北京首次購房簽約的詳細流程是什麼

　　在每個城市購房的時候，我們都需要跟開發商簽訂購房合同，那麼，在北京，購房簽約的流程還是什麼呢?以下是由小編為大家整理的北京首次購房簽約流程，希望能幫到你們。

　　北京首次購房簽約流程

　　1、首先要與開發商簽訂認購書

　　房子確定後，就要與開發商簽訂認購書了，簽訂認購書的同時，還需交納一定數額的認購金。而認購金的多少根據所選房源的大致房價，然後由開發商自定了，從幾千多幾萬不定。認購書的內容主要包括開發商和認購房源的基本情況、認購金額、付款方式、正式簽訂購房合同的時間等等。

　　2、正式與開發商簽訂購房合同

　　首先簽訂的是商品房買賣合同。一般來說，簽訂的合同在每個城市都有統一印製的《商品房買賣合同文字》，並且一定要核查代表開發商簽字的是不是其法人，如果不是，又是否能夠出示“授權委託書”，還有就是要求開發商在合同上加蓋公章。購房合同是保障購房者權益的重要憑證，上面的每一個條款，都體現了你的權利和義務。

　　所以，簽訂合同前，一定要仔細查驗開發商的資格、商品房的預售證等等。這些是後期辦理《房屋產權證》的重要內容，此外還應該審查開發商的“兩書”，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　3、還要與貸款銀行簽訂商品房抵押合同和借款合同

　　對於全款買房的購房者則不需要和銀行簽訂這些合同了。銀行願意貸款給你的原因，就是因為你將房子暫時抵押給了銀行，開發商與特定的銀行簽訂抵押貸款協議書，然後，然後開發商便作為你做按揭貸款的擔保人，這樣銀行才會同意向你貸款。

　　4、辦理商品房抵押貸款合同的備案登記

　　你與銀行簽訂的抵押貸款合同也要拿到房管局去備案登記，這樣房管局就可以確認你的產權是被抵押給了銀行，你就有權利可以將按揭房產轉移至你的名下。在你沒有取得房產證之前，你是無法就按揭房屋的產權進行他項權利登記的。

　　因此，交易各方***包括你、開發商和銀行***只能在商品房買賣合同上加蓋“已辦理抵押備案登記”章，並由房管局出具房地產抵押登記說明書，以此公示房屋的按揭情況。

　　購房合同注意事項

　　第一，在合約書中，應註明與發展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應註明。

　　第二，發展商交付房屋的日期一定要寫明確，應明確到某年某月某日交房，而不應用模稜兩可的措詞來表達，因為這裡涉及到逾期交房的違約問題。

　　第三，對於購置房屋的面積要明確銷售面積***含分攤的公用面積***是多少。如面積誤位元速率差超過約定範圍，客戶有權要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規定發展商實測面積大於客戶購置面積時客戶將不必追補面積款，而實測面積小於購置面積，發展商還要退款。

　　第四，應提出或煤氣的準確通氣時間。因煤氣公司有規定，必須等到樓宅入住率達70%時才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應註明氣源通氣的準確時間或註明如入住率不夠不能按時通氣時發展商採取的應急辦法。

　　第五，應在合同中明確提出產權證發放到手中的準確時間。目前由於各方面的因素，產權證發放比較慢，但也應有合適的日期，發展商不能無限制地拖發產權證。

　　第六，發展商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協議內容，往往還會讓客戶再簽署一份補充合同，主要目的在於表明由於某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任，以及面積丈量誤位元速率差，若差異過大時在哪些情況下的免賠責任。

　　簽訂空白條款的注意事項

　　1、看是否有預售許可證

　　很多地方都說看五證，實際沒必要，辦理預售許可證必須提交其他四個證，讓房地產管理部門替咱們把關更穩妥。

　　只需要到房地產管理部門核實預售許可證真假即可，無預售許可證對外銷售的，購買時都有隱患，存有不安全因素。

　　2、看合同中的土地性質

　　現在很多開發專案的用地雖然是出讓用地，但由於是綜合或者商住，導致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。

　　在購買時一定要看清土地性質是否是出讓和使用年限是否是70年，因為目前法律只是規定了住宅到期自動續期，其他非住宅業界一般認為會繳費續期。

　　3、物業也不能忽視

　　在簽訂商品房合同時會與前期物業公司簽訂物業服務合同，由於開發商與前期物業公司關係一般比較緊密，物業公司的聲譽，以及物業合同中的很多約定，也要仔細閱讀。

　　雖然成立業委會後可以解聘物業公司，但目前的現實是很多小區因為居住率不足或者業主不願多操心，業委會的成立遙遙無期，導致業主和物業之間產生很多糾紛，作為業主單兵作戰，難度可想而知。

　　4、車庫和地下室或者閣樓的約定

　　在合同簽訂時候，有時候開發商會答應給業主贈送車庫或者儲藏室、閣樓，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據最後不了了之。

　　另外就是是否是車庫，一定要看規劃，而不是聽開發商口頭承諾，不一定能停進去車的就是車庫，很多層比較高的貯藏室也可停車的，開發商一般都說是車庫，此時要看規劃是否是車庫，另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意。

　　5、面積的約定

　　主要是大家都認為簽訂合同後，面積差距超過3%的，可以不用付費，實際這是錯誤的。

　　在這裡如果和開發商有約定，先遵照約定，無約定再按照規定執行。開發商往往在簽訂合同時和購房人進行約定，約定以有資質的測繪部門出具的面積為主。

　　這樣的話，就直接採用測繪面積了，有效規避了那個3%的法定條件。大家一定要看清楚這點，可以在合同簽訂時直接約定面積，明確約定超過多少不再付費。

　　6、貸款問題的約定

　　開發商往往答應幫你貸款，但合同中開發商又不寫清楚無法貸款可以退房，而是約定因為購房人信譽等問題導致不能貸款，讓購房人一次性付清房款。

　　這點也要慎重，可以自己先行查詢個人信用或者合同約定清楚，因無法貸款可以解除合同。

　　7、逾期或者賠償的問題

　　開發商和購房人會在合同中，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定，但如果你細心就會發現，雙方違約後，賠償的金額是不對等的，合同簽訂時一定要求對等待遇。

　　8、交房的問題

　　合同約定交房的條件，一定要明確，是經過哪個驗收之後，有單體驗收、綜合驗收還是竣工驗收備案，還有消防驗收等等。

　　必須明確：因為單體驗收後，有可能小區還處於建設狀態，小區內的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要約定清楚。

　　9、小區公共區域和公共部位的約定

　　小區內的會所或者公共場所，現在產生的糾紛也越來越多，開發商往往只是告訴你說，小區內的會所、健身場所等等多麼規範，多麼先進，繞開產權問題。

　　如果你不約定這些場所的產權，有可能最終讓開發商賣掉，買主不一定能讓你免費或者優惠使用，如果合同約定這些場所的權力都歸業主，則開發商不能出售這些場所。

　　10、對各類設施的約定

　　燃氣、寬頻等，往往開發商都只選擇一家，導致使用者無法選擇，如果在合同中約定，要求開發商讓幾家經營商進入小區，譬如寬頻，不能只讓我們被動的選一家啊，都進來那我們可以選擇的範圍就大多了，就有主動權了。

　　11、雙方協商解決的內容必須多研究

　　凡是前面提到糾紛的內容，後面寫雙方協商解決的，一般都是對開發商不利的，一定要明確違約責任，不能簡單的協商解決，否則出現問題之後，你就沒有追責追賠的依據了。