房地產如何選擇評估方法

　　由於房地產評估物件本身的特殊性和評估目的、市場、外部環境等因素的影響，要正確的選擇評估方法。下面是小編為大家帶來的不同評估目的下房地產估價方法的選擇，歡迎閱讀。

　　房地產評估方法的選擇

　　房地產評估方法的選擇1：市場法

　　與類似房地產的近期市場成交例項進行比較

　　其基本公式為：P=Pc×T×M×R ，各個引數代表的資料為

　　P：待估房地產價格;

　　Pc：可比例項價格;

　　T：交易情況修正100/******;

　　M：市場狀況調整******/100 ;

　　R：房地產狀況調整100/******;

　　房地產評估方法的選擇2：收益法

　　.根據待估房地產的期望收益

　　其基本公式為：P=A/Y***淨收益不變，使用年期無限***，各個引數代表的資料為

　　P：待估房地產價格;

　　A：純收益;

　　Y：報酬率。P=A[1-1/***1+Y***n]/Y***淨收益不變，使用年期n年***;

　　房地產評估方法的選擇3：成本法

　　通過確定重置或更新待估房地產所需的費用

　　其基本公式為：房地產價值=重新購建價格 – 折舊。這些公式只是最基本的公式，具體應用還會有很多公式及步驟組成，在此就不做具體的闡述。由此形成房地產估價的三大基本方法。其他估價方法，如剩餘法、路線價法、長期趨勢法、評分法、基準地價修正係數法等，是這三大方法的派生。每種估價方法都有特定的適用性和侷限性，必要時可同時選用兩種或兩種以上方法，以相互驗證。但是，一般應以一種方法為主，其他方法作為進一步的核實，使估價更為客觀正確。

　　房地產估價規範要求

　　1.有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法;

　　2.收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法;

　　3.具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法;

　　4.在無市場依據或市場依據不充分而不宜採用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可採用成本法作為主要的估價方法。根據這幾條規定，本文擬就幾種常見的房地產估價目的分析討論其估價方法的選擇。

　　房地產評估的原則

　　1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

　　2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。

　　3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

　　4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎

　　5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益為測算基礎。

　　6、估價時點的原則：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價物件房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。