房產中介是怎麼賺錢的

  不少人在購房過程中都會和中介打交道,選擇中介,主要是為了房源的資訊和便捷的買房服務。但對於大多數人來說,大家都是房產門外漢,很擔心會被中介坑錢。那麼房產中介到底是怎麼賺錢的?下面小編就帶大家一起來詳細瞭解下吧。
 

  

  西裝筆挺、皮鞋鋥亮、不厭其煩地推銷……這是房產中介經紀人通常給人的印象。雖然,我們常常在地鐵口、馬路邊看到扎堆的房產中介,他們或是拿著廣告板,或是在發宣傳單……但是你造嗎?這份看似普通的職業卻是百萬年薪的"多發地"!

  這讓辛辛苦苦攢了數年錢,仍然付不起首付的無數親們情何以堪?但事實是,關於房產中介,我們不知道的真相和內幕還有許多……

  1、上海房產中介百餘"百萬富翁",一線業務員佔半數

  1月5日,國內房產中介行業巨頭中原地產釋出資訊稱,2014年創造了95個百萬年薪一線業務員,個人最高740萬元,其中上海地區有20多個。據勞動報不完全統計,上海中介行業全市去年催生的百萬年薪員工將近百人,而一線業務員在50人左右,這稱得上是一個用辛勤勞動能夠換來高薪的職業。

  2、提傭比例最高可接近四成

  為何房產中介行業能誕生如此多的"百萬富翁"。根據勞動報瞭解,通常一線業務員的薪水由基本固定薪水和提傭組成,後者佔據絕對大頭。而提傭根據佣金的多少,比例從10%-40%不等。如果有幸能夠成交一層或者一幢辦公樓,收傭可謂不菲。譬如今年上海一家房產中介公司就曾成交了一幢標的上億的辦公樓,業務員光佣金就收了220萬元。中介可謂是個不折不扣的暴利行業。

  3、中介掙的也是辛苦錢

  在高收入的背後,房產中介行業的一線業務員卻承載著極大的壓力。據業內人士透露,多數房產中介上下班時間基本是朝九晚九,每年除了大年夜到年初三,基本全年無休;有客戶來看房,業務員必須隨叫隨到,吃飯往往不能定時;每天至少打50個-100個電話進行陌生拜訪……

  除了工作的強度大,中介經紀人用自己的努力賺來的錢,大頭卻被公司拿走,還得給推薦房源、幫助議價的同事分成,業內人士稱"扣稅後到手一半就算相當不錯了"。因此有統計稱,房產中介行業從業人員流動性很強,淘汰率達到了80%。

  4、房產中介在淡季的市場從這三個方面找到出路

  由於中介公司賺錢主要通過收取中介服務費、評估費和按揭返點,所以地產中介即使在淡季也能努力找到盈利方法:

  首先,售房淡了,就從租房下手;再者,商品房的買賣淡了,中介就會瞄準代理業務;最後,房屋交易淡了,中介又會忙於融資、抵押按揭、擔保等業務,一般銀行都有返點的,一般在千分之六到千分之十左右。

  5、中介都喜歡"撿好聽的說"

  房產中介在介紹時,一般只會"撿好聽的說"。總結中介的做法,主要不外乎三種方式:第一種是報喜不報憂,即把一些不好的資訊故意隱瞞不說,而買家聽到的都是優點。第二種就是有意識忽略缺點,卻把優點無限放大,從而讓買家只看到優點,而忽略缺點。

  更有甚者,房產中介甚至會換種說法,把缺點說成優點。比如房子明明朝向為西面,但中介卻說成"可以欣賞落日餘暉"。再比如把靠近喧鬧的高架說成交通便利,把地處偏僻區域說成遠離喧囂,把價格貴的說成物有所值等等。通過這種變通的說法,讓缺點變得不那麼讓人無法接受。

  6、看房次序暗藏玄機

  不少中介明知顧客需要什麼樣子的房子,但還是帶他到多個小區去轉,故意讓其出現看房疲勞,最後再將最投合顧客心理的一套房子介紹給他,以提高成交率等。在實施這類迂迴戰術時,中介先摸清了顧客的心理價位,對看房次序作出很有針對性的安排,先帶他看差房源,然後看非常好的,最後推薦一套價位差不多的,這樣顧客一般都會接受。

  7、對於"到手價",買家要當心

  所謂"到手價",就是指不包括交易中產生的各項稅費及中介費的賣方淨到手價。目前到手價形式非常普遍,幾乎所有的掛牌價都是如此。如果約定的是"到手價",那麼,買方的購房支出就要包括合同成交價、買方承擔的各項稅費、賣方承擔的各項稅費、買方承擔的中介費、賣方承擔的中介費。

  因此對買方來說,對房產中介公司計算出來的稅款一定不能偏聽偏信,最好查閱一下相關規定,再到房地產交易中心去了解一下。同時,為避免產生歧義,應當在合同中對"到手價"不包括哪些費用作明確限定,並詳細寫明,以免產生不必要的糾紛。

  8、低價房源多為"釣魚",免佣金只是噱頭

  很多購房者都遭遇過這類情況:專門挑那些價格很實惠的房源,但到頭來卻發現總是撲空。在中介門店,業務員的答覆都是千篇一律:"不好意思,這套房子最近剛剛成交,我們還沒來得及把那條資訊撤下來。要不您先坐坐,我幫您找找別的房子。"接下來便是規定套路,留下電話、姓名,以及具體要求,然後再推薦房源……

  還有中介故意把價格寫得很低,瞭解到買方需要按揭後,再告訴對方必須付全款才能享受優惠價。此外,免佣金可能也只是噱頭,置業顧問會在買賣方和成交金額中反覆權衡。雖然某一方可能免了佣金,這筆錢最終都會通過交易金額等體現出來,因為中介就是靠提成吃飯的。

  9、"吃差價"是慣用伎倆

  業界曾有這樣一句話,"半年不開張,開張吃半年",說的就是房產中介通過"吃差價"的方式,一次賺取相當於半年或者幾年的收入。

  吃差價主要有兩種方式,其一是採用委託代理、抬價銷售的方式,即儘量撇開房東,中介直接與買家接觸完成交易。這樣,中介就有機會以高出掛牌價的價格將房產售出,並將高出部分中飽私囊。其二則是介入交易、直接倒手,牟取差價。如果中介看到有報價極低的房產,便會找機會自己先收購下來,僅需支付一筆定金或首付款,然後自己作為賣方再轉手以高價賣出,獲取中間差價。這種手法多存在於一些房價仍然處於上漲過程中的二、三線城市。

  10、為了讓房東讓價,挑刺房客部分是"託"

  這是一種非常經典的砍價手法,並非中介獨創,但已被他們"活用"。為了迫使房東讓價,中介公司會組織一些"託",比如公司的同事,或者親戚朋友等,當著房東的面不停地挑刺,讓房東逐漸感覺自家房子確實毛病多,不值那麼多錢。在這樣一番疲勞轟炸和心理暗示下,房主也會逐漸把價格降下來。

  即使沒有"託"來幫忙,房產中介甚至可以借購房者之口來達到挑刺的目的。迫使房東降價除了能快速售出房源以賺取佣金和差價外,更能讓市場交投活躍,即中介可以多做幾單生意。

  最後,專業人士建議購房者在和中介接觸過程中要注意五件事情:***1***驗明正身,看其工商執照、稅務登記,以及是否有合法中介資格;***2***索要發票,一定程度上可檢驗中介公司是否正規,產生爭議時還可作為證據;***3***謹防合同陷阱,格式化文字可能暗含霸王條款,對方針對條款作出明確解釋時,要做好錄音;***4***不要相信口頭承諾;***5***保留一切證據,合同、發票、宣傳廣告、照片、錄音等,便於遇到糾紛後向有關部門投訴,甚至起訴至法院。 


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