商業地產的定位指標是什麼

  你知道商業地產嗎?商業地產,顧名思義, 作為商業用途的地產。以區別於以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等。 下面由小編為你詳細介紹商業地產的相關法律知識。

  商業地產的定位指標

  一、可操作性

  影響到可操作的有這樣幾個方面的因素:

  一是法律限制,如在目前市場條件下,開藥品批發城是一個很好的定位,但是全國有幾個地方獲准開發藥品批發城了?

  二是商業資源的配置,定位中缺少商業資源配置和消費物件的定位都是不現實的,無法操作的;

  三是開發商的實力,開發商的實力包括資金實力和運作專案的能力,如果資金實力強,那麼還可以借外力解決運作專案的能力問題。如果開發商的資金不強,那麼定位就必須切合開發商資金的這個實際。


  二、適應性

  對於商業地產而言,圍牆之內的都是次要,圍牆之外,才是主要因素。所謂“圍牆”之外的因素是指消費因素和商圈因素。商家可以改變商品,可以改變商場,可以改變服務***銷售***方法,但是商家沒有辦法改變消費能力。

  這就是說:我們的定位必須做到適合商鋪影響範圍內的購買力,即商品適銷。商品適銷是一種純商業行為,但它影響著商業地產定位,如果我們到尚未脫貧的地區去開一個國際品牌商場,顯然是錯誤。當然這是反差拉開的表示案例,而在實踐中,這種反差並不十分明顯,但是就是這種不明顯的差異,使得部分商場無法生存,從而使得部分商鋪變得沒有市場價值而無法變現其使用價值。

  圍牆外面的另外一個因素是商圈因素,開發專案在這種商圈處於什麼樣的地位,是主導地位還是次要地位,在鄰店關係中,處於相生還是相剋,或者是排斥的關係上;相剋關係如大賣場門口的標準超市,排斥關係如殯葬用品市場旁開喜慶行業***婚紗、大型餐飲***等,這種商場立地中的互進和相剋關係是要琢磨透的。

  在商業地產經營活動中,“定位”的內容很多,如業態定位、功能定位、商業的服務物件定位、盈利模式定位、產品定位、商業文化定位、營銷方式定位、以及建築的景觀。文化定位以及具體的規模定位,消費的檔次定位,商業經營方法定位等等,每一次定位都要找出那座可以通過的獨木橋才能成功。

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  商業地產的運作原則

  地產運作

  一直在和一位業界的朋友爭論,原因是對商業地產的運作有不同的理解。因為理解不同,導致商業地產的操作模式不同,自然也會有不同的結果。結果中的一種情況:招商先行或租售並舉,這種情況下商業物業一般會升值;另外一種情況:只售不租或先售後招商,往往導致商業物業貶值,招商難度加大,開發商失去招商主導權,業主和入住商家無法得到期望的投資回報。

  所以天津的馮新總經理,將商業地產的操作模式分為二派:一派是 殺雞取蛋型,另外一派是 養雞生蛋型。

  不管是哪種形式,都應該以“招商”作為商業地產的核心。“只要商鋪能出租,在運營,它就具備升值的可能,從而做到“ 進可攻,退可守”的理想境地。“進”就是可以“帶租約銷售,”“退”就是先持有,後尋機再售,或尋求上市、REITS、或信託。”這是我在各種場合講的對招商的理解。下面是招商與銷售過程中應把握的幾個原則:

  招商原則

  一、招商難度遠大於銷售,佣金上要有側重。

  在實際操作中,很多一線的“置業代表”往往青睞銷售。為什麼呢?因為銷售後回款,他便可領取很高的佣金,而且這個過程很簡單,大多適用於投資客,這類業主的特點大多是不太懂商業運營,而追求投資回報。在實際操作中,只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置,以及區域大概租金,合同就可以鑑定了!某種程度上,開發商的銷售員比投資業主更專業!

  而招商會難的多,一般來講,選址的人都很熟悉區域租金和租賃的商業條款,租賃合同中對租金、物業費、空調費、取暖費、停車費、消防手續、裝修手續、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定,而且大一些的商鋪不是選址員能確定的,一般要報給地區經理、地區總經理、甚至商業總部總經理,其要親自察看區位、房型,以及合同條件,然後才會確定。

  甚至這些高階職位的人,可能會親自參與談判。這時,開發商的招商專員相對商家選址人員來說,不如人家專業。這個談判過程很長,難度也很高,有時十幾個條件中,只要一個條件談不攏,或者電力供應、結構形式、或物業服務內容有爭議,就談不成。

  所以在市場上,招商人員很難招,而銷售人員很好找,就是這個道理。解決方法是對招商人員,在工資和佣金上,要有所側重。

  二、招商人員在數量上要多於銷售人員,要保持相對穩定。

  對銷售人員,很多專案實行“末位淘汰制”,但對於招商人員,由於談判週期長、難度高、專業性強,所以要求人員相對穩定,講究“跟蹤”,不是“一蹴而就”的急於求成。專案招商人員,一般按業態分工,人員數量,應該2-3倍於銷售人員,考核週期要加長,考核標準也要針對招商技能和專業性及責任心三方面。

  三、 招商要善於藉助專業招商機構

  在招商過程中,開發商手中掌握的商家資源是有限的,而一些專業招商機構,則掌握著大量的商家資源,更重要的,它們對商家的選址要求很熟悉,他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經驗,對品牌商家,或大面積的商鋪招商,往往中介能起到決定性作用。

  實際工作中,可以在招商部門中,專門設定代理行***中介***管理組,負責與之鑑定合作合同,和與其所帶領的商戶的談判對接,這樣,往往起到“借船出海”的重要作用。

  四、 帶租約銷售,是大多數開發商接受的商業地產運營形式

  在商業地產開發過程中,除了上市公司,或者極少數對資金要求不高的開發商外,大多數對現金流有明確的要求,這就要求處理好售與租的關係。

  既然是商業地產運營的核心是招商,公司又要求營銷部門回款,那就出現了“帶租約銷售”這種模式,才能夠巧妙解決兩方面的問題。

  “帶租約銷售”就是招商在前,銷售在後,又要將二者巧妙結合在一起,讓他們成功對接,在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高,尤其是對營銷總監,要求其比較全面,妥善處理好租房與業主的關係。

  商業地產常被簡單的理解為商場、商鋪,MALL,步行街之類的購物中心***區***,其實,商業地產有廣義和狹義之分。商業地產依託的應該是一個泛商業的概念。用於商業用途或者具備商業功能的地產稱之為商業地產。

  它應該包含了:商業街,商場,MALL,寫字樓,酒店,公園,零售業等等。狹義商業地產是專用於商業服務也即經營用途的物業形式,主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閒等,他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別於住宅、公寓、寫字樓等物業型別。

 

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