居住小區物業服務制度及市場失靈研究論文

　　根據建設部2007年164號令《建設部關於修改〈物業管理企業資質管理辦法〉的決定》的相關內容，“物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。”以下是小編為大家精心準備的：居住小區物業服務制度及市場失靈研究相關論文。內容僅供參考，歡迎閱讀!

　　居住小區物業服務制度及市場失靈研究全文如下：

　　摘 要：本文分析了物業服務市場發展演變和發展過程中的特徵，在此基礎上，分析了目前物業服務行業中存在的市場和制度失靈的根源，提出了抑制失靈的相應制度設計。本文認為失靈的根本原因在於：資訊不對稱;外部效應及公共物品;權利義務不對等;物業服務準公共性而無強制性;業主承擔更新改造費用的困難性;居住小區社會屬性明顯且服務管理複雜性等。並提出了抑制失靈的制度設計要點和相應的實現途徑，根本目的是要建立滿足最低限度可持續性的和諧小區。

　　關鍵詞：居住小區;物業服務;制度失靈;市場失靈;制度設計。

　　1 引言。

　　在我國物業服務市場發展過程中，存在著很多問題和弊端，由此引發了大量物業糾紛和爭端，存在著市場失靈和制度失靈。為此，筆者對天津市60多個普通居住小區進行了問卷調查[1]，共收到有效問卷調查表700餘份，為了對比分析，還對雲南省和青海省進行了問卷調查，共收到有效問卷調查表400餘份。經過統計分析可知，在物業服務方面各省市都面臨相似的問題。資料表明大多數業主願意繳納物業服務費，但是仍有約31%以上的業主拒絕繳納。此外，筆者對全國範圍內物業糾紛案例的研究表明，物業糾紛主要集中在普通商品房，比例高達80%，未解決或未妥善解決的糾紛案例高達65%以上;個案涉及業主數量在50人以上的比例高達65%以上;發生的糾紛中情節嚴重或者非常嚴重甚至情節惡劣的比例高達50%以上。因此，一旦發生物業糾紛，涉及的人數多，範圍廣，會引發一系列社會問題，是值得高度重視的。

　　因此，避免或者減少物業糾紛的發生迫在眉睫，各地政府迫切希望解決這些問題，也採取了許多相應的措施加以解決。政府花大力氣對老舊小區進行改造，但是由於物業管理服務市場化本身痼疾，此類一次性的、短暫的老舊小區物業改造，只能治標不能治本。為此，本文通過分析物業服務中存在的制度和市場失靈，以期找到造成物業糾紛等諸多問題的根本原因，並在此基礎上，探索出一種新型的物業服務制度。比如，對於業主區分所有權部分按照市場原則由業主支付物業服務費;業主共有權部分的物業服務視為準公共產品[2]，由政府公開招標，物業服務公司投標，政府買單，中標物業服務企業提供物業服務，業主監督等。通過這種新的物業服務制度，以期消除物業服務制度和市場失靈的弊端，實現物業服務行業的可持續發展和居民小區的和諧建設。

　　2 居住小區物業服務的特徵分析。

　　2.1 物業服務是社會變革的產物。

　　改革開放以來，社會變革對物業管理行業產生了巨大的衝擊。計劃經濟條件下，政府管理企業，企業為員工提供工作和福利性住房，並連帶性地負責物業管理，社會關係單一。而且，政府行政主管部門負責公管房的維護、維修和管理，企業負責職工福利性住房的維護、維修和管理。該模式下基本不存在物業管理方面的問題。

　　政企分開後，以上模式消失，員工自助購房，物業小區把不同單位不同行業的個體聚集在一起，構成社會性居住小區。城市管理模式及重心發生了改變，從政府到單位再到個體，以單位為重心;轉變為政府到社群再到個體，以小區為重心，小區理應成為城市管理的重心，居住小區具有明顯的社會屬性，服務管理趨於複雜化，應當更多地從社會管理的視角看待物業服務。

　　2.2 物業服務企業、客戶關係複雜。

　　關於企業與客戶的關係，本文分為三種：企業與客戶一對一的關係;企業與客戶一對多的關係，客戶之間沒有關聯;企業與客戶一對多的關係，客戶之間有關聯性。如表1所示。

　　物業服務企業與業主之間的關係屬於第三種關係，物業服務企業對多個業主，業主之間通過諸如土地、小區基礎設施等共有產權紐帶建立關係，單個業主違約，如不繳納物業服務費並不影響其享受物業服務，因而可能會導致較為嚴重的投機行為;當一定數量的業主違約時，例如當物業服務費[3]收繳率較低時，可能導致物業服務系統崩潰，這也是導致物業服務系統及市場失靈的主要原因之一。

　　2.3 其他物業服務特徵。

　　除了以上兩種特徵外，物業服務和管理行業還有很多其他的特徵，歸結起來，有以下幾方面：

　　***1***權利義務不對等。在具體的法律條文中，對業主的法律責任規定少，對物業服務企業的相關法律責任規定多，物業服務企業服務許可權受到更多的限制;

　　***2***物業服務企業提供的服務具有公共性，無強制性。在物業小區內，物業服務企業對違禁行為只有協調、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失等權利，沒有強制權，很多問題根本就無法解決;

　　***3***共有產權部分的不可分割性。

　　***4***業委會人員的非專業性。委員不懂物業管理，難以履行業委會的相關職責;

　　***5***物業服務多樣性。物業服務涵蓋面廣，甚至包括很多社會性質的服務;

　　***6***物業服務企業以完全的市場機制為具有社會屬性的居住小區提供準公共服務，心有餘而力不足。

　　***7***居住小區已經成為城市最大的組成部分，其小區內的基礎設施在城市基礎設施中佔有重要的地位，未來的更新改造業主難以完全承擔，理應納入市政基礎設施的一部分。

　　***8***政府指導定價屬性。這種定價模式難以及時反映不同物業服務企業的資源消耗水平和利潤水平，進而影響物業服務企業的投入。

　　3 物業服務市場失靈與系統失靈機理。

　　3.1 物業服務市場失靈。

　　基於物業服務的特徵，造成物業服務市場失靈的具體原因如下：

　　***1***資訊不對稱。

　　①大部分業主對收費明細並不十分清楚，很多物業公司也未及時按要求公佈相關資訊;即使採用了許多現代化的資訊科技，由於行業特徵，仍然可能存在資訊理解的不對稱性[4]。

　　②物業服務企業與業主對提供的服務在範圍和質量水平及實施效果的評價上存在不對稱，且難以達成共識。

　　***2***外部效應及公共物品。

　　①物業服務企業提供的服務具有一定的準公共性質。由於物業服務的這種特徵，使部分業主在不繳納物業費的情況下不會影響其享受相應的服務，但是當相當部分的業主不繳納物業費時，則會導致更多的業主不再繳納物業費，進而影響物業服務的進一步提供，形成惡性迴圈。

　　②物業服務的本質是：繳納物業服務費—物業服務企業提供物業服務—再繳納物業服務費—物業服務企業再提供物業服務，以服務費換服務的良性迴圈。但由於多方面的原因[5]，業主對物業服務企業或其提供的服務不滿，遂以拒繳物業服務費的形式體現出來，導致物業服務費收繳困難或者收繳率低，引發物業服務企業減少物業服務的範圍，或者降低物業服務的質量，進而引發業主更深層次的不滿，直接後果是物業服務費的收繳更加困難，形成惡性迴圈，最終導致物業服務市場失靈[6]。

　　③物業公司的投入得不到應有的回報，影響物業服務企業的資源配置[7]。一方面，由於政府指導定價[8]，往往不能及時反映物業服務企業的各種消耗，滿足其預期利潤。另一方面，由於物業糾紛頻發，徹底解決困難，物業服務費收繳困難，也影響到物業服務企業在物業服務中的資源配置，也可能導致物業服務市場失靈。

　　3.2 物業服務系統失靈。

　　***1***權利義務不對等引發的系統失靈。

　　在物業法律法規中，對物業企業的法律責任規定多，而對業主的規定少。在業主權益保護方面，對業主權利規定得較為詳細明確，而對業主違反義務承擔責任的規定不十分明確及具體，對違反義務的業主也沒有強制性措施。

　　物業服務企業與業主之間存在著明顯的權利義務不對等現象，最後可能表現為系統失靈。

　　***2***物業服務準公共性而無強制性引發的市場失靈。

　　物業服務企業所提供的服務具有準公共服務的屬性，其與業主之間是平等的民事合同關係，沒有強制性權利。在物業小區內，物業服務企業對違禁行為只有協調、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失等權利，很多問題根本就無法解決，社群大多數業主的合法權益無法得到維護與保障。

　　***3***物業費的不可轉嫁性會引發系統失靈。

　　物業服務公司向業主徵收的物業服務費，居住型業主不能像企業業主那樣把物業服務費分攤到產品或者服務中去，只能作為家庭的支出部分。因此，一些低收入家庭確實無力繳納物業服務費的行為可能會導致更多的業主拒繳物業服務費。

　　***4***業主承擔更新改造費用的困難性。

　　居住小區是城市最大的組成部分，小區內的維護、維修費用數額巨大，業主難以承擔且不願承擔，居住小區內一旦出現類似供水、供電、供熱、供氣等基礎設施更新改造的問題，業主所繳納的大修基金可能不足，而再收繳可能會遇到十分棘手的困難，業主也可能根本就負擔不起，最終可能導致由政府買單。此外，還有諸多類似的深層次問題尚未暴露，一旦顯現出來有可能導致物業服務的系統失靈。

　　***5***居住小區社會屬性明顯且服務管理複雜。

　　小區是城市管理的重心，居住小區明顯具有社會屬性，服務管理趨於複雜化。因此，應當更多地從社會管理的視角看待物業服務。目前物業服務企業承擔著超過自身義務的某些社會管理職責，責任重、難度大，而權利有限，是一種物業服務系統本身存在的弊端，有可能會引發系統失靈。

　　***6***業委會人員不專業引發的系統失靈。

　　作為物業服務體系中重要的組成部分，一些小區的業主委員會卻形同虛設，業委會人員非專職，且不專業，不能正常履職盡責，有可能會引發系統失靈。

　　此外，物業服務企業以完全的市場機制為具有社會屬性的居住小區提供準公共服務，心有餘而力不足;共有產權部分的不可分割性;居住小區過於龐大等都有可能會引發系統失靈。

　　4 解決市場及制度失靈的制度設計與政策。

　　4.1 解決物業市場及系統失靈的制度設計。

　　4.1.1 制度設計思路。

　　物業服務制度設計遵循業主區分所有權部分物業服務市場化原則與業主共有權部分[9]

　　物業服務的公共品免費提供相結合的原則。即對於業主區分所有權部分由業主按照市場原則支付物業服務費;將業主共有權部分的物業服務視為準公共產品，由政府公開招標，物業服務公司投標，政府買單，中標服務企業提供物業服務，業主監督。其目標是保證普通物業小區基礎設施的正常執行和居民最低的可持續居住條件。

　　4.1.2 制度設計。

　　***1***本制度僅針對社會性普通物業小區、經濟適用房物業小區、廉租房物業小區等。暫不包括高檔物業小區、商業物業等;

　　***2***本制度僅針對業主共有權部分，即供水、供電、供熱、供氣、道路、綠化等基礎設施，即業主共有權部分的物業服務，由政府公開招標，物業服務企業投標，中標後提供此部分的物業服務，政府買單，業主監督;

　　***3***鼓勵物業服務企業依託服務的小區，拓展服務的領域，例如居家養老服務，居家醫療服務，家庭資產諮詢服務以及其他形式的家庭服務等，以增加物業服務的自我造血功能;

　　***4***改革居民小區房地產的開發模式，居住小區供水、供電、供熱、供氣部門的執行模式，小區基礎設施管理模式。其思路是對此部分基礎設施，房地產開發商投資建設，基礎設施經營管理部門向業主提供服務產品收取服務費，理應負責向業主提供服務的設施及裝置的維修、維護、改造的費用，開發商應向基礎設施部門移交相應的責任，而不是業主們，從而消除未來可能導致的系統失靈。

　　***5***有條件的小區可以實行業主委員會職業代理人制，業主委員註冊法人制，政府社群服務進小區等，從根本上改變重服務輕社會管理的弊端;

　　***6***加強小區管理的資訊化和智慧化，從根本上改變資訊不對稱帶來的問題。

　　4.2 制度的實現途徑關鍵。

　　途徑一：將普通物業居住小區的基礎設施部分納入市政設施，由政府統一安排維護、維修，業主不再承擔此部分的維護、維修責任。

　　途徑二：針對普通物業居住小區的基礎設施部分的物業服務，由政府公開招標，物業服務企業投標，中標後提供此部分的物業服務，政府買單，業主監督。

　　途徑三：房地產開發商直接向小區供水、供電、供熱、供氣的執行部門或者市政部門移交相應的責任，業主不再負有相應的責任。

　　從目前的實踐來看，許多諸如北京、天津、上海、廣州等的大城市投入重資對城市老舊小區免費實施改造，而且對老舊小區實施改造的城市、投資、範圍、力度逐年增長，並已成為某種趨勢。這也可以從某個側面反映上述制度設計思路的可能性和可行性。

　　5 結論。

　　本文在分析物業服務市場發展演變和發展過程中的特徵的基礎上，分析了目前物業服務行業中存在的市場和制度失靈的根源，提出了抑制失靈的相應制度設計。本文認為失靈根本原因在於：資訊不對稱;外部效應及公共物品;權利義務不對等;物業服務準公共性而無強制性;業主承擔更新改造費用的困難性;居住小區社會屬性明顯且服務管理複雜性;業委會人員不專業等。並提出了抑制失靈的制度設計要點和相應實現的途徑，其根本目的是要建立最低限度的可持續的和諧的小區。

　　參考文獻：

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