淺談房地產專案管理中的成本控制
摘要：房地產專案中涉及到的成本控制主要根據企業的工體目標及專案要求，在房地產專案管理過程中對成本進行有效的組織、控制、跟蹤及分析等多方面管理，以完善成本管理體系，在保證房地產專案質量的基礎上，全面提高利潤。
關鍵詞：房地產 專案管理 成本控制
隨著社會的不斷髮展，房地產已成為我國重要的經濟支柱，有關房地產專案管理，應從房地產專案開始階段直到專案竣工，通過科學合理的策劃與控制，促使專案達成投資目標，並按照進度目標、質量目標等順利進行。房地產專案管理中的核心內容就是加強專案的目標管理，而在專案管理的不同階段，目標也會有所不同，但是成本控制應貫穿於整個專案管理過程中，以確保房地產專案的順利完成。本文將對當前我國房地產專案管理中成本控制存在的問題、降低成本控制的有效手段等問題進行分析與闡述，以提高房地產企業的成本控制意識，實現利益最大化。
一、 房地產專案管理中成本控制現狀
***一***忽略專案設計階段的成本控制
投資決策是房地產專案的成本基礎，雖然有關決策費用在總體成本中所佔份額少之又少，但是對專案的整體成本影響高達90%以上。因此，在專案決策階段就投入合理的成本選擇，對經濟的優化配置而言是最重要、最直接的手段。實際上，房地產專案的設計階段就是對工程成本的控制源頭，當確定投資計劃後，就進入設計階段，這是技術與經濟合理結合的過程。但是我國大多設計單位中隊工程專案的技術及經濟分析不深入，在設計中出現“重技術、輕經濟”的問題，設計人員也過於關注設計工程的質量問題，對成本問題沒有直接責任，造成從專案設計階段，就埋下了高成本隱患。
***二***缺乏系統的成本控制管理
在當前房地產專案管理過程中，很多企業為了降低成本，將工程肢解，分包給不同的承包人。因此在專案開發建設與施工的後期，分包工程施工單位和工程總承包單位在有關配合及施工質量、成品保護等問題上產生越來越多的矛盾，這也為房地產專案管理帶來難題。由於在一個房地產專案中，涉及到的交叉作業多、參建單位多，各單位的進場與退場時間不同，公司既要與土木建築企業、安裝施工企業等簽訂施工合同，一些專業工程及配套工程的施工單位也與承包商簽訂了施工合同。由於成本管理不完善，簽訂的施工合同也不嚴密，施工單位出於自身利益的考慮，缺乏成本意識與合作意識，造成拖延工期及管理混亂局面，成本控制無從開展。
***三***成本控制管理的手段落後
當前在房地產專案管理中，有關成本預算工作的專業性落後，一些企業無法達到通行的國際標準，沒有在招投標階段就事先完成專案的成本預算工作。有些房地產專案時在投標階段才預算成本價格，由於受到時間與技術的限制，目標成本不能直接落實到企業的各個部門、各個專案以及工程實施的各個環節中。在實際工作中，房地產專案的施工方應及時將已完成專案的實際成本與預算成本進行對比，分析出現成本偏差的原因，並及時採取糾正措施。
二、 降低房地產專案管理中成本的有效策略
***一***全面提高成本管理意識
成本管理是一個全員參與的全過程管理，若想提高房地產專案管理中的的成本控制手段，必須先樹立全員參與、全面控制的意識，這種全員控制模式並不是某個人或者某個部門的責任，而是房地產專案中涉及到的各單位、各部門以及個人的全體責任，這才是全員控制的根本。全面控制並不單純是指成本的管理與控制，更包含了專案管理的各方面都圍繞成本管理來開展工作。全過程控制是貫穿於整個專案週期中，從投標開始直到中標後的具體施工及竣工，都需要加強成本控制的意識。
***二***加強設計方案的優化
房地產專案設計的質量與水平，對控制成本具有決定性作用，因此在專案設計階段，就應加強成本意識。選擇競選方案或者工程設計招標的形式來獲得合理設計方案並選擇優秀的工程設計單位，通過先進技術的應用，合理降低工程成本，保證投資回報效益。對於房地產專案的設計，應採取多種方案對比的方式，從中選擇既能滿足專案需要，又利於工程造價經濟化的方案，這也對後期的施工、投入使用成本等起到基礎性作用。如目前我國一些房地產的專案方案中，由於過於追求視覺效果，設計出異性建築，這些建築由於輪廓複雜，對結構安全產生較大影響，且無形中增加了建築外表的面積，不利於工程結構成本的控制。通過對設計方案的多次比選與論證，在滿足房地產專案的結構功能、抗震要求、節能技術等基礎上，還應對建築的結構體系、合理佈局、材料選擇等有所重視，這些都與成本控制有密不可分的關係。
***三***建立健全成本控制機構管理
若想提高房地產專案的成本管理，首先需明確“由誰管理”、“如何管理”的問題。專案目標的責任成本管理是否落實到位，能否切實執行，關鍵在於控制組織是否完善。為了加強成本管理，各企業應成立成本管理領導小組，包括設計管理、施工管理、工程技術、財會、人力資源及經營等各個部門的領導和成員，主要負責專案部的成本指導、管理及考核，專案部也要成立相關的目標成本控制管理小組，負責專案部的各項責任成本的實施、核算、管理及考核。各專業部門之間，應注重加強橫向的聯絡與配合，充分發揮各部門的職能作用，確保各項工作有法可依、有章可循，自覺從自身加強專案成本的管理工作。
另外，各部門要加強自身的責任，全體參與管理。專案經理作為房地產專案成本管理的第一施工負責人，應擔任全面組織機構管理的工作，對專案的盈虧狀況及時掌握並加以分析，並積極採取有效措施進行優化;工程技術部作為整個工程專案的技術控制與工程進度的負責部門，應確保質量，既要保證工期的順利完成，又要加強降低成本;經營部主要管理合同的實施狀況，主要負責對工程進度款的申報及催款工作，並對施工賠償問題進行處理;財務部對工程專案的各項財務工作負責，及時分析財務狀況並分析收支，保證資金的合理排程，確保工程的全面順利開展。
***四***以技術創新降低成本
技術手段是實現房地產專案投資的必然保障。根據大量施工經驗表明，在工程施工過程中，材料費所佔比例居高，而直接費用對間接費用的高低產生重大影響。隨著當前科技水平的不斷進步，房地產專案在施工過程中，也應注重主體施工技術的提高，並加大對新技術、新材料、新工藝、新方法的採納，利用技術成果的進步來有效縮短工期並節約成本。
由上可見，房地產專案中的成本控制是整個管理的核心任務，有效降低成本與企業經濟效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強，能夠減少甚至杜絕房地產企業中的資金浪費現象，對促進社會與經濟資源的節約意義重大。但是由於我國房地產專案管理中的成本意識不強、控制手段落後，仍需要採取一定的宣傳、創新手段加強控制，才能促進房地產企業在激烈的市場競爭中始終立於不敗之地。
參考文獻：
[1]陳俊峰.我國房地產專案管理中存在的問題及對策分析[J].管理觀察.2010***15***
[2]吳秋生.房地產專案管理若干問題的探討[J].華南理工大學：建築與土木工程.2006
[3]董小正.房地產專案管理價值鏈策略研究[J].對外經濟貿易大學：高階管理人員工商管理.2007
[4]陳永川.論成本預算在房地產專案管理中的運用[J].金山.2010***4***
[5]陳煥武，劉偉.價值工程在房地產專案管理中的應用[J].技術經濟與管理研究.2006***30***
[6]張小君，陳小慶.試析房地產專案管理的優化[J].科技資訊.2008***27***
[7]王瑩.基於結果鏈與結果管理的房地產專案管理[J].瀋陽工業大學學報***社會科學版***.2008***3***
[8]常斌.試論房地產專案管理資訊化建設[J].中小企業管理及科技.2009***25***