房地產行業相關的論文
從事房地產行業的人員也少不了接觸過撰寫房地產相關的論文,而房地產論文有哪些呢?下面是小編整理的一些關於的相關資料。供你參考。
產行業相關的論文一
一、前言
房地產行業作為國民經濟的重要支柱型行業，在國民經濟發展中起著非常重要的作用。房地產企業的發展關係行業的興衰。房地產市場受到政府調控風險較大，尤其是一些出於投機目的沒有找準市場定位和缺乏自身優勢的中小房地產企業，在我國市場經濟的發展體系中起步較晚，融資體系不完善。整體而言，中小房地產企業融資方式較為單一，沒有足夠重視融資效率，特別是一些現金流控制能力相對弱則更為明顯，存在較為明顯的融資困境。因此，為中小房地產企業尋求合適的融資對策，走出融資困境很有必要，也迫在眉睫。
二、中小型房地產企業的融資現狀
近幾年，國家採取了從緊的金融政策，從嚴信貸標準、提高貸款利率和上調銀行的法定存款準備金率，多管齊下，收緊“銀根”，這無疑給房地產企業增加了融資難度和壓力，尤其是給中小型房地產企業帶來了強大的政策衝擊。就當前的情況來看，中小型房地產企業面臨著抵押貸款難、金融機構放款難等融資現狀。因為中小型房地產企業抵押貸款面臨著貸款條件苛刻，貸款資金有限。再加上很多中小企業難以達到銀行的放款條件，融到資金是難上加難。另外的融資渠道方面，大型房企憑藉其資金實力和信譽，可以通過上市、發行債券來進行融資，但是中小房地產企業，由於遠遠不能滿足上市或者發行債券的條件，還是主要依靠銀行貸款融資這一渠道，融資渠道單一造成了企業資產負債率過高。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作專案的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，中小房地產企業幾乎無一倖免地陷入資本執行的惡性迴圈中，甚至引發負效應的連鎖反應。
三、我國中小房地產企業融資困境
***一***融資結構不合理
中小房地產企業的主要融資渠道是內源融資和商業銀行信貸，而銀行信貸又佔據很高比例，銀行信貸貫穿房地產企業整個經營過程，商業銀行成為我國中小房地產企業最大的資金提供者。長期債券融資與股權融資在我國房地產企業中所佔比例極小。這樣的中小房地產企業的融資結構很不合理。
***二***融資渠道單一
中小房地產企業由於自身實力的緣故，在資本市場無法與大型企業抗衡，所以融資方式大多采用內源融資，即利用股東出資、留存收益包括未分配利潤和公積金、預收定金或預收購房款，這部分資金構成了其主要資金來源之一。外源融資中最常用的是利用商業銀行貸款，包括銀行信貸和個人按揭貸款，據調查我國中小房地產企業過分依賴銀行貸款，其資金來源的80%左右來自商業銀行貸款，渠道相對單一。
***三***缺乏長期穩定的資金來源
內源融資和商業銀行貸款是中小房地產企業主要的融資方式，銀行貸款期限較短，缺乏長期債券和股票等長期穩定的融資方式帶來的資金，說明中小房地產企業普遍缺乏長期穩定的資金來源。
四、創新我國中小房地產企業融資方式的主要措施
***一***債權性融資
在債權性融資中，既可以通過銀行貸款的形式，也可以通過發行企業債券的方式進行，還可以通過房地產信託來實現。發行企業債券。中小房地產企業可以通過發行短期融資券進行融資。短期融資券是指企業依照法定程式發行，約定在較短的時期***一般不超過一年***內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活和週轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。同時通過典當融資為房地產個人投資和中小房地產企業融資提供了全新途徑。
***二***權益性融資
在權益性融資上，既可以通過上市發行股票融資，也可以通過合作開發融資，還可以通過房地產投資基金來融資。
一方面可以通過上市融資。房地產企業通過上市可以迅速籌得鉅額資金，且籌集到的資金可以作為註冊資本永久使用，沒有固定的還款期限。因此，對於一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的房地
產企業還可以考慮買***借***殼上市進行房地產企業融資。另一方面房地產開發商和投資商以合作方式對房地產專案進行開發的一種方式。合作開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。再一方面，創新和開發房地產投資信託基金。
***三***保險資金融資
新《保險法》對保險資金的運用形式進行了修訂，第106條規定：“保險公司的資金運用必須穩健，遵循安全性原則。保險公司的資金運用限於下列形式：***1***銀行存款;***2***買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券;***3***投資不動產;***4***國務院規定的其他資金運用形式。”也就是說，保險公司可以運用保險資金投資不動產，因此，保險資金也成為房地產企業的重要融資渠道。
***四***融資租賃
房地產企業融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成專案後可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以採用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產企業的資金問題，從而加速房地產企業資金的迅速轉移和回收。
二
引言：內部控制是社會經濟發展至一定階段的產物，它是各種社會經濟組織對內強化管理，對外滿足社會要求，以便實現組織目標的重要管理手段。與國外相比，我國企業內部控制建設起步較晚，目前還處於發展階段。從房地產企業來說，許多企業對內部控制意識不強，管理層內控意識薄弱，相應的內控制度缺乏或不健全，企業員工更是對內部控制瞭解不多。房地產企業在專案開發過程中，其成本管理是伴隨始終的，期間牽涉的因素也較多，可謂是多方面、多因素綜合的結果。因此，成本管理本身就可以理解為一項系統工程，其控制的好與壞，直接與內控管理有密切關係。
內控管理對成本管理的必要性
企業是贏利為目的的經濟組織，房地產企業也不例外。在收入不變的情況下，想要贏得利益最大化，比較有效的途經就是降低成本，通過節約開支來增加利潤，而要能有效地降低成本，內控管理制度則是必不可少的。房地產企業內部控制所涉及的範圍廣而全面，是全方位、全過程的管理活動，相對於其它行業，由於其產品具有單一性、地域性、不可複製性等特點，其成本管理就顯得更加複雜。因此，建立健全房地產企業內部控制管理體系，加強和完善企業的內部控制，就顯得更有必要，必須從多方面、多層次、多環節上進行嚴格管控，這是成本管理取得成功的前提，它直接關係到專案的最終贏利水平。
房地產企業在專案開發實施期間，其成本費用控制主要包括三個環節：對其事前進行規劃、制定目標;事中進行監督執行，及時發現和糾本文由論文聯盟
一、建立現代成本費用管理理念 重視策劃設計階段
一般來說，房地產專案開發，成本管理主要體現在策劃、設計、施工三個階段。受舊的開發模式及傳統觀念的影響，很多開發企業缺乏成本管理意識，其成本管理計劃主要是用來進行專案的經濟分析和決策、落實成本責任制、安排資金等，成本管理只是停留在專案的施工階段，對其他階段重視不夠，因此成本下降空間是十分有限的。而現代成本管理理念，更注重突出企業的整體經濟效益，是積極、主動的成本管理，是專案全過程、動態的成本管理，是企業追求利潤最大化的成本管理，是在保留傳統成本管理理念的同時，更加註重專案開發前期決策階段和設計階段。
多年來我國工程專案開發的實踐表明，對開發建設成本影響最大的是策劃設計階段：在房地產專案整個開發週期中，策劃設計階段所佔時間比例僅為整個專案建設週期的15%～30%，但其對今後的開發成本所產生的影響則是最主要的，佔到65%～70%，因此，對房地產專案的全過程成本控制管理中，策劃設計階段的成本控制管理是控制工程造價、提高投資效益極其重要的環節。在專案策劃時就應該仔細研究專案方向，力求專案定位準確、方案合理;在設計階段，應注重設計的多方案比選和優化。好的設計在滿足專案定位要求的同時，應能夠最大限度地節約成本。由於設計不周全、設計有缺陷引起的費用風險所佔的比例是較大的，因設計錯誤而引起的費用增加更是不可估量。因此，在設計時期，是最應該花費更多的精力反覆論證設計的科學性、合理性，儘量避免設計缺陷，減少由於設計不完善引起的額外風險。在設計階段考慮的越周全越充分，施工期間發生工程變更的機率就會越小、所面臨的風險就會越少，施工成本費用也就越容易控制。在專案開發施工階段，通過施工技術革新，加強施工管理等措施節約開發成本的可能性也只有20%左右。儘管在施工階段也會發生不可預見的各種風險，但通常情況下，單純由於非設計因素髮生的簽證等費用，通常只佔工程成本的3%左右。所以，注重策劃和設計，在專案品質定位、專案設計上多下功夫，往往比施工環節更能節省成本。
二、建立一套有效的企業成本管理制度體系
企業的生產經營活動離不開制度的約束和規範。房地產企業成本管理制度體系則是針對成本費用管理而制定的一系列規章制度，以保證專案成本管理能夠在合理進度、合理質量的前提下，以較低的成本完成專案開發建設。制度應力求全面具體、考慮各種可能的情況，儘量減少管理上的漏洞，同時要具有可操作性。建立成本費用業務的崗位責任制，明確各部門和崗位的具體職責、許可權，用來規範職能部門和企業員工的日常工作行為，並確保成本費用業務的不相容崗位要相互分離、監督和制約。同時還應具有與規章制度相關聯的操作實務指引，管理表格要有統一的模板，等等，這些都是制度體系的組成部分。專案是公司成本管理的執行主體。以專案為成本中心，相應的規章制度可以包括：《目標成本管理辦法》、《工程專案目標成本編制管理辦法》、《專案收入與成本費用實時監控管理辦法》、《專案經濟活動分析管理辦法》等;在這些制度中要進一步明確成本管理組織架構、管理職責，規定目標成本編制方法、工作流程，作業操作指引;要求專案編制前期經濟活動策劃分析報告，合理測算預計合同總收入、預計合同總成本、預計盈虧情況等。
比較突出的有以下幾方面問題：
1. 制度規定過於繁瑣或過於簡單
過於繁瑣的成本管理制度，能夠使企業少犯錯誤，減少經營風險，但帶來的危害是工作的大量時間花費在符合制度要求的流程之中，內耗消耗大，辦事效率底下，不利於企業在市場中參與競爭;相反，過於簡單的管理制度，風險較大。因此，企業在制訂管理制度時，應鬆緊結合，統籌兼顧。
2. 僅有制度，沒有與之相關的操作實務指引
只有成本管理規章制度，卻缺乏操作指引，帶來的後果是各部門、各員工在辦理具體業務時，形成的書面檔案不能統一口徑，部門間自成體系、員工間自成風格，給企業的資料管理方面帶來很大的不便，也不利於企業的統一管理。
3. 部門職能與崗位分工不明確，界限模糊.
經常容易發生的現象是，責權利分工不明，責權利有交叉現象，或者責權利沒有落到具體部門、主責部門不明確。其結果是造成部門間業務相互推諉扯皮。事實上，有些疏漏在企業的經營過程中是很難避免的，重要的是，在平時業務工作中，應注意收集這方面的資訊，對不完善的、有疏漏之外應當逐步完善，逐步堵漏洞。
三、實施專案開發精細化管理，加強部門的配合力度，建立專案作業流程體系
所謂精細化管理，就是對專案開發實施全過程、無縫隙的管理，建立一個環環相扣的管理鏈，它強調的是一種管理意識、一種管理理念。通常地，企業的成本管理有相應的職能部門負責，但這並不等於說與其它部門就毫不相關。事實上，房地產成本管理是程式性很強的專業合作過程，是由不同專業過程迭加而成的，依賴於各部門、各環節之間密切協調與配合。遺憾的是，這種與已無關的意識在我們中間並不缺乏，有的部門或一些員工就簡單的將成本管理歸責於專業的職責部門，和自己沒有關係。這種現象將導致各部門為了滿足自己職能需要而不考慮成本因素。例如：在施工階段，本有多種可行的技術措施，卻不經比選而盲目的採用成本極高的施工方案、為了提前工期，而不顧成本盲目地增加人員裝置投入、為了提高產品檔次而不計成本地片面追求新技術新工藝，這都將會造成成本上的增加。因此，為了達到成本管理的目的，一個可行的辦法是建立部門責任成本體系，明確專業職能部門的成本管理職責，以加強不同部門之間的合作和溝通，形成分工負責的有機協調體系;同時，建立一套適合於本公司的專案作業流程體系，加強不同專業、不同流程之間的合作和溝通，使得一項業務的實行都必須有流程圖作指導，並嚴格按流程體系進行操作;此外，還應明確專業職能部門的成本管理職責，並藉助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。通過以上這些措施，將成本管理落到實處，同時也能規避許多潛在的風險。
圖2：某房地產企業成本控制流程
四、從思想認識上加強企業每個員工的成本管理意識
意識決定行動，企業員工在做好自身本職工作同時，也應具有成本管理意識，上至經理層、下至每一個員工，要培養員工的成本意識，讓每一個員工將降低成本變成一種自覺行為，積極主動地參與到節約成本的行為中來，這些都是優秀員工應具備的基礎素質。事實上，要實現這一目的並不容易，平時應在企業文化建設層面上形成一個節約成本的文化氛圍，教育和宣傳也是不可缺少的方法之一，對那些成本意識責任感強的員工予以表揚和獎勵。只有每位員工都參與到成本管理的行列中來、各位員工把成本管理變成日常工作事務，成本管理也才能真正落到實處。制度再完善、崗位職責再科學、流程體系再合理，最終都會歸結於各個員工是否按律辦事。
五、注重資訊獲取，以提高成本管理的科學合理性
企業在成本管理過程中，是離不開資訊的獲取的。所以，平時就要準確捕捉市場資訊，及時收集有關資料，這對準確把握市場脈絡，成功做好成本管理提供了可靠的依據。例如，在新專案可行性研究階段，我們可以利用過去已建專案積累的技術經濟指標，為可研測算提供有用的參考價值;在施工招投標階段，我們可以從大量的資訊中通過優化比選，選擇出施工工藝先進、報價合理、資信好、技術力量雄厚的施工單位;可以利用資訊管理系統加強現場簽證管理;企業建立自己的材料價格資訊庫，就能為新專案材料價格確認提供可靠的依據，等。
結語
房地產成本管理離不開內部控制，成本管理又是內部控制的一個重要方面，要有效地控制好開發成本，就必須制定一套成本內控管理制度。
三
一、美國模式的結構及特點
1、模式結構
美國社會信用體系由健全的信用管理體系、信用管理的法律體系和市場化的各類信用服務公司組成，
國家信用管理體系明確界定了政府管理部門的基本職能，國家對信用管理主要監督和執法部門分為兩類：一類是銀行系統，包括財政部貨幣監理辦公室、聯邦儲備系統;一類是非很行系統，包括聯邦貿易委員會、國家信用聯盟辦公室和儲蓄監督局。美國主要集中在上世紀60年代對信用管理進行全面的立法，涉及信用產品的生產、銷售、使用全過程，已經形成完善的信用管理法律框架。
2、主要特點
作為最發達的徵信國家，美國擁有完備的社會信用體系，主要特點
***1***完善的法律保障，促進公開政務資訊
信用制度在美國已有百年的發展史，通過20世紀60～80年代對信用管理體系全面的立法建設，現已形成信用管理完整的法律體系。從法律角度界定了國家祕密、企業商業祕密、消費者個人隱私和資訊公開的基本關係，在《資訊自由法》、《聯邦諮詢委員會法》、《陽光下的聯邦政府法》三部法律規範下，建立了資訊公開制度。為建立信用體系政府提供了豐厚的政務資源。大量公開政務資訊，增強了社會的透明度，保證了信用資料的收集與信用產品生產。
***2***信用服務業市場化的運作模式
美國的信用服務業形成了獨立、客觀、公正的市場化運作模式。信用服務機構是市場化運作的公司，處於優勝劣汰的市場競爭環境，政府通過立法對徵信機構進行管理。該模式滿足了市場經濟發展的客觀要求，對促進信用資訊的收集、更新與信用產品生產和銷售發揮了不可替代的作用。
***3***完善的監督管理機制
採用政府和行業協會相結合的監管體系，聯邦貿易委員會是信用管理行業的主要監管部門，司法部、財政部貨幣監理局和聯邦儲備系統在監管方面也發揮著重要作用。同時資信評級、徵信、個人資信都建有相應的行業協會，作為企業和政府機構聯絡的紐帶和行業自律管理部門。
***4***市場主體信用意識及對信用產品巨大市場需求
在美國不論是企業還是個人，都有很強的信用觀念，信用記錄差的企業和個人在生產、生活等多方面會受到極大制約。為了有效防範信用風險，企業一般不願與沒有資信記錄的客戶交往，個人也十分注重自身的信用狀況。美國政府十分重視信用產品的市場需求，在法律中做出明確規定，監管機構也提出有關的要求，使絕大多數經濟主體把信用評級和評級結果運用作為一種自覺行動，為信用體系的健康發展創造了廣闊的市場空間。
***5***對失信者完備的懲戒制度
美國信用制度的重要組成部分是對失信者的懲戒。把失信者的失信行為擴大為失信方與全社會的矛盾，而且失信記錄依照法律規定要保留多年。懲戒制度包括經濟處罰、勞動處罰和司法配合，對各類失信行為的懲戒都有明確的規定，使失信者付出昂貴的失信成本，對不法奸商或失信者具有強大的威脅和震撼力。促使企業和個人自覺培育和維護自身信用，形成誠信和守法的良好習慣。
二、加快我國房地產信用體系建設的思考
近年來，涉及房地產相關的質量、價格、廣告、計量、物業管理等投訴以每年20%的速度遞增，2004年全國消協組織共受理商品房投訴達2.053萬件，而解決率居倒數第一。從房地產業發展來看，一方面面臨著良好的發展機遇，同時也出現了嚴重的誠信危機，因此加快房地產信用體系建設迫在眉睫。
1、加強房地產法律建設，構建房地產信用法律框架
從國外經驗來看，信用管理法律體系是信用體系健康規範運作的基礎，建立信用法律體系作為信用建設的基礎性工作，為信用體系的建立和發展提供了制度保證。建立房地產信用體系首先是建立相應的法律體系，在這方面我國仍然是空白。當前立法建設重點是從行業管理的角度界定好國家機密與政務公開、商業祕密與企業資訊、個人隱私與個人資訊基本關係，著手製定《房地產政務資訊公開法規》、《企業商業祕密法規》、《個人隱私權法規》、《消費信用保護法規》、《房地產信用報告法規》，然後抓緊修改其它相關法律法規，構建房地產信用體系的法律框架。在此基礎上出臺信用管理方面的規章制度，並通過立法建立房地產監管部門與其他相關部門的交流和協調機制，以促進信用建設的規範發展。
2、建立失信懲戒和守信激勵機制。強化房地產信用體系建設
建立房地產信用體系，要形成誠信經營的社會環境，必須使失信成本大於守信成本。因此，必須建立強有力的懲戒機制，綜合運用道德、行政、經濟和法律等手段來嚴懲失信行為。在道德上，房地產監管部門將其失信記錄向社會公佈、廣泛傳播，在社會生活中讓失信者一處失信處處受罰。在行政上，採取記錄、警告、處罰、資質降級、取消市場準入、依法追究責任等行政管理手段，而且讓失信記錄依法保留多年，使失信者在一定期限內付出沉重的代價。在經濟上，要加大經濟處罰力度，使失信成本大大超過預期收益。在法律上，建立和完善對失信行為司法處理，依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與激勵並重的原則，對誠信企業政府管理部門在競標摘牌、市場準入、資質升級等方面優先考慮;在定期性檢查、審驗、年審時，給予以免檢或免審;在市場經營活動中優先提供相關服務、在評比表彰中予以優先推薦，並通過媒體宣傳擴大影響。
3、強化資訊披露制度，形成房地產資訊傳遞平臺
誠信缺失的重要原因之一是資訊不對稱，降低房地產市場的資訊不對稱是房地產信用體系建設的關鍵。因此，強化資訊披
露制度，形成房地產資訊傳遞機制。對於房地產需求資訊、供給資訊、企業及從業人員的信用資訊和政府政務資訊，應在指定媒體上定期如實披露，建立與社會公眾溝通的資訊平臺，保證房地產資訊傳遞。要充分利用現代通訊技術和計算機網路資源的優
勢，以房地產電子政務系統、行業協會自律管理系統和企業經營管理系統為基礎，形成覆蓋全行業並通過中國住宅與房地產資訊網實現各級建設行政主管部門、協會網站的互通，構成房地產資訊傳遞網路，形成房地產資訊與社會溝通的平臺。
4、大力發揮行業協會作用。建立房地產行業的自律機制
市場經濟條件下，行業協會是協調和平衡市場主體利益、提高資源配置效率的重要組織機構，更多的是組織、協調、引領行業自律發展。隨著我國經濟體制和管理體制改革的不斷深入，政府要積極扶持、指導房地產行業協會行使行業規範管理的職能，使協會既能反映企業的要求，又具有規範行業成員行為的作用。我國房地產行業誠信體系的建立和完善，即要解決當前突出問題，又要考慮長遠的制度建設，行業協會要引領房地產企業在關注經濟效益的同時，更多地關注和承擔社會責任，推動企業的誠信建設，逐步建立行業的自律機制，塑造行業形象。
5、加強企業信用文化建設，樹立企業信用品牌
企業文化是企業內部形成的一種規範行為模式。涉及企業的價值觀、經營理念和企業行為等。當前企業要切實加強自身的信用建設，形成“減信為本”的經營理念，強化企業自律行為規範，才能在房地產市場中贏得消費者的青睞，樹立企業品牌。在我國經濟轉型與市場經濟體系逐步完善的階段，強調企業的誠信經營尤為重要，即使在市場經濟發達的國家，一個企業如果只強調企業利益的最大化而忽略誠信為本的經營思想。企業最終將被市場淘汰。
企業信用文化建設需求企業高層領導的支援和倡導，將信用管理作為企業管理的重要內容，在企業內部形成誠信為本的文化氛圍，在企業外部樹立誠信經營的企業形象。提高企業經營管理的透明度，逐步取得全社會信賴。我國房地產市場將進入信用競爭的新階段，房地產投訴是行業發展到一定階段產生的問題，一方面反映了消費者日益成熟和理性，另一方面也反映了房地產企業多年來存在和積累的問題。房地產企業應該樹立誠信為本經營理念，轉變思想觀念，以積極的態度正視這些問題，從質量、管理、服務中去尋找原因，在解決投訴的過程中樹立起企業的信用品牌和企業形象。
三、結語
我國信用體系建設但借鑑國外信用體系建設的先進經驗是十分必要的，結合國情目前以政府為主導，一個以道德為支撐、產權為基礎、法律為保障的社會信用體系建設的探索正在開展。房地產業在國民經濟中即是支柱產業，又是消費熱點。對於拉動經濟增長、擴大社會就業、滿足人民群眾的住房需求、全面建設小康和諧社會發揮重要的作用。因此，加快房地產信用體系建設，在房地產信用法律框架下，建立激勵、懲戒和行業自律機制。強化資訊披露制度和企業信用建設，為促進房地產業持續、健康的發展，為我國經濟發展做出新的貢獻。