最新房地產企業財務管理論文

　　房地產企業的財務管理工作，它對於企業的經營和管理都起著至關重要的作用和意義。下文是小編為大家整理的關於的範文，歡迎大家閱讀參考!

　　篇1

　　淺析房地產開發企業財務管理的目標

　　【摘要】財務管理目標又稱理財目標。它是指企業進行財務活動所要達到的目的，是評價企業財務活動是否有效、合理的標準。財務管理目標有總體目標和具體目標。

　　【關鍵詞】房地產開發企業財務管理目標

　　財務管理目標又稱理財目標。它是指企業進行財務活動所要達到的目的，是評價企業財務活動是否有效、合理的標準。財務管理目標有總體目標和具體目標。

　　1. 財務管理總體目標

　　財務管理總體目標是企業全部財務活動需要實現的最終目標。它是企業開展一切財務活動的出發點和歸宿。根據現代企業財務管理的理論和實踐，對企業財務管理總體目標有以下幾種提法。

　　1.1淨利潤最大化

　　淨利潤又稱稅後利潤。它是企業在一定期間內全部收人和全部成本、費用、稅金的差額，而且是按照收入與成本、費用、稅金配比原則加以計算的，在一定程度上體現了企業經濟效益的高低。淨利潤是資本報酬的來源，也是企業積累的源泉。淨利潤越多，表明企業積累和資本增值越多，也意味著剩餘產品和社會財富越多。

　　在社會主義市場條件下，企業開發的房地產是按照商品的社會必要勞動時間即價值進行交換的。由於價值規律的作用，開發相同的房地產，有的開發企業因它的勞動耗費低於社會必要勞動耗費而獲得平均利潤或超額利潤;有的開發企業因它的勞動耗費高於社會必要勞動耗費而得不到平均利潤甚至虧損。激烈的市場競爭，使得不到平均利潤的開發企業被市場逐漸淘汰。所以，在市場經濟中，企業獲得淨利潤的多少，表明企業競爭能力的大小，決定了企業的生存和發展。正因為淨利潤對企業是如此重要，人們常將淨利潤最大化作為企業財務管理總體目標。

　　1.2資本利潤率最大化

　　資本利潤率又稱淨資產收益率。它是企業淨利潤與資本的比率，用以反映企業運用資本獲得利潤的能力，說明企業所得利潤與資本額之間的投人產出關係，可用以在不同規模資本企業之間進行比較，評價它們的盈利水平和發展前景。因此，與淨利潤最大化相比較，資本利潤率最大化更宜作為企業財務管理的總體目標。

　　但是，資本利潤率最大化指標仍存在以下弊端：①資本利潤率仍沒有考慮風險因素。對企業來說，要提高資本利潤率，最簡單的方法是利用負債經營提高資產負債率，降低資本在總資產中的比重，而這樣做的結果是財務風險加大，特別在房地產市場不景氣、企業經濟效益不佳的情況下，很可能導致企業利潤滑坡。②資本利潤率最大化也沒有考慮資金的時間價值和投入資本獲取利潤的期間，它只說明企業當年的盈利水平，不能說明企業潛在的獲利能力。

　　1.3企業價值最大化

　　企業價值又稱企業市場價值。它是指企業在持續經營期間所能獲得淨利潤的現值。企業價值最大化是指通過企業的合理經營，採用最優的財務手段，對經營期內淨利潤，在考慮風險和資金時間價值後加以計量，不斷提高經濟效益，使企業價值達到最大。企業價值一般可用下列公式進行計量：

　　以企業價值最大化作為財務管理總體目標有如下優點：①考慮了取得淨利潤的時間因素，並用資金時間價值的原理進行了科學的計量。②能克服企業在追求利潤上的短期行為。因為不僅當年的利潤會影響企業的價值，預期未來利潤的多少對企業價值的影響更大。③科學地考慮風險與利潤之間的關係，能有效地克服企業財務管理人員不顧風險的大小，去片面追求當年利潤的錯誤傾向。④有利於社會財富的增加。

　　必須指出，按上述方法計量企業價值，由於房地產市場變化莫測，企業以後年度的淨利潤難以預估，因此在實際應用時還有一定的難度，人們往往仍將資本利潤率最大化作為財務管理總體目標。

　　2. 財務管理具體目標

　　財務管理具體目標是指企業各項財務活動中在貫徹財務管理總體目標要求下的目標。它取決於企業財務活動的內容。以下從籌資、投資和分配三個管理目標加以說明。

　　2.1籌資管理目標

　　企業籌資管理目標是在滿足企業開發經營所需資金的前提下，不斷降低資金成本和籌資風險。企業籌資的資金成本是指取得和使用資金所發生的資金籌集費用和資金佔用費。其中，資金籌集費用主要是指股票、債券印刷費、委託金融機構代理髮行股票、債券手續費和註冊費等。資金佔用費主要包括資金時間價值和投資者要考慮的投資風險價值。一般來說，長期佔用和投資風險較大的資金，其佔用費率較高，如長期借款利率高於短期借款利率。又因借款和債券資金的利息計入當年財務費用，在企業盈利的情況下可以少繳一部分所得稅，因而資本金或股本的成本，要高於銀行借款和債券資金成本。除了考慮資金成本外，企業在籌資時還要考慮籌資風險，即由於籌資的原因，給企業造成盈利水平下降和債務不能及時償還的風險。因此，企業在籌資活動中，必須權衡資金成本和籌資風險，以較低的資金成本和較小的籌資風險，來獲得開發經營所需的資金。

　　2.2投資管理目標

　　企業投資管理目標，是在認真進行投資專案的可行性研究和投資經濟效益分析的基礎上，優選投資專案，力求提高投資經濟效益，減少投資風險。投資就是企業資金的投放和使用，包括對企業自身和對外投資兩個方面。企業自身投資主要是指房地產開發投資，對外投資主要是指對其他單位的股權和債權投資。不論對企業自身投資，還是對外投資，都是為了獲得投資收益，增加企業利潤。但投資也可能失敗，要承擔投資收不回來或投資收益低於資金成本的風險。

　　要在投資活動中貫徹財務管理總體目標的要求，首先，必須使投資經濟效益最大化。投資經濟效益總是與一定投資額或資金佔用額相聯絡，這裡的投資經濟效益是指投資收益率或投資利潤率，專案投資收益率或投資利潤率越高，企業淨利潤和淨資產越多，企業價值越大。這就要求我們在投資之前，對投資專案進行可行性研究和投資經濟效益分析，優選投資經濟效益最好的專案或方案。其次，要控制投資風險。高收益往往是高風險，因而對各個投資專案，必須進行不確定性分析，權衡投資經濟效益與投資風險，選擇投資風險較小、投資經濟效益較好的專案。

　　2.3分配管理目標

　　企業分配管理目標是在利潤分配時，正確處理企業相互利益主體之間的經濟利益，合理確定利潤留存比例及分配方式，提高企業的潛在收益能力。企業在開發經營過程中獲得的利潤，要進行分配。利潤的分配，既涉及企業現金流出量，影響流動資金週轉和償債能力，又涉及企業的淨資產，影響企業價值。一般來說，把大部分利潤以付現方式分配給投資者，會提高企業的即期市場評價，但會減少企業現金存量，影響流動資金週轉，提高即期付現風臉，或需擴大籌資規模，增加企業負債，從而影響企業未來的收益能力和未來的市場價值。因此，要在企業分配利潤時貫徹財務管理總體目標的要求，必須根據實際現金存量及今後現金淨流量，正確處理企業與各利益主體的經濟利益，確定留存比例並選擇分配方式，使其既能提高企業的即期市場評價，又不影響流動資金週轉和償債能力，提高企業未來的盈利能力。

　　篇2

　　淺議房地產企業財務管理

　　摘　要：房地產行業屬於一項典型的資金密集型的產業，而財務管理的工作作為整個企業進行資金籌集的重要渠道，對企業中資金的分配和使用時進行財務管理工作中的核心所在，因此而言，企業的財務管理工作對於房地產行業起著十分重要的特殊作用。所以，怎樣才能夠做好房地產企業的財務管理工作是當今企業應當面臨的一個重要問題。

　　關鍵詞：房地產　財務管理　特點　問題　對策

　　1.　房地產企業財務管理工作的特點概述

　　1.1　企業進行資金週轉的時間比較長。由於房屋的工程造價以及地價方面的制約因素，投入到房地產企業中的資金數額就比較大。再加上房屋的建築工程其建設的週期比較長，所涉及的範圍又比較廣，主要包括有土地的徵用、土地的開發和之後的建築施工以及最後的交付使用等幾個環節，比起其他的行業來說，房地產企業中財務管理工作的資金週轉週期比較長。

　　1.2　房地產企業財務管理工作的經營風險比較大。由於房地產企業的管理時間比較長，投資的數額比較大，以及日益複雜的企業內外環境，從而加大了整個房地產企業的經營風險。除此之外，對於房地產的開發和決策也十分重要，企業可以通過減少對投資決策方面的失誤來降低整個企業的經濟損失。這就要求企業的財務管理工作人員在專案的開發和投資階段提高警惕，嚴格的要求企業的財務管理工作人員做好對企業投資的分析和決策的工作，從而有效的確保分析決策工作的有效性和可靠性。

　　1.3　房地產企業中的財務關係比較複雜。房地產企業其經營活動的範圍比較廣，涉及方方面面，其財務的關係主要包括有企業的投資者、企業的勘察和設計單位、材料的供應單位以及施工單位和土地轉讓單、房屋的購買者、搬遷的居民等多個方面，不僅如此，還涉及到工商、稅務等不同的政府部門，因此而言，比較複雜的企業財務管理會使得企業的財務形式呈現多樣化。

　　2.　房地產企業財務管理工作中存在的主要問題

　　2.1　房地產企業忽視了費用和全面成本的管理。

　　企業的費用和成本管理指的就是房地產企業在整個開發和經營的過程中對於各項費用的發生以及產品開發的成本所進行的一種預算、控制、計劃、評價以及分析等一系列的科學化的管理工作，其主要的目的就是為了能夠挖掘整個房地產企業內部的潛力，不斷的對企業產品的開發成本和耗費情況進行相應的降低，從而更好的提高企業的競爭力。房地產企業開發整個企業的費用和成本的管理是整個企業進行財務管理工作的重要內容，企業全面的成本管理要求房地產公司要嚴格的實行全過程的、全員的和全方位的成本管理，主要涉及房地產企業的開發、生產和運營的全過程。

　　2.2房地產企業對於資金的管理存在有間歇和一定的風險。

　　由於房地產企業在發展的過程當中獲取資金的渠道都比較狹窄，這就嚴重的制約了房地產企業進行投資規模的不斷擴大，除此之外，由於房地產企業所經營的目標逐漸趨於高額的投資和回報，通常情況下將整個企業的投資集中到居民的收入水平比較高的城市當中。但是伴隨著房地產行業內部的競爭變得日益的激烈，那麼相應的房地產進行資金投資的風險也會相應的增大。同行業之間競爭的日益激烈和企業資金的間歇性使用都要求房地產企業要加強企業的財務管理工作。

　　2.3房地產企業進行投資後的回收週期比較長，企業資金的佔用成本比較高。

　　在市場經濟不斷的發展狀況之下，房地產企業不能夠無償的對資金進行使用，必須要向企業資金的提供者支付一定數額的費用作為補償，對於房地產企業而言，整個專案的建設週期說白了也就是企業資金的佔用過程，在這個過程中必須要有一定的利息支出，由於房地產企業的資金投入量比較大，僅僅依靠自身的資金是無法滿足需要的，仍然需要從企業的外部籌備大量的資金，這就需要房地產企業要按照週期對高額的利息和費用進行支付，但是房地產企業中專案的建設週期比較長，資金說佔用的時間也比較長，因此，利息的支出也就會變得相應增多，這樣就會在無形之中增加了房地產企業中產品的實際成本，同時也會使得房地產企業面臨著較大的利率波動風險和按期償債的風險等等。

　　2.4　房地產企業進行融資的渠道比較單一，主要依靠的就是銀行的貸款。

　　一個企業進行生產和經營活動的必要條件就是資金，對資金進行籌集是整個房地產企業進行資金運作的起點，同時也是企業生產經營發展的程度和資金的運動規模的一個重要的環節。由於房地產企業的專案投資比較大、風險比較高、週期又比較長，所以說房地產企業有很大的融資壓力，房地產企業進行專案資金的開發渠道主要包括外部和內部的籌資兩個方面，但是單靠內部的籌資是不能夠滿足房地產企業所需要的全部資金的，仍然需要借入大量的外部資金。

　　3.　加強房地產企業財務管理工作的有效措施

　　3.1　企業應當實行全面的費用和成本管理。

　　企業的費用和成本管理貫穿於整個房地產的商品壽命週期的整個過程，房地產企業的成本管理主要包括有費用和成本的預算、控制、核算、計劃、分析和檢查等，要想搞好房地產企業的費用和成本管理就必須要將企業中各項的費用成本管理工作做到位，與此同時還應當充分的發揮出房地產企業中各個方面的積極性，廣泛的動員企業中的全體工作人員參與到企業的費用和成本管理工作當中來，嚴格做到國家所規定的企業開發成本和費用標準，努力的提高房地產企業的開發、生產和運營活動方面的經濟效益，實現全面的費用和成本管理。

　　3.2　加強房地產企業資金的管理，提高企業資金的使用效益。

　　房地產企業財務管理工作的中心就是資金的管理，房地產公司應當努力的加強企業內部的資金融通工作，充分的利用一些間歇性的閒散資金，房地產企業中的財務部門應當對內部的借款和存款設定出專項的賬戶並進行相應的管理和核算，對所需要的資金應當上報相應的資金使用計劃之後再做出統一的融通和調劑，通過相對合理的排程，充分的發揮出企業貨幣的時間價值，從而更好的降低企業資金的成本，更好的提高房地產企業資金的使用價值。

　　3.3　對房地產企業的資金結構進行優化，努力的加強企業專案建設過程中的成本控制。

　　房地產企業專案資金的投入量比較大，建設的週期比較長，資金的成本相對就會比其他的行業高，企業資金結構的不同就會造成企業成本費用和風險的不同，確定好最佳的企業資金結構從而更好的降低資金的成本對房地產企業而言是十分重要的。房地產企業在對投資專案的投資方案選擇與可行性方面重點應當考慮的就是企業資金的成本，房地產企業應當對專案進行動態的決策和評價，之後再確定出最優的企業資金結構，從而最大限度的降低企業資金的使用成本。

　　3.4　房地產企業應當努力的構建出多元化的籌資渠道。

　　我國的房地產企業需要大量的資金投入量，如果向銀行借款的話又會出現多種條件的限制和規定，因此通常會面臨企業籌資比較難的狀況出現，針對這種情況構建出多元化的資金籌集渠道將有利於房地產企業更好更快的進行融資，從而有效的緩解企業資金的困難，增強企業的競爭力，房地產企業還應當積極的發展除銀行借款之外的一些融資的方式，通過重組和併購等多種方式逐步的將市場的份額進行擴大，從而更好的增強企業的競爭力和實力，強化房地產企業資金的管理工作。

　　4.　總結

　　總而言之，房地產企業的中一個重要的方面就是企業的財務管理工作，它對於企業的經營和管理都起著至關重要的作用和意義，房地產企業的不斷髮展離不開一整套科學而又合理的財務管理的體系，因此，房地產企業應當積極的構建出一個科學而又合理的企業財務管理體系。

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