關於房地產創業準備計劃書範文

　　對於房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。為此小編為大家整理了相關的內容，歡迎參閱。

　　篇一

　　一、專案摘要

　　衡量一個城市的房地產市場成熟的標誌是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處於上升時期。這兩年國家的巨集觀調控政策紛紛出臺，正是市場從業者重新洗牌的好時機。

　　房產中介店連鎖專案的商業運營模式是在總結分析二手房中介市場上所有的經營模式的特點以後，結合武漢城市市民化的特質，在執行門點社群化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務規範、資訊共享”四統一的總部、中心店、社群店三級直營連鎖模式。達到利用建立房產中介店連鎖網路滲透進入武漢市每一個社群，成為社群生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各型別消費者的終端廣告和房產延伸服務的渠道。

　　房產中介店連鎖專案的盈利模式是通過房產中介網路牢牢紮根在社群的基礎上，不但可以開展傳統的中介業務，取得佣金收入建立良好的銀企關係，還可以利用通暢的深入社群的渠道，不斷開展更多的增值社群服務，擁有社群終端廣告渠道就是如同擁有“入口網站”，前途無量。

　　房產中介店連鎖專案需求資金三百萬元的支援，兩年內可以建設80個以上的深入社群的網點，服務半徑覆蓋武漢三鎮85%以上的主要住宅小區，進入武漢市房地產二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社群廣告資源，成為另一個主業。

　　二、市場分析

　　1、二手房市場分析

　　武漢市自2002年房地產業蓬勃發展的同時也帶動了相關產品的發展，建材、家居用品、裝飾裝潢業以前所未有的發展速度分享著這期待已久的機遇。作為房地產產業鏈關鍵流通環節的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數以千家的二手房中介店***所***如雨後春筍般湧現出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產市場呈現出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象。

　　20**年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6 %;其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，佔商品房銷售面積的93 %。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處於上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。

　　20**年和2006年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是2005年的巨集觀政策在很大程度上打壓了房地產市場上的投機行為，並有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過2005年商品房市場的供需分析，得出2005年商品房市場需求比較旺盛的結論。由此說明巨集觀政策的干預與商品房市場需求的持續旺盛，導致二手房市場較為平淡。

　　20**年二手房綜合物業平均價格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。其中，住宅平均價格為 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %;寫字樓平均價格為 2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產住宅市場05年的發展迅猛，寫字樓市場的發展繼續保持低靡。

　　值得指出的是，成熟的房地產市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發展潛力巨大。國內外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產二級市場中介行業的變革，推動市場的快速、健康發展。

　　2、中介行業概述

　　作為房地產市場重要組成部分的二手房交易市場，由於市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產局資料統計，截止到2006年2月止，武漢市註冊的房地產中介機構已經達到400多家，在所有註冊的房地產中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業務，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內外知名房地產綜合服務運營商搶灘武漢。

　　雖然二手房市場有了長足的發展，但相對於國內一些城市市場，武漢市房地產中介市場還是不夠成熟發達。主要表現在以下方面：

　　***1***、中介機構規模偏小

　　在武漢市400多家中介公司中，大多數中介服務機構規模較小，真正意義上的連鎖能上規模的只有寥寥幾家，通常是採取小店面的鬆散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經營，已適應不了自身的客觀發展要求，也適應不了已逐漸走向規範的市場需求，事實證明2005年下半年，巨集觀調控房產新政不斷出臺，很多小中介紛紛關門，很多外來中介收縮戰線退出武漢，說明未來的市場資源會進一步集中，只有規模化的中介才能抵抗市場風險，生存下來。

　　***2***、中介人員整體素質偏低是制約中介事業發展的最大障礙

　　目前，武漢市中介機構的從業人員素質參差不齊，還有待進一步提高，以便走向中介行業成熟的專業化道路。傳統中介人員學歷低，不注意提高專業素質,常為客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當頭，不講究交易規則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經驗見識少，不懂社會心理學，不善於與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態極度不穩定。

　　***3***、中介資訊渠道不暢通

　　武漢市房地產中介機構的硬體裝置水平總體上比較差，雖然大多數配備了電腦，但利用率不高，資訊關聯化和開發力度不夠，與北京、上海與各沿海發達城市相比，武漢市的中介市場，還遠未形成規模經濟，頗為零散，這就使得各中介之間的資訊溝通非常受侷限，加上行業整體誠信的因素，導致整個市場普遍存在業務量不大，成功率低的現象，造成了很大的資訊資源流失。

　　3、競爭分析

　　根據武漢的二手房市場的摸底調查，在武漢市房產局登記註冊的房產中介機構有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據公司實力發展規模、從業人員素質數量、公司發展戰略可分為三個集團，第一集團在60家經營網點左右，在未來的一年內，不超過3家公司;第二集團在20家經營網點以上，數量在8-10家公司，第三集團在5個網點左右，有30家公司左右;其餘基本上是單店經營。

　　通過對以上中介企業的深入調查研究，可以看出目前武漢中介企業成功的經營模式是：快速網點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網路資訊平臺;以直營收入、營業性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網路渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑑他們的發展模式，同時提出自己的創新模式：進入市場初期只做直營店，執行快速擴張市場策略，沿重點社群均衡進行的門點佈局，注重人力資源的培養和團隊的建設，開展一、二級市場聯動經營，在成熟的社群網路資源的情況下搭載更多的增值服務業務。

　　三、市場和服務

　　1、戰略目標

　　做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內做到武漢市中介前三名，包括規模、交易量和利潤各項指標。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個紮根社群的中介網路，搭建社群渠道，配合關聯開發企業的發展戰略，做到房地產市場的一、二級市場的聯動。核心競爭力是通過網點的合理佈局對區域房地產市場的瞭解，合理配置的房產經紀人對房產資源的掌握和對房產價值的深度挖掘。中介服務搭建渠道保證費用，自營投資業務作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業務，關注現金流、週轉率和利潤率，規模擴張不能犧牲利潤為前提，規模和利潤必須要同步發展。

　　2、市場規劃佈局

　　在兩年內建立一個完善的三級經營管理體系***公司總部--中心店--社群店***，其中總部1箇中心店、3箇中心店及不少於56家的社群店，員工總數達到350人左右。

　　3、組織和職能

　　***1***、社群店：

　　在大型成熟社群周邊開設社群店，根據營業面積、營業收入、輻射範圍，示範效益分為A級店和B級店。具體分佈為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家***總計60家***。每個門點投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業務，同時負責收集周邊房源資訊上報中心店和總部。

　　***2***、中心店：

　　武昌、漢口、漢陽三鎮分別設立三個中心店，位置選擇於交通便利的商業區;每門點投入人員15人，面積不少於100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。

　　主要職能是：區域辦證中心、員工培訓中心;指導區域內社群店的日常工作;同時也是特殊房產的集中交易中心***如商業、工業及拍賣房產等***。

　　***3***、公司總部：

　　設立於漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對中心店執行管理職能外，還負責新業務拓展、對外發展加盟、建店選址、對金融機構擔保、對外投資、批量房源收購。

　　4、人員配置：

　　為了保證房產中介店連鎖體系的穩定健康的發展，採用年輕人和中年下崗人員的結合方式，達到兼顧各方利益皆大歡喜的結果。房產經紀人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業機會為社會減負，另一方面中年下崗人員更有社會經驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發展更有責任心。對公司來說可以得到基層政府和相關組織的認同和扶持，在未來不斷擴張的戰略佈局和增值服務業務上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優惠。而在如評估投資、電腦網路、金融服務等關鍵的技術崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創意，較高的綜合素質，可以將先進的管理理念和技術手段帶入傳統行業。

　　5、主營業務收入

　　***1***、各組織收入

　　社群店-買賣和租賃中介收入

　　中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權證收入

　　公司總部-拍賣房產投資收益，個人貸款擔保收入，新房代理分銷收入

　　***2***、收入說明

　　買賣中介收入按交易金額的2%計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔保收入按貸款金額的1%，批量房產吞吐收益每次不少銷售額於20%，期限不多於6個月，平均在4月內銷售完畢實現資金回籠。

　　6、增值業務收入

　　***1***、社群分類廣告業務

　　通過建設完善的社群店網路，讓社群店與當地社群居委會和住宅小區的物業管理公司建立起良好的友鄰關係，在社群和住宅小區的醒目地段獨家租賃廣告位，製作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業、銀行金融業、社群綜合服務業的各類商家出租，廣告牌由公司統一設計、統一製作，成本包在釋出費中。

　　對於這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經濟效應;對於當地居委會和物業管理公司是一種創收的來源，也是為轄區的居民提供便民服務;對於我公司來說，社群店只有牢牢紮根社群，贏得周邊社群居民的認同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產生穩定長期的現金流。

　　***2***、裝修保潔中介業務

　　根據調查統計，買二手房的客戶90%以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優質服務取得客戶的信任，開展後續跟蹤服務，推介關聯裝修公司進行二次裝修。社群店牢牢紮根社群，取得社群居民的信任，可以進一步推介關聯保潔公司進行家庭日常保潔。裝修推介服務費市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社群店通過合作協議可以從中取得2元/小時的佣金，該項業務幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務是公司給購房客戶和所在社群居民的增值便利服務，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社群店聯絡社群成效的考核指標。

　　7、市場發展時間計劃***以投資到位確定起始時間***

　　第一季度

　　選擇經營總部搭建經營管理架構、流程和網路平臺，第一批按照規範標準設立八個社群店，同時啟動人才培養計劃，注重人員培養團隊建設;在全市範圍內全面選址佈局;向社會公開要約徵集房源;

　　第二季度

　　第二批在漢口開一箇中心店八家社群店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關係，加快社群宣傳滲透計劃，開通房產交易網;

　　第三季度

　　第三批進入各房產局開設形象店，建立漢陽、武昌兩個中心店和八家社群店，正式宣告進入武漢市中介的第二軍團，開展自營投資業務;

　　第四季度

　　第四批開設八家社群店，打通尾盤收購、房產拍賣和單位資產處置等多個渠道，開始以自有收購房源實現主要利潤來源，公司收支達到盈虧平衡點;

　　第五季度

　　第五批開設八家社群店，並開始接受加盟店，利用已有的網路資源接受新房分銷委託和裝修、保潔、家政等關聯增殖服務業務;

　　第六季度

　　第六批開設十家社群店，利用已有的渠道資源開始向社群滲透，進入社群廣告領域，形成新的業務亮點和利潤來源;

　　第七季度

　　第七批開設十家社群店，達到六十個社群店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進入武漢市二手房中介的第一軍團，在武漢的網點佈局告一段落，繼續推進增值服務的進入社群的深度;

　　第八季度

　　對業務管理架構、流程再造，開始下階段在省內其他城市的佈局，以輸出管理模式和服務品牌為主;確定以中介交易為核心業務保證費用，以新房尾房分銷、房產收購自營為兩個基本利潤來源，周邊增值服務業務為新利潤增長點的發展總體戰略思想;

　　四、財務模型

　　根據市場調查和順馳門店的經營統計資料，按照各種經營條件都具備的成熟資料作出以下房產中介店連鎖專案的財務模型：

　　五、資金需求

　　為迅速將遷喜家和房產中介店連鎖專案開展起來，在市場上樹立專業品牌，完善各項管理機制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實現經濟效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進人民幣300萬元，主要用於以下方面：

　　房產中介店連鎖專案本身的特點，為了達到最佳經濟效應和市場效果，前一年是基礎建設期即使有收入，但還是不斷用於開發市場投入，所以在五個季度之內收入和利潤不能用於償還投資或者支付貸款本息。

　　六、投資方式和回報方式：

　　一、投資方式

　　我公司希望投資方以借款的方式投入專案，從專案正式開始運營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經營利潤支付投資方的其餘50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有專案15%的投資收益權。

　　二、退出機制

　　公司經營一年半以後，投資方可自願選擇退出，所持股份由創業方全部購買，在創業方同意的前提下，也可轉讓第三方。如兩年內該公司被併購，投資方可根據併購合同約定的相關規定退出。

　　篇二

　　一、公司介紹

　　1、公司簡介

　　主要內容包括公司成立的時間、註冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們瞭解你公司的歷史和團隊。

　　2、公司現狀

　　在此將您公司的資本結構、淨資產、總資產、年報或者其他有助於投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請註明審計會計師事務所，如果未經審計也請註明。

　　3、股東實力

　　股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬於大型集團，那麼對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。

　　4、歷史業績

　　對於開發企業而言，以前做過什麼專案，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那麼對於其執行能力就會得到承認。

　　5、資信程度

　　把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

　　6、董事會決議

　　對於需要融資的專案，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

　　二、專案分析

　　1、專案的基本情況

　　位置、佔地面積、建築面積、物業型別、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。

　　2、專案來歷

　　專案來歷是指專案的來龍去脈，專案的上家是誰，怎麼得到的專案，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

　　3、證件狀況檔案

　　專案是否有土地證、用地規劃許可證、專案規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要影印件。

　　4、資金投入

　　自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所佔比例、建築商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解專案的資金狀況。

　　5、市場定位

　　指專案的市場定位，包括專案的物業型別、檔次、專案的目標客戶群等

　　6、建造的過程和保證

　　專案的建築安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致專案無法按期交付使用。

　　三、市場分析

　　1、地方巨集觀經濟分析

　　房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表徵一個地區的經濟發展的指標等資料和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。

　　2、房地產市場的分析

　　房地產市場的分析比較複雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種型別房地產的目標客戶群等。複雜些說明則需要在時間數軸上表徵價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格資料的分析很難完成，但是可以通過典型專案的分析來代替。

　　3、競爭對手和可比較案例

　　分析現有的幾個類似專案的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手專案情況，以及未來的市場供應量等情況。

　　4、未來市場預測及影響因素

　　未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的週期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。

　　四、管理團隊

　　1、人員構成

　　公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

　　2、組織結構

　　企業內部的部門設定、內部的人員關係、公司文化等都可以進行說明。

　　3、管理規範性

　　管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

　　4、重大事項

　　對於企業產生重要影響的需要說明的事項。

　　五、 財務計劃

　　一個好的財務計劃，對於評估專案所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。

　　其中，對於企業自有資金比例和流動性要求較高。

　　六、融資方案的設計

　　1、融資方式

　　***1***股權融資方式***注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在於是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關係。***

　　方式：融資方式將以融資方***包括專案在內***的股權進行抵押借款

　　這種投資方式是指投資人將風險資本投資於擁有能產生較高收益專案的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

　　操作步驟：簽訂風險投資協議書

　　A、對融資方的債務債權進行核查確認

　　B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

　　C、在有關管理部門辦理登記手續

　　***2***債權融資方式

　　方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

　　***3***債轉股的融資方式

　　投融資雙方開始以借貸關係進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。

　　***4***房地產信託融資

　　***5***多種融資方式的組合

　　在不同的時間階段用不同的融資方式。在專案的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中後期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個專案有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。

　　2、融資期限和價格

　　融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

　　3、風險分析***任何投資都存在風險，所以應該說明專案存在的主要風險是什麼，如何克服這些風險。***

　　對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。

　　A、投資方的投資資金及收益風險在專案無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

　　B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

　　C、破產風險

　　D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險

　　E、融資者為掌控全域性經營，在回購時利益出讓增加風險。

　　F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

　　風險化解方案

　　A、資方對是否資金進入後可以完成計劃要進行評估和測算。

　　B、投資方對融資方的專案程序進行監控，並按照程序需要分批進行投資款的專款專用。

　　C、投資方對融資方的相關專案所簽訂的合同進行核審後，評估其付款和還款能力。

　　D、資方稽核融資方的還款計劃可行性，一旦確定後將按還款計劃回款。

　　4、退出機制***絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。***

　　A、股權方式融資的退出

　　專案進行中投資方退出;

　　專案完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個專案的分紅;

　　B、債權方式融資退出

　　專案進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

　　專案完成投資方退出，按時還本付息;

　　5、抵押和保證

　　在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

　　6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資專案是可行的。

　　七、摘要

　　長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對於在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

　　篇三

　　一、 前言

　　二、物業概述

　　三、目標購房群

　　四、營銷阻礙及對策

　　五、形象定位

　　六、廣告宣傳

　　七、費用預算

　　八、專業精神和職業水準將為您帶來不一樣的效果

　　前言

　　一、 太原樓市分析

　　個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產發展的潮流。物業專案要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。

　　二、專案物業概述***略***

　　三、專案物業的優勢與不足

　　優勢：

　　1、 位置優越，交通便捷

　　位置優越： 處於北城區的成熟社群之中心;徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社群設施一應俱全。

　　交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案

　　2、區內康體、娛樂、休閒設施一應俱全

　　室外設施： 活動廣場、小區幼兒園、醫院、購物廣場、籃球場

　　室內設施： 桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

　　3、小戶型

　　2房2廳、3房2廳，面積68.79——106.92平方米之間的小戶型，以及提供選單式裝修，對於事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。

　　不足：

　　1、環境建設缺乏吸引性景觀

　　環境建設缺乏吸引性景觀，不利於引發目標購房群興趣;不利於提升HS花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利於滿足區內居民的榮譽感。***現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求***

　　2、物業管理缺乏特色服務

　　物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求***事業有成、時尚、享受***開展特色服務，使HS花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。

　　四、目標購房群

　　1、 年齡在35——60歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人

　　家庭構成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

　　2、 年齡在28——45歲之間事業蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業主

　　家庭構成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

　　五、專案物業營銷阻礙及對策

　　阻礙：

　　1、HS花園內朝向差、無景、背陰的單位難於銷售。

　　2、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。

　　對策：

　　1、把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。

　　2、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。

　　一是區內人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。

　　故對策有二：

　　一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售;

　　二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特徵、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

　　六、形象定位

　　根據物業專案的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業專案定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

　　主體廣告語：

　　輝煌人生，超凡享受

　　——HS花園提供的***給您的***不止是稱心滿意的住宅……

　　輝煌人生

　　HS花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年老闆和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

　　超凡享受：

　　享受入住方便

　　享受交通便捷

　　享受特別服務

　　享受都市繁華

　　享受至尊榮譽

　　七、兩點整體建議

　　1、 建HS廣場和寓意噴泉

　　針對HS花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。為北城區增一別致夜景，給專案周邊居民添一處夜來休閒、散步散心的好去處。

　　試想：當夜幕降臨的時候，沿一路走來。遠遠的看到HS廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩譁”的水聲。走進廣場，或立於水邊，或坐於石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

　　如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度;另一方面也有利於贏得目標購房群的認同，滿足區內居民的榮譽感。

　　2、 物業管理方面提供特色家政服務

　　HS花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業管理方面可以根據居民的實際需要提供**送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利於增強HS花園對目標購房群的吸引力。