義大利房地產投資前景分析

　　現如今越來越多的人選擇投資海外的房地產，而義大利無論是從經濟還是環境都是大家選擇的物件。下面是小編整理的一些關於的相關資料。供你參考。

　　1. 永久產權

　　義大利房產可世世代代傳承。

　　2. 穩定的市場

　　70%的義大利家庭擁有自己的房產。

　　​3. 低風險

　　房產是抵抗經濟危機的最有效方式。

　　4. 價格穩定增長

　　資料顯示，2011年義大利相同地點的寫字樓銷售價格增長1.5%，店鋪價格增長1%，住宅價格增長2.2%。義大利房產的重要特性是穩定增長，在價格浮動上不會大起大落。如歐洲其他一些大城市如阿姆斯特丹、柏林、馬德里等地一樣，米蘭、羅馬的房產價格也是呈現穩步增長的趨勢。在義大利投資移民的總數中，中國投資人所佔比例約在30%左右，還將有更大的上升空間。其中70%的人會選擇購買居住型房產，另外30%選擇的是工業類、辦公室類的房產。

　　房地產投資的特性

　　1、土地開發的高成本性。

　　由於土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預期的生產能力和位置、面積、環境等特點，作為要價的依據，收取較高的報酬;同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進行開發，所有這些因素都使土地開發的成本提高。

　　2、是由於房屋建築的高價值性。

　　房屋的建築安裝成本，通常也高於一般產品的生產成本，這是由於房屋的建築安裝要耗費大量的建築材料和物資，需要有大批技術熟練的勞動力、工程技術人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械。此外，由於建築施工週期一般較長，佔用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產成交時，由於普遍採用分期付款、抵押付款的方式，使房地產的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建築物的成本量。

　　3、是房地產經濟運作中交易費用高。

　　一般而論，房地產開發週期長、環節多，涉及的管理部門及社會各方面的關係也多。這使得房地產開發在其運作過程中，包括廣告費、促銷費、公關費都比較高昂，從而也增大了房地產投資成本。

　　房地產投資分析

　　***1***市場分析。

　　市場分析的重點在於估計市場對於投資計劃中擬開發成為房地產商品的需求強度以及競爭環境的分析。對市場所做的研究有利於正確估計未來房地產的收益，進而有助於投資者在進行財務分析時，能夠正確計算出未來現金流量。

　　***2***財務分析。

　　投資者經由市場分析估計未來房地產的收益，進而估計出未來的現金流量。因此，財務分析的主要目的是經由現金流量的估計，計算出預期報酬率，並以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外，財務分析並對投資的風險進行估計，以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的範圍內。

　　***3***可行性分析。

　　可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果，研究和判斷其可行性外，還要進行相關的建築與土地使用等法規限制的研究，以瞭解投資計劃在法規限制上是否可行，

　　因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定後，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程式才能繼續進行。投資者必須瞭解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，並不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大專案中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反覆研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。