讓後，由於二房東退出本租合同，第三人與大房東建立租賃關係時，可以不受已經終止的本租合同的約束，重新設定雙方的權利義務關係。

　　從未取得書面同意的法律後果的區別

　　從違反上述前提條件***即二房東沒有取得大房東的書面同意***的法律後果來看，轉租中，大房東可以直接解除與二房東之間的本租合同;而承租權轉讓中，大房東只有權宣告二房東將承租權轉讓給第三人的行為無效，但無權以此為由解除他與二房東之間的本租合同。

　　法律行為有效前提條件的區別

　　從法律行為有效的前提條件來看，二房東無論是轉租房屋，還是轉讓房屋的承租權，均需取得大房東的書面同意，但在書面同意的表現形式上略有不同。轉租中一般有兩種形式，一是在本租合同中已經約定了二房東可以轉租的條款，二是大房東在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權轉讓在法律性質上屬於合同一方***二房東***對於合同權利、義務的概括轉讓，通常不會在合同中先行約定，只能另行取得大房東出具的同意書。

　　轉租與租賃轉讓有什麼區別

　　1、兩者的標的不同

　　前者的標的是租賃物，後者的標的是租賃權。房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。而房屋租賃權轉讓首先是一種權利的轉讓，針對的是房屋的租賃權。

　　2、兩者的取得方法不同

　　前者為設定的取得，後者為轉移的取得。房屋轉租是轉租人在租賃物上再度設定了一個新的租賃權，轉租人與被轉租人之間成立新的租賃契約。房屋租賃權轉讓是將原房屋租賃權讓與給受讓人，並沒有設立一個新的租賃權，轉讓人與受讓人之間成立的是一個轉讓契約而非租賃契約。

　　3、兩者實現的手段不一樣

　　4、兩者產生的法律後果不同

　　前者房屋的租賃權仍屬於原來的承租人***轉租人***，後者房屋的租賃權屬於受讓人。由於房屋轉租並沒有消滅原租賃合同，所以轉租合同生效後，轉租人享有並承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，並且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務。而對於房屋租賃權轉讓，原承租人承擔的原租賃合同規定的承租人的義務則隨著其租賃權的消滅而消滅。

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