房地產企業財務管理存在問題

　　加強房地產企業的財務管理、解決企業實際存在的財務問題與風險，對於實現企業價值最大化的目標，具有極強的現實意義。下面小編要探討的是。

　　：企業經營管理者缺乏對財務管理的認識

　　房地產企業的經營管理者對財務工作的認識還停留在日常報銷、付款、記賬、編制財務報表等會計核算的事後管理工作，未能讓財務人員更多的參於到企業的開發經營中去。例如：企業在制定專案的一級開發計劃時。如果財務人員缺位，則無法有效測算專案的籌資時間點、期限與金額。因為房地產企業的對外籌資金額一般在投資總額的50%—70%，存有較大的工作難度，且籌資時間長。而且這部分資金的使用將貫穿於企業的整個開發建設與部分銷售階段。等到企業管理者事後提出資金需求時再進行籌資安排，這勢必將影響專案的開發與銷售。如此，則原定的一級開發計劃也就失去了存在的意義。這個現象在中小民營房地產企業尤為嚴重，其本質原因還是所有權與經營權不分，無法在內部對管理者形成有效的業績評價體系。

　　：各職能部門對於財務管理工作的忽視

　　從房地產企業各職能部門的外部角度來看，其時常存在財務管理即是財務人員的工作與我們無關的觀點。這使財務人員在進行財務管理工作時得不到外部的有效配合，很多財務管理工作所必需的外部資料存在時效性與準確性差的情況。例如：在編制每月的資金計劃時，需要各職能部門上報次月的資金使用額度，但是為了工作方便，職能部門往往會多上報資金計劃或是照抄上月的計劃。這樣的做法缺乏對各類合同付款節點的監管，會使得上報的資金計劃缺乏準確性與時效性。然而，財務部又需要使用這些資料計算次月的資金餘額，從而安排相應的資金額度。當大家無法在同一體系下達成共識時，便會使資金計劃與實際產生重大的偏差，其直接後果就是增加了企業的資本成本。

　　：財務人員的財務管理工作缺乏科學性和規範性

　　從房地產企業財務人員的內部角度來看，其在從事財務管理工作時多憑藉個人經驗與直覺進行財務決策，這使企業的長期投資、長期籌資和營運資本管理得不到有效的規劃與控制，出現了極大的隨意性。從而無法有效的在企業中，發揮財務計劃、財務決策與財務控制的管理職能，這忽視了財務管理工作的科學性、整體性及重要性。

　　尤其是在專案投資前，對多個互斥方案進行評價時，如果忽視了財務管理工作的內容，普遍會出現單以專案的銷售淨利率、成本收益率等指標進行盈利分析。從而做出不利於企業發展的決策。例如：預計專案開發週期9年、資本成本率5%、總收入9.5億、總投資額***含稅金***7億、淨利潤2.5億。因設計、施工方案不同，將會影響專案的預售時間，所以有A、B兩套現金流的評估方案，見下表***單位：人民幣億元***：

　　通過計算可以得出，A方案內含報酬率8.95%、淨現值0.9億：B方案內含報酬率1O.51%，淨現值1.07億。對上述兩個方案進行評估可以發現，兩套方案的淨現金流、淨利潤率均相同，但是因為各期的淨現金流發生不一，造成了兩者內含報酬率與淨現值的差異。因為房地產企業的專案週期長，在不考慮貨幣時間價值的情況下，容易對企業的實際價值產生錯誤的估計，從而對經營決策產生不利的影響。