房地產專案投資成本利潤分析

　　房地產行業利潤率下滑已經是不爭的事實，但低到如此地步還是讓人大跌眼鏡。為什麼呢?下面小編整理了相關資料分享給大家，歡迎閱讀！

　　近幾年，除很多個人投資投機房產外，很多企業不管原先經營何種主業，也抽出資金投入房地產開發領域。回顧總結，很多企業家慶幸正確決策，收穫頗豐。但至今房地產行業利潤雲遮霧繞，外界猜測莫衷一是。幾年前，國家統計局曾公佈房地產行業利潤率不到10%，主要房地產公司自己宣稱10%左右，有人測算是25%左右，也有人稱50%以上。從上市公司財務報表分析，除萬科近幾年毛利率40%左右，淨利率10%左右外，絕大多數企業毛利率在50%以上，淨利率15%以上。但對很多為單個專案成立的房地產公司而言，充分利用信貸金融槓桿，動用的自有資金有限，實際利潤率會非常高。當然，實際利潤率究竟如何，只有房地產企業核心人員知道。

　　該專案位於三線城市，計劃二至三年完成。由於我國房地產產業鏈已經非常成熟完整，設計、建築、安裝、市場、銷售都可以通過外包和委託方式實現，在專案銷售前除土地成本及部分稅收外，實際出資很少，也不需要成立較大的管理或銷售團隊。從上表可以算出，土地成本佔銷售比為33.1%;建安成本為21.2% ，較高，建築商要墊資;稅收成本7.7% ***不含所得稅***，其中土地增值稅沒有也按累進稅率徵收，按政府核定徵收。專案淨利潤率為24%，但實際利潤率會更高，主要是因為：一，企業所得稅實繳肯定不會這麼高，房地產企業自有對策如銷售收入不全部確認等。二，房產另外一個不能說的祕密是拿到土地後修改規劃，提高容積率。三，兩年以後如房價繼續上漲。

　　如果從資本投資回報率來講，一種方案是隻出資支付土地成本及少量管理成本，投資回報率為 72.6%。另一種方案是出資支付一本的土地成本，其餘融資，雖然要支付較高的利息，但投資回報率會達到118.5%。如果上面的實際利潤率更高，則實際投資回報率也會更高。這也佐證了為什麼那麼多企業進入房地產行業。

　　可以得出結論，在前幾年土地成本更低、房價漲幅巨大、金融槓桿更容易的情況下，房地產利潤可想而知。即使今日，相比較其它行業，房地產仍然是值得投資的行業。

　　房地產開發專案投資成本

　　對於一般房地產開發專案而言，投資及成本費用由開發成本和開發費用兩大部分組成。

　　***一***開發成本

　　共有八項：

　　1.土地使用權出讓金。

　　國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到;也可依據所在城市人民政府頒佈的城市基準地價或平均標定地價，根據專案所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

　　2.土地徵用及拆遷安置補償費。

　　3.前期工程費。

　　前期工程費主要包括：

　　***1***專案的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按專案總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。

　　***2***“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

　　4.建安工程費。

　　它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費***建築、特殊裝修工程費***、裝置及安裝工程費***給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等裝置及安裝***以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。

　　5.基礎設施費。

　　它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排汙、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。

　　6.公共配套設施費。

　　它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。

　　7.不可預見費。

　　它包括基本預備費和漲價預備費。依據專案的複雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。

　　8.開發期間稅費。

　　開發專案投資估算應考慮專案在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設專案投資構成中佔較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。

　　***二***開發費用

　　開發費用是指與房地產開發專案有關的管理費用、銷售費用和財務費用。

　　1.管理費用。

　　可按專案開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。