科學選址方法有哪些參考技巧

　　開店選址是非常重要的一個環節，然而很多新手卻無法正確的學會選址，因而也會影響到後期的經營。科學選址很重要，但是究竟如何才能做到科學選址呢?下面小編整理的科學選址方法，供你參考。

　　科學選址方法：依據地段選址

　　購買店鋪作為不動產投資的一個品種，具有既可出租、又可自營的雙重特性，早就引起了投資者的注意。但是，並不是隨便買個店鋪都能賺錢，店鋪的選擇大有講究。

　　投資店鋪講究地段，店鋪的地段一般有三類：第一類是成熟的中央商務圈;第二類是成型的商圈，多鄰近大型的住宅區或就業中心區，能吸引大量就業人口的商務辦公樓或經濟開發區;第三類是住宅小區內部。

　　在成熟的中央商務圈投資店鋪，投資額較大，而且不同商務圈的性質及發展程度，都將直接影響店鋪的經營效益及場地的租金。這種店鋪的運作首先是借了近在咫尺的整個商圈的人氣，再者有固定的人流量保證，方可“大樹底下好乘涼”，得來全不費功夫。

　　一般說來，就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心提供了充足的勞動力。店鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯提高，這反過來又會使店鋪的增值更為可觀。

　　若投資小區內的店鋪，則需要比較慎重，一方面是人流有限;另一方面，住戶在小區內消費僅僅是為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。適合投資的小區內店鋪，最好在較大規模或者是開放式小區，有寬敞的街區道路，小區主要出***、街道轉角等位置的店鋪是投資的最好目標。

　　科學選址方法：依據人氣選址

　　好的位置雖然不是絕對的，但卻有很多共性，如人口流動性大、交通方便等，所以選擇好位置必須考慮以下因素：1.人流量：平常、假日及日、夜來往人次和比例;2.車流量：汽車、摩托車往來流量;3.交通：目前及未來可能增減的運輸工具;4.馬路寬窄與停車問題;5.區域特徵：競爭店、互補店、金融機構及文教、休閒設施等;6.人口勘察：該區人口數量、消費習慣等;7.商圈勘察：主要及次要商圈範圍、租金、價位。

　　根據人氣選址開店，可粗略分為兩種：一種開在人來人往的鬧市口，一種開在居民新村。前者因為和大店做鄰居，商品特色顯得更為重要，應該找大店所沒有的東西來做。經營這樣的小店，一定要把市場做專做深做透。開在鬧市的小店，不妨經營能迎合年輕人口味的商品，因為年輕人是最喜歡逛街的。相反，經營老年人用品的小店應開在居民小區裡，那是老年人的活動範圍，就近購買當然受他們歡迎。

　　科學選址方法：依據經營需要選址

　　一要根據經營內容來選擇地址。店鋪銷售的商品種類不同，其對店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方，比如服裝店、小超市;但有些店就適宜開在偏僻、安靜一些的地方，比如保健用品商店和老人服務中心等等。

　　二要選取自發形成某類市場的地段。在長期的經營中，某條街會自發形成為銷售某類商品的“集中市場”，人們一想到購買某商品就會自然而然地想起這條街。

　　三要選擇有廣告空間的店面。有的店面沒有獨立門面，店門前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前發揮營銷智慧的空間。

　　四要有“借光”意識。即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊。例如，你想經營吃的，那你就將店鋪開在“麥當勞”、“肯德基”的周圍。因為，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細緻的市場調查，挨著它們開店，不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以藉助它們的品牌效應，“撿”些顧客。

　　上面的選址技巧分析，你是否也學到了一些什麼呢?越來越多的人選擇自己開店，然而選址依然是困擾很多人的難題。如果你想開店，那麼不妨先學會開店選址技巧吧，幫助自己順利經營。

　　常見的選址方法彙總

　　一、負荷距離法

　　單一設施選址中要用到多種分析方法：定性與定量分析方法，以即將定量與定性分析相結合的選址度量法等方法。負荷距離法就是一種單一設施選址的方法。

　　負荷距離法***load-distancemethod***的目標是在若干個候選方案中，選定一個目標方案，他可以使總負荷***貨物、人或其他***移動的距離最小。當與市場的接近程度等因素至關重要時，使用這一方法可從眾多候選方案中快速篩選出最有吸引力的方案。這一方法也可在設施佈置中使用。

　　該方法具體介紹如下：

　　***一***距離與負荷的計算方法

　　在負荷距離法中，首先需要計算新選址位置距目的地的距離，如下圖1所示：

　　●B***xB，yB***

　　●

　　A***xA，yA***

　　圖1兩點之間的距離

　　在上圖中，A表示一個待選的配送中心的位置，B表示向A供應產品的生產廠家。那麼，AB之間的距離最好是按實際距離來計算，例如，如果是用卡車運輸，則實際距離取決於公路系統和所行走的路線。有兩種計算距離的方法：

　　其中，dAB表示A、B兩點之間的距離，xA，xB，yA，yB分別表示A、B兩點的橫座標和縱座標。顯然，幾何距離法表示兩點之間的最短距離，但這種距離有時是不現實的。直線距離表示行走路線是沿上圖中的虛線走的。這在很多情況下，例如，城市中不同街區之間的行走，是比較符合實際的。

　　總負荷的一般計算公式為：

　　其中，ld表示總負荷，即新選位置與各個目的地之間的負荷距離乘積的和。li和di分別表示目的地I距新選位置的距離和移動負荷的大小。其中，lI可是幾何距離或直線距離。很顯然，在各個候選方案中，總負荷數值越小，改方案越優。

　　***二***負荷距離法的兩種解法。

　　使用上面的公式可以計算出總負荷最小的選址地點，但在現實生活中，往往會遇到無法選擇該點做設施位置的情況。例如，該點的地價過高，該點的其他應考慮因素極不理想等。因此，需要考慮其他儘可能有的可行方案。下面是兩種可用的方法：

　　1、窮舉法。在可選範圍內，均勻地選擇若干個點，計算出每個點的總負荷數，然後加以比較，選出總負荷數最小的點。但是，如果該點的其他影響因素使決策者無法選擇該點作為新設施地址時，可考慮臨近其它的較優位置。

　　2、重心法。重心法比窮舉法可更快地得到較優的位置。該方法的步驟如下：

　　步驟1：用下是求所考慮區域的重心：

　　其中，x×，y×分別表示重心的橫座標和縱座標。以該重心為所選位置，計算其總負荷數。

　　步驟2：計算***x×，y×***上、下、左、右的臨近點，例如，各相距2公里之外的總負荷數，與步驟1所選位置的總負荷數進行比較，如有更好的，則以該點為新的重心位置，在計算其相鄰各點的總負荷數。

　　步驟3：反覆進行步驟2，直至找不出更優的點，則最後一步的中心位置就作為所選位置。

　　可見，重心法能較快地得到相對較優的位置，但得不到窮舉法所示的那麼多資訊。

　　二、因素評分法

　　因素評分法在常用的選址方法中也許是使用得最廣泛的一種，因為它以簡單易懂的模式將各種不同因素綜合起來。因素評分法的具體步驟如下：

　　1***決定一組相關的選址決策因素;

　　2***對每一因素賦予一個權重以反映這個因素在所有權重中的重要性。每一因素的分值根據權重來確定，而權重則要根據成本的標準差來確定，而不是根據成本值來確定。

　　3***對所有因素的打分設定一個共同的取值範圍，一般是1-10，或1-100;

　　4***對每一個備擇地址，對所有因素按設定範圍打分;

　　5***用各個因素的得分與相應的權重相乘，並把所有因素的加權值相加，得到每一個備擇地址的最終得分;

　　6***選擇具有最高總得分的地址作為最佳的選址。

　　運用這種因素評分法應注意：在運用因素評分法計算過程中可以感覺到，由於確定權數和等級得分完全靠人的主觀判斷，只要判斷有誤差就會影響評分數值，最後影響決策的可能性。目前關於確定權數的方法很多，比較客觀準確的方法是層次分析法，該方法操作並不複雜，有較為嚴密的科學依據，我們推薦在做多方案多因素評價時儘可能採用層次分析法。

　　三、盈虧分析法

　　盈虧分析法是廠房選址的一種基本方法，亦稱生產成本比較分析法。這種方法基於以下假設：可供選擇的各個方案均能滿足廠址選擇的基本要求，但各方案的投資額不同，投產以後原材料、燃料、動力等變動成本不同。這時，可利用損益平衡分析法的原理，以投產後生產成本的高低作為比較的標準。

　　四、選址度量法

　　選址度量法是一種既考慮定量因素、又考慮定性因素的用以支援設施選址的方法。這種方法的步驟如下：

　　1、明確必要因素。在分析研究影響設施位置的各種因素時，首先明確哪些是必要因素。凡是不符合任何一個必要因素的方案，先被篩選掉。

　　2、對因素分類。將各種因素分類，凡是與成本由直接關係、可以用貨幣表示的因素，歸為客觀因素，其它的則歸為主觀因素。同時，對客觀因素和主觀因素要分別確定其比重。如客觀因素和主觀因素同樣重要時，則其比重都是0.5。設X為主觀因素的比重，則：

　　客觀因素的比重值=1-Xx->[0,1]

　　若X越接近1，則主觀因素顯得越重要，反之亦然。

　　五、重心法

　　重心法是一種佈置單個設施的方法，這種方法要考慮現有設施之間的距離和要運輸的貨物量。它經常用於中間倉庫的選擇。在最簡單的情況下，這種方法假設運入和運出成本是相等的，它並未考慮在不滿載的情況下增加的特殊運輸費用。

　　重心法首先要在座標系中標出各個地點的位置，目的在於確定各點的相對距離。座標系可以隨便建立。在國際選址中，經常採用經度和緯度建立座標。

　　然後，根據各點在座標系中的橫縱座標值求出成本運輸最低的位置座標X和Y，重心法使用的公式是：