什麼是物業服務合同的法律適用

　　物業服務合同是指物業服務企業與業主委員會訂立的，規定由物業服務企業提供對房屋及其配套裝置、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，由業主支付報酬的服務合同。你對物業服務合同有多少了解?物業服務合同的法律適用又是怎樣的?下面由小編為你詳細介紹物業服務合同的相關法律知識。

　　物業服務合同的法律適用

　　物業服務合同的法律性質

　　對於物業服務合同的法律性質，理論上有三種觀點：

　　第一種觀點認為，物業服務合同屬於委託合同，在物業服務合同關係中，業主處於委託人的地位，而物業服務企業處於受託人的地位。

　　第二種觀點認為，物業服務合同屬於勞務合同，物業服務合同是完成工作***提供勞務***的合同，業主是僱主，物業服務企業是勞務的提供者。

　　第三種觀點認為，物業服務合同約定物業服務企業提供一定的服務，對小區物業進行管理，是一種承攬合同。

　　第一種觀點難以成立。

　　首先，委託合同中受託人在委託合同範圍內所獲得的法律後果歸屬於委託人，而在物業服務合同中，業主不用為物業服務企業的物業服務行為承擔民事責任。

　　其次，合同法第三百九十九條規定：“受託人應當按照委託人的指示處理委託事務。”這實質上是規定了受託人的忠實義務，但在物業服務企業的物業服務活動中，業主只有監督權，而沒有干涉和指揮權，物業服務企業也沒有服從業主指示的忠實義務。

　　第二種觀點難以成立。

　　首先，僱傭合同的受僱人是自然人，其提供的勞務是自然人通過自己的技能和經驗完成僱主所要求的任務，而物業服務合同的受僱人即物業服務企業，則是依法設立的專業企業，它依靠自身的資金實力、專業人員的配備以及綜合性的管理服務能力提供物業服務。

　　其次，僱傭合同的受僱人在完成工作的過程中通常要聽從僱傭人的安排和指揮，而物業服務合同的受託人在完成物業服務過程中具有更強的獨立性，只需遵從法律與合同即可，在具體事務上不必聽命於業主的支配。

　　第三種觀點也難以成立。在承攬合同中，承攬人提供的勞務表現為一定的物化勞動，其勞動成果為定作物，是一種有形的東西。而在物業服務合同中，物業服務企業履行義務的結果，具體體現在小區的環境清潔，社會秩序良好等，不是表現為特定的產品。

　　因此，業主對物業服務企業履行義務的狀況的檢查是一種實時的過程監督、隨時檢查，而不是對合同履行的最後成果的檢查。

　　綜上分析，物業服務合同因其在主體、客體、內容等方面與傳統合同有明顯的區別，在現行合同法規定的15種有名合同中很難直接進行法律適用。

　　物業服務合同是平等的民事主體之間所簽訂的就建築區劃內建築物及其附屬設施提供有償服務的合同，其內容不僅有對全體業主的公共物業的管理和小區秩序的維護，還涉及到對業主個體相關財產的保管，以及對共有物業設施的維護、更換、妥善利用等。

　　物業服務企業在很大程度上是以提供服務的形式進行的，它具備提供服務類合同的所有法律特徵，但它與合同法規定的6種提供服務類合同和尚未被有名化的其他提供服務類合同中的每一種都有顯著區別，很難使其在現行法中對號入座，因而是一種全新型別的提供服務的合同。