房地產投資風險分析與防範

　　由於房地產市場機制的不完善，以及房地產投資研究中存在的種種誤區，加上房地產本身是一個高投入、高回報、高風險的行業，如何較為正確地進行風險識別和評價這些風險是房地產業面臨的迫切需要解決的問題。下面由小編為大家整理的房地產投資風險分析與評估，希望大家喜歡!

　　房地產投資風險分析之產生原因

　　***1***除房地產開發投資隨著專案開發過程的結束在三至五年內就能回收投資外，置業投資投資回收週期長的回收期少則十年八年，多則二三十年甚至更長。

　　若遇上房地產市場處於蕭條時期，房地產投資的回收期的長短更難預料。要承受這麼長時間的資金壓力和市場風險對投資者資金實力的要求很高。

　　***2***房地產投資效果必須考慮到組合投資的風險與收益之間的關係。

　　不論是開發投資還是置業投資，大量投資使負債經營容易陷入債務危機，所需的資金常常涉及到上百萬、上千萬甚至數億元人民幣。即使投資者只支付30%的資金用作首期付款或前期投資，也會使眾多投資者望樓興嘆。大量自有資本的佔用，即使在市場經濟出現短期的危機時，都將使投資者淨資產迅速減少。

　　***3***房地產開發受自然條件的影響明顯，其進度、質量、投資都會產生偏差。

　　***4***變現性差。

　　房地產是一種非流動性資金，一旦購買房地產或投資開發，鉅額資金在較長時間內就沉澱在房地產上，由於把握房地產的質量和價值需要一定的時間，其銷售過程複雜且交易成本較高，因此，很難迅速無損地將其轉換為現金。房地產的變現性差往往會使房地產投資者因無力及時償還債務而破產。

　　***5***需要專業知識和相應的經驗。由於房地產開發涉及的程式和領域相當複雜，要求直接參與房地產開發投資的投資者具備一定專業知識和相應的經驗，這就限制了參與房地產投資的人員數量。置業投資者要想獲得保值、增值、收益和消費四個方面的預期投資目標，同樣也對其專業知識和經驗有較高的要求。

　　***6***房地產投資風險涉及到許多政府職能部門如規劃、消防、人防、設計施工、居民等各個方面。 由此可見，房地產投資風險主要體現在投資資金的安全性、預期收益的可靠性、投資專案的變現性和資產管理的複雜性四個方面

　　房地產投資風險分析之風險評估

　　風險研究分析是風險決策的前提和依據。就是要對風險進行辨識、估計和評價，並作出全面、綜合的分析。

　　其一般組成和程式為：

　　***1***風險的識別

　　風險識別也稱風險辨識，即對風險做出認定和鑑別，這是風險分析的第一步，其目的是尋找導致風險事故發生的條件因素，為擬定風險處理方案，進行風險管理決策服務，並對其後果做出定性估計。風險識別的可靠性和準確性將直接影響到後續的風險分析。

　　***2***風險的估計

　　所謂風險估計是指在風險識別的基礎上，定量估計風險發生的概率分佈及其影響程度，並且確定某些風險因素的變化幅度和範圍。

　　***3***風險的評價

　　風險評價是評價風險對預期目標的影響，通過討論並提出應採取的相應措施，以供決策參考。

　　進行房地產投資風險分析，從根本上講，是要對影響房地產投資效益的各個因素進行檢驗，並對專案的風險性進行測定。

　　認識房地產投資的風險，明確導致投資效果變化明顯的因素，對投資者的作用一般表現在下列三個方面:

　　***1***依據作用。

　　通過風險分析，確定風險報酬或風險損失，可減少投資的盲目性，並根據主觀和客觀承受風險的能力，作出合適的決策，以提高決策的科學性。

　　***2***防範作用。

　　預先制定出避開風險的方案或減少風險損失的防範措施，使投資者的投資能帶來真正盈利。

　　***3***激勵作用。

　　使投資者瞭解在一定風險程度範圍內可獲得的最大風險報酬，以激勵投資者冒風險的決心。

　　房地產投資風險防範

　　房地產投資風險的防範與處理是針對不同型別、不同概率和不同規模的風險，採取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

　　1、投資分散策略

　　房地產投資分散是通過開發結構的分散,達到減少風險的目的,一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域,從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響,達到降低風險的目的。而房地產投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。

　　例如,當房地產先導指標發生明顯變化時,如經濟增長率,人均收入、含蓄額從週期谷底開始回升,貸款利率從高峰開始下降,而國家出讓土地使用權從週期波谷開始回升,預示著房地產業週期將進入擴張階段,此時應為投資最佳時機,可以集中力量進行投資。

　　共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資開發要求合作者共同對房地產開發基礎上進行投資,利益共享,風險同擔,充分調動投資各方的積極性,最大的限度發揮各自優勢避免風險。

　　例如與金融部門、大財團合作,可利用其資金優勢,消除房地產籌資風險;與外商聯盟,即可引進先進技術和管理經驗,又能獲得房地產投資開發政策優惠。

　　2、投資組合以及保險保險對於房地產投資者來說購買保險是十分必要的,它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。

　　保險對於減輕或彌補房地產投資者的損失,實現資金迴圈運動,保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義,尤其對於嗇房地產投資者的信譽,促進房地產經營活動的發展具有積極作用。

　　一般來說房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委託保險。房地產投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產投資者所需要的保險險種,確定適當的保險金額,合理劃分風險單位和釐定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

　　房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力,按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同型別的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。

　　例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅,投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同型別的房地產的投資風險大小不一,收益高低不同。

　　風險大的投資基礎上回報率相對較高,回報率低的投資基礎上相對地風險就低些,如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低,其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失,最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同型別房地產合理的資金比例。