房地產企業財務管理風險及防範

　　房地產企業的開發過程涉及巨大的資金量，一旦出現風險將關係到整個企業的生存，下面小編和你來探討房地產企業財務管理風險與防範。

　　房地產企業財務管理風險

　　1房地產企業特性

　　1.1受巨集觀政策影響較大

　　房地產業的發展離不開政府的巨集觀政策引導，政府常以房地產稅收、貸款利率、限購限貸等政策調控引導房地產業避免過快或過慢發展。如貸款利率的調增或調減會迅速影響到消費者和投資者的需求;稅負的增減也極大地影響消費者的投資興趣;未來不動產登記、房產稅的徵收將作為房地產調控的長效機制發揮作用。

　　1.2屬資金密集型企業

　　房地產業是典型的資金密集型產業，具有資金投入大、生產週期長、資本回收慢等特點。一個開發專案從投資拿地、籌資建設、銷售回款等環節，均需要環環相扣，否則極易產生資金鍊斷裂的風險。萬科、萬達等一流房地產企業開發模式已經非常成熟，最快有在拿地半年內實現開盤銷售、一年半可交付使用的，而其他多數房地產企業開發週期大約在2年或2年以上，開發週期長、資金需求大，對於房企來說財務管理存在許多不確定的風險。

　　2房地產企業財務管理風險

　　2.1房地產企業財務管理風險的概念

　　房地產企業財務管理風險，主要分為巨集觀政策風險和管理、技術風險，這些風險會導致企業的實際財務收益與預期產生偏離，使企業蒙受經濟損失，對企業持續發展造成重大影響。外部的巨集觀政策風險對房地產企業本身而言是不可控制的，企業只能通過積極預測市場動態，做好應對。對於企業的內部管理和技術風險，是可以通過企業加強內部管理、加強風險防範等一系列措施來有效規避的。

　　2.2房地產企業發生財務管理風險的種類

　　***1***融資風險。房地產企業一般以自有資本金取得土地款，在建設期以在建工程抵押取得貸款，在銷售期獲取客戶首付款及按揭貸款。而銀行貸款和按揭貸款均需要房地產企業五證齊全、工程達到一定進度後才能辦理。一些中小房地產企業由於自有資金不足，即使有較好的專案，也得不到好的收益，一方面支付了土地款，資金被長時間佔壓，另一方面新的資金籌集不到，開發專案遲遲不能有序進展，形成了融資風險，最後往往是轉讓專案，或落入被大地產商收購的境地。

　　***2***還貸風險。有關調查顯示，我國大部分房地產企業都是借雞下蛋，普遍負債累累，少有企業的負債會低於60%，有相當一部分企業的資產負債率高於70%，甚至高於80%。而且，同一企業中存在不同專案之間拆借資金的情況，三角債、資不抵債的情況較為嚴重，一旦企業之前的拆借資金難以回收，企業將不得不面臨資金鍊斷裂的後果，即會產生還貸風險，這對企業將是最沉重的打擊。

　　***3***日常資金管理風險。有些上市房地產企業通過資產證券化、增發股票、發行公司債等方式在金融市場上進行融資，降低了融資成本、調整了融資結構，然而如果缺乏有效的資金管理，以及內部管控機制，如未按照預算執行、拖延開發週期、未形成有效的成本控制體系等，造成了日常運營期間的財務管理等風險，也會使企業蒙受損失。

　　2.3房地產企業發生財務管理風險的原因

　　***1***投資市場分析不到位、預算管理不夠嚴謹。自2010年至今，房地產業逐漸從“黃金時代”進入“白銀時代”，房地產行業的利潤率也已逐漸接近社會平均利潤率，房地產暴利時代不復存在，取而代之的是精細化管理。房地產開發前期可行性分析不客觀、工程投資回報測算缺失、預算管理制度不完善等，都會造成各種財務損失。

　　***2***資產負債率過高、利潤減少經營風險增大。房地產企業並不是籌集到資金就能掙錢，有些房地產企業的負債率遠遠高於其自有資金或資產，高額的負債使企業的經營陷於被動局面，甚至無法持續經營。同時，高額的負債也意味著高額的借款利息，利息作為融資成本擠佔了企業的利潤空間，有的房地產企業最後算算賬，就是給國家交了稅、給銀行支付了貸款利息，利潤幾乎沒有剩下多少。另外，金融機構為了擴大自己的業務量，會不斷地降低標準貸款給房地產企業，這樣就加劇了債務的累加，形成惡性迴圈，如果出現次貸危機，將對我國經濟造成不可估量的損失。

　　***3***內部控制不完善、財務管理成本增加。房地產企業在開發運營過程中，會遇到各種問題，如果內部控制制度不完善，會在各開發環節產生相互推諉、扯皮的現象，容易造成施工期和銷售期不能良好的銜接、資金流轉不暢，最終導致開發週期拖延。由於內部控制制度不完善，不僅增加了財務利息成本支出，還會增加諸如人工成本、設計規劃修改及變更成本、資金的時間價值等成本。在房地產開發過程中，內部控制和財務管理控制水平，都是隱性的成本構成專案。如果各環節能夠良好銜接，資金能夠按時到位、財務能夠按照進度和合同及時付款、合理控制成本等，開發週期、開發成本才可能按照預期和預算執行;反之，財務管理成本會相應增加，發生隱性或間接的財務管理成本支出。因此，房地產開發企業要不斷完善各項內部控制制度，不斷提高財務人員日常管理資金的水平，才能有效防控財務管理的風險。

　　房地產企業財務管理風險的防範

　　1提高對財務管理風險的認識程度

　　房地產企業投資應根據自身資金狀況和融資能力，在進行充分的國家政策研究、市場調研和分析基礎上才能開展，從源頭控制風險，做好一切風險控制準備，如控制資產負債率在合理的範圍內，合理規劃資金結構，分散風險，對潛在財務風險和危機提前做好相應的應急預案和解決措施等，只有高度重視，提高風險防範意識，才能防患於未然。

　　2強化預算管理，完善成本控制體系

　　房地產企業應嚴格按照預算管理進行開發，以效益為前提，總結和完善各施工工藝過程中的成本控制，在保證施工質量的基礎上規範各成本支出標準，完善成本控制體系，綜合考慮開發過程中各環節的銜接，嚴格按照預算執行，杜絕各種跑冒滴漏，才能確保按照預算執行，獲取理想的經營利潤。

　　3完善內部管控機制，提高財務管理水平

　　房地產企業的開發過程涉及巨大的資金量，一旦出現風險將關係到整個企業的生存。所以做好資金管理是房地產企業首要解決的問題。首先要完善內部控制制度，建立健全考核機制，提高從業人員的責任感和積極性，加強各環節銜接力度，保證資金暢通的流動性，增收節支、節費增效，從細節把握資金處理，提高企業資金的利用效率，從而良好的運用好有限的資金。同時，還應提高房地產企業管理人員的綜合素質，建立濃厚的學習機制和學習氛圍，通過不斷加強理論和技術學習，積累各種寶貴的實踐經驗，才能不斷為房地產企業提高贏利能力、提升管控水平，最終實現企業健康發展增加砝碼。